您好,欢迎访问三七文档
当前位置:首页 > 商业/管理/HR > 项目/工程管理 > 如何理解房地产新政策.
如何理解房地产新政策尹中立继央行调整了房贷利率之后,国务院先后两次召开常务会议研究房地产问题,并三次出台了政策措施(3月26日出台《切实稳定住房价格的通知》,4月27日出台《进一步加强房地产市场宏观调控八项措施》,5月11日转发建设部等七部委的通知)。如何正确理解政府出台的这一系列调控房地产市场的政策措施,成为社会各界普遍关注的焦点。笔者认为,应该从三个方面理解当前的房地产新政策。第一,调控房地产市场的新政策出台的原因有以下两点:一是经济环境发生了根本性的变化。1998年中国经济面临的是通货紧缩压力,因此采取了一系列政策措施来启动住房,刺激经济增长。而2003年后的中国,出现了部分行业的过热现象,煤、电、油、运全线告急,进出口连续几年增长超过30%,加剧了中国经济与外部环境的摩擦,最直接的表现就是人民币汇率问题上的喋喋不休。尤其要注意的是,导致我国宏观经济过热的原因之一是房地产行业,没有房地产行业投资的连续高速增长,就不会有钢铁消费与生产的高速增长,也就不会有电力的紧张和煤炭的短缺,运输的压力就会缓解。可见,宏观调控的重点应该是房地产业,对房地产行业的调控事关宏观调控工作的成败。当前的中国经济需要适当减速而不是加速,与1998年的宏观环境正好相反。另一个原因是房地产市场的高速发展积累了金融风险。经过4年的高速增长,房地产开发贷款和住房抵押贷款已经占银行总量相当高的比重,房地产金融的风险越积越高,已经引起了高层的充分重视。有些城市的房地产贷款占新增加贷款的比例竟然超过70%。以上海市为例,2004年,在投资和各项贷款增速明显回落的背景下,上海市房地产市场继续呈高位运行态势,推动上海房地产贷款继续强劲增长。上海中资金融机构人民币自营性房地产贷款累计增加1023亿元,占各项贷款新增额的比例高达76%,其中个人住房贷款累计增加728亿元,新增个人住房贷款占中长期贷款增量的比例高达48%。在房地产贷款高速增长的同时,上海的房地产价格一路飚升,很多楼盘的价格在最近2年涨了两倍。房地产市场的风险最终会转嫁给银行,这是不能不引起注意的。简单地说,当前的国际经济环境和国内经济形势不允许房地产行业处于“高烧”状态,必须给房地产行业降温,这是房地产市场政策出现变化的深层原因。第二,要从维护广群众利益和构建和谐社会的角度去看待房地产新政策。从世界各国的经济发展经验看,当一个国家的经济持续高速增长一段时间后,社会矛盾可能会激化。到目前为止,世界上没有哪一个国家经济增长保持7%以上的速度持续30年以上,当然经济总量人均GDP超过1000美元,持续增长超过23年之后,几乎的所有的国家都发生了金融危机或社会动荡。这是党的十六大提出“构建和谐社会”思想的深刻背景。我们在分析经济问题时不能忘记“构建和谐社会”的宗旨,不能够仅仅用经济学的眼光去分析当前的房地产市场。值得注意的是,房地产问题关乎社会稳定,并不是中国所特有的,全世界几乎所有国家都把房地产作为社会和政治的问题来处理。因为获得适当的住房是公民的基本权利,实现“居者有其屋”是政府对公众的最起码的承诺。从发达国家走过的道路看,完全依靠市场的力量无法实现上述目标,政府有必须干预市场,保障公民的基本权利。一些国家把享有住房的权利写入了宪法。例如西班牙、荷兰、葡萄牙、法国等国家的宪法都明确规定政府应该确保所有阶层都能获得住房,并规定政府各部门有责任制定住房计划,以保证下层人民的住房权利。我国1998年以前的住房制度属于高度福利化的住宅制度,1998年出台的住房制度改革的目标是要把高度福利化的住房制度改革为以市场化为导向的住房分配制度。由于国家财政的压力,政府希望通过市场化的方式解决城市住房问题。在此过程中,政府为了解决低收入人口的住房问题,也实施了相应的住房保障制度,如采取了实物配租、租赁住房补贴、经济适用房等政策。但我们更多地将这些政策作为暂时的过度性措施来对待,没有对公共住房保障制度给予应有的重视。以2003年为例,我国用于经济适用房建设的总投资为600亿元,只占当年房地产的6%,2004年的经济适用房的投资占房地产总投资的比例不到5%。因此,经济适用房政策在我国当前的住房制度中并不占有重要地位,它只是一个配角,无法从根本上解决数目众多的低收入群体的住房问题。在强调“构建和谐社会”的今天,完善公共住房保障制度已经成为我们迫切的任务,政策上对低收入群体的倾斜是必然选择。在房地产新政中,这一点反映得十分充分。第三,房地产新政策符合国情民意,行政手段切中要害。新政策明确要求地方政府要切实负起各个城市的房地产价格上涨的责任,也就是说,房地产价格会列入到地方政府的责任范围之内。在目前条件下,对房地产实行行政控制是最有效的,是符合中国国情的。因为我国部分房地产价格不健康的上涨是地方政府主导下的价格上涨。地方政府调控房地产市场往往采用以下五种方法:一是大量拆建,刺激市场需求;二是提高拆迁的补房标准,推动房价不断上涨;三是是抬高土地拍卖的价格;四是控制和取消经济适用房;五是操纵媒体,有的甚至操纵房地产统计数据,误导消费者。可见,让地方政府对当地房价负责是有根据的。但我们必须注意到,该政策在实施过程中很可能出现“上有政策,下有对策”的现象,这就要求进一步抓好政策落实,并通过相关配套措施的完善坚决有效地贯彻中央精神。文章出处:中国社会科学院院报
本文标题:如何理解房地产新政策.
链接地址:https://www.777doc.com/doc-3420236 .html