沈阳沈北新区区域市场分析2010

沈北区域市场分析我国第四个新区沈阳沈北新区2006年11月22日上午10时20分，这是一个值得所有沈阳人铭记的时刻，沈北新区——经国务院批准后——横空出世!沈阳市市委书记陈政高亲手为“沈北新区”揭匾。来自中央、省、市及日本的50多家媒体记者聚集在过去叫“新城子区”的地方，共同见证这个老工业城市发展的又一个里程碑。按照国家民政部的批复，沈北新区地处东北三省经济走廊的“黄金分割点”，区域面积1098平方公里，由新城子区和辉山农业高新技术开发区、虎石台经济技术开发区、道义国家级星火技术密集区共同组成，享有市级经济管理权和部分城市规划建设权。沈北新区也是继上海浦东新区、天津滨海新区、郑州郑东新区之后，国务院正式批准成立的中国第四个经济行政区。陈政高对沈北新区寄予厚望：“沈北新区的成立将改变沈阳南部富裕、北部相对落后的局面。同时，沈北新区又是沈阳连接省内铁岭、外省长春的枢纽，是沈铁工业走廊上重要的物流交换中心，未来的沈北新区将成为沈阳发展的桥头堡，力挺沈阳跻身东北先进城市行列。”沈北新区概况沈北新区地处沈阳中心城市的北部，南依沈阳母城，北接铁岭，东邻抚顺，西连沈西工业走廊。沈北新区现下辖5个乡、6个镇、3个街道办事处、4个开发区和6个产业园区，有144个行政村和34个社区，共有40万人口。2006年，新区地区生产总值实现180亿元，地方财政收入实现10.4亿元，工业总产值实现369亿元，固定资产投资实现184亿元，实际利用外资实现2.1亿美元。沈北新区规划发展分析目前，沈北新区已成为国内外众多地产巨头的在东北片区的重要战略区域。广州碧桂园、新加坡吉宝置业、中远置业纷纷进入。拿地企业土地面积（亩）拿地企业土地面积（亩）雅居乐1821.8晨讯615步阳集团445诚丰地产842.5香港亿丰447东泰房地产888.8福运地产390金科房地产269碧桂园2985.9冠都国际2308.1保利地产842.1富邦房地产352中兴地产500蒲河镇房地产134.5中冶地产1089鑫宁房地产102.8吉宝置业1587.9乳业地产1052.5理想新城791.37台湾三亿79.4卓越地产680.9中远地产1348.8雅润1033恒基410泰盈1446.4翔凤地产225蒲河新城东邻棋盘山、世博园，西接环北经济区，北连沈北腹地，南靠沈阳母城，其范围是新规划的北三环以南沈北新区区域，总面积270平方公里，包括辉山农高区、虎石台开发区、道义开发区、欧盟工业园及虎石台镇、道义镇、蒲河镇。蒲河新城毗邻中心城区，连接辽宁中部城市群，覆盖人口达2400万人。区内交通四通八达，3条国道、3条高速公路、3条铁路专用线横贯其中，规划中的地铁2号线直达新城。同时新城区内汇聚400家科技型企业和380家农产品加工企业，汇集多家高等院校、科研院所、研究中心和孵化器，东北亚科技创新与转化基地已渐成规模。新城内自然环境优美，拥有林木挺拔的50平方公里森林覆盖，蜿蜒曲折的33公里蒲河贯穿东西。蒲河新城概况蒲河新城以“一廊、四区”为建设规划。形成以蒲河为轴线的绿色生态走廊；以辉山国家级农产品加工示范基地为依托的农产品深加工区，主要以农产品加工（乳品加工、粮油加工、果蔬加工、禽畜加工、生物制药等）、机械制造、医药化工等产业为主，把蒲河和辉山地区建成全国农产品加工中心和研发中心；以道义国家星火技术密集区和东北亚科技创新与转化基地为平台，依托20所高等院校，75家科研院所和研究中心建设高科技产业创新区，主要以工业园、大学园、环保生态区为主的聚集区。将道义地区建成北方最具活力的高新技术产业创业中心；依托蒲河生态走廊，把两侧规划建成集商贸、文化、生态、居住于一体的生态居住区，通过对蒲河全线进行改造，沿河修建七星湖，与七星山遥相呼应，形成水清林秀的带状生态亲水公园；依托虎石台地区的区位和环境优势，将该区域建成集行政服务、商贸、金融为一体的区域性中央商务区。蒲河新城规划概述目前，沈北新区房地产市场的竞争几乎都集中于蒲河新城内，从其竞品分布态势，则又可将蒲河新城市归结为三大竞争版块。分别为：道义版块、虎石台版块以及辉山农高区版块。就势论势——道义开发区虎石台开发区农业高新开发区蒲河新城版块分析——道义开发区道义经济技术开发区市场分析道义开发区目前在售房地产项目共有10多家，北苑绿洲、碧桂园·太阳城、步阳·江南甲第、城建美庭、地雅新居、府梓里居、宏颐泷园、皇家御院、龙腾碧玉湾、世家沈北新城、太湖国际花园、香峪兰溪、阳光·书香园、中央大学城、总部基地水晶蓝湾、汇置尚都等等。道义开发区在售房地产项目市场售价比较：2800280022002600270033003000250028500500100015002000250030003500翰博西耶纳绿茵湖畔大学城富城·俪景嘉园祥瑞家园博士花园中央大学城宏颐泷园雷明雅阁道义开发区在售楼盘整体均价在3800元/㎡上下，道义区域市场竞争环境相对激烈，区域供应产品特点也较接近。道义开发区在售项目概况项目名称占地面积（㎡）建筑面积（㎡）容积率产品类型面积区间销售价格(元/㎡)销售率江南甲第32万60万1.88高层、多层、情景洋房、公寓、酒店、商业(苏宁和华润万家）40-140㎡主力：80-95㎡均价400020%；二期未开盘，预计7、8月开盘55%原周边，30%市内15%外地龙腾碧玉湾16万35万2.37多层、高层、小高、情景洋房30—140㎡主力：70-80㎡均价430035%60%原周边，30%市内10%外地城建美庭2.7万6.8万2.52高层、小高30-120㎡主力：70-80㎡均价360080%，二期尾房50%原周边，40%市内10%外地中铁—人杰水岸26万50万1.92高层、洋房、别墅42-110㎡主力：70-80㎡未开盘预计6、7月开盘待定太湖国际花园35万64万1.8多层、高层、小高34-170㎡均价380030%60%原周边，20%市内20%外地皇家御院6.67万19.1万2.86多层、高层、公寓30-100㎡均价430070%60%原周边，20%市内20%外地阳光书香苑3万6万2多层35-97㎡均价330090%70%原周边，30%市内和外地香峪兰溪6.68万13.15万1.91多层、高层45-80㎡均价330020%60%原周边，30%市内10%外地总部基地水晶蓝湾66.6万120万1.8多层、高层、小高未定未定建设中待定开发规模参差不齐，不乏实力商客源多以地缘客户为主，部分项目以市内五区为客源多层为主要产品形态，兼顾高层提升容积率主力户型集中在中偏小户型总体均价接近4000元•道义区域人口数量较虎石台、辉山农高区相对较多，该区域距离与市区紧邻，发展速度也相对较快，诸多因素决定其市场经济繁荣程度也相对明显。加之近年各高等院校的入住，一定程度上也刺激了该区域的经济增长；•知名品牌开发商涌入改地区，使得行业内竞争越来越激烈；•目前看各房地产项目销售情况良好，市场需求呈上升趋势，同时市场竞争也随着多块土地出让多个新盘即将面市而愈演愈烈；•道义地区房地产的产品均价在4000元左右，产品类型以高层、小高及多层为主；户型以90平左右的中小面积产品为主；•道义地区的客源多以地缘客户为主，其次以市内及外地为客源，购买动机多为投资；道义市场分析小结由于人口数量较多市场相对比较活跃，客户类型繁多，大量市内客户起到主导作用，未来市场尚有一定空间。区域市场分析蒲河新城版块分析——虎石台道义开发区虎石台开发区农业高新开发区虎石台一、虎石台镇的概况虎石台经济开发区位于沈阳北部，距离市中心30公里，隶属沈北新区，位于新区区境南部，距区府12.5公里1983年置虎石台镇，1988年虎石台乡并入。比邻道义开发区和蒲河新城。面积75.3平方公里，人口5.7万，是沈阳市内发展最好的几个镇之一。（一）政治区划：辖三家子、大桥、孟家屯、东岗子、佟古家子、河南、前坟、吴三家子、新华、增产、鸭子场、中古城子、大古城子、治安、双楼子、歪树子、柳岗屯、前詹屯、后詹屯、虎石台、小桥子21个村委会和18个居委会。2007年沈阳—欧盟工业园正式进驻。（二）交通：长大、沈矿铁路和沈新公路过境，国道203、325路公共汽车。（三）经济：工业：沈阳矿务局，镇内有三所国有中型企业，沈煤集团、沈阳市浮法玻璃有限公司、沈阳市抗生素厂农业：主要农业作物有玉米、豆类、水稻等。配套：东北最大的小丰满一次变电站坐落在镇内；新建的2.5万千瓦火力发电厂已并网发电；投资千万元已运营的3.2万伏双回路变电站可使全镇生产生活用电实现双保险。（四）教育：打造虎石台大学城--辽宁行政管理干部学院、辽宁金融职业学院、辽宁交通高等专科学校、沈阳农业大学高等职业技术学院等二、虎石台开发区发展规划情况虎石台开发区按照“建设两大园区、发展两大产业”的总体思路进行规划，重点规划建设沈阳蒲河岛生态商务区和中国生命科学城两大园区。（一）沈阳蒲河岛生态商务区规划（1）总体规划总体规划为“一心两轴两翼”（一心：即蒲河岛生态商务中心;南北“现代都市轴”;东西“景观绿化轴两翼：生态蒲河岛东、西两侧高品位生活区，即蒲河岛的左岸生活区和右岸生活区”）。（2）生态规划包括：环境生态、能源生态、建筑生态、人文生态的规划。（3）产业规划蒲河岛生态商务区重点发展精品消费型服务业和高端生产型服务业，重点引入商业商务、总部经济、创意产业、现代生活四大现代服务业项目。（二）中国生命科学城总体规划（1）总体规划中国生命科学城将围绕生命科学产业发展主题，全力引进生命工程、生物技术、健康医疗三大产业类项目（2）功能分区包括：科研孵化园区、生命产业园区、健康产业园区。（3）产业规划中国生命科学城重点发展生命工程、生物技术、健康医疗三大产业。虎石台经济技术开发区市场分析虎石台开发区目前在售房地产项目共有12家，即瑞成·万芳园、星城国际、荣信·财富广场、富城时代、古城新都雅苑、新街坊等。其中富城春天，恒运雅居，鑫宁家园属在售项目。270028505300270024000100020003000400050006000虎石台在售项目市场均价对比：目前该区域市场销售均价为2500—2700元/㎡，财富广场属于商业项目，因此该项目价格不作为比较。虎石台竞品项目概况项目名称占地面积建筑面积容积率产品类型面积区间销售价格套数鑫宁家园18万平米30万1.2中式35-158平米均价3150恒运雅居40149641991.5欧式43-113均价3500富城春天12万18万1.5德式40-90均价3500规模较高，放量集中容积率普遍较高以多层为主要产品形态户型区间基本以中小为主，兼顾大户型分析看出，均价基本维持在2400-2600元间虎石台市场分析小结•虎石台区域目前市场供应量中多以多层和小高层为主要产品类型，总供应量6000套左右，该区域主力面积区间在50——100㎡之间，主要消费人群为当地动迁居民。•随着虎石台大面积土地出让，新产品越来越多，但是当地市场需求量逐渐饱和导致未来消费热点将会发生转移，消化比重也将随着供求关系而发生变化。未来几年内该区域主要的消费群体是当地周边动迁的农民和沈阳市三环与虎石台之间区域居民，另外未来虎石台区域住宅市场发展将依托区域整体的经济发展。原虎石台镇里居民回迁结束，供应量不断增加，市场接近饱和。蒲河新城版块分析——辉山农高区道义开发区虎石台开发区农业高新开发区辉山开发区多层产品价格区间比较：农高区住宅价格统计2690400026003400280029002900212023004000050010001500200025003000350040004500元/平2690400026003400280029002900212023004000阳光·洛可可中体·花园一号风度泊林水墨丹青水木康桥亚瑟蓝湾七里香堤山水绿阁香蓝蒲河大溪地洋房辉山农业高新区整体在售住宅(多层)项目的均价在2600—3000元/㎡之间。辉山开发区目前在售房地产项目共有13家。即：阳光·洛可可、中体·花园一号II期、风度泊林、水墨丹青、水木康桥、亚瑟蓝湾、九如溪谷、翔凤山水国际、七里香堤、山水绿