广福农贸市场可行性报告20140404

广福现代化农贸市场项目建设可行性报告目录一．项目发展概况二．项目发展背景三．项目发展的必要性和可行性四．项目发展定位五．项目发展战略六．项目发展概规七．项目发展的社会和经济效益2/45项目发展概况第一篇3/45一、项目发展概况地理位置：项目位于105国道与广三公路交汇处，紧邻现有的广福农贸市场发展。用地面积：项目为现有农贸市场的扩张发展，作为第二期和第三期建设，其中二期占地面积约86.6亩。拟规划建设内容：项目作为现有农贸市场外溢发展的承载，以规划商贸市场交易为主，并搭配休闲配套和住宅配套。广福镇基地位置广三公路105国道4/45一、项目发展概况地块实景：目前项目地块主要为耕作用地；地块内水渠可被充分利用打造步道景观，同时延留其对周边农田的灌溉功能。地块实景地块内水渠地块西面紧邻现有农贸市场5/45项目发展背景第二篇6/45二、项目发展背景——城镇背景广福镇区域：广福镇隶属南昌市南昌县，位于南昌县南部，南与丰城市接壤，东与三江镇一水相隔，西接冈上镇，北靠南昌县向塘镇。距省会南昌市35公里，辖区总面积61平方公里。广福镇人口：广福镇辖14个行政村（辖广福街居委会，广福、北头、吴石、江家、木山、荷山、沙港、漳溪、万洲、宋洲、潭岗、官塘、板湖、南溪等14个村委会）和1个居委会，镇政府驻广福街。2009年统计，全镇总人口约为3.6万人，镇区常住人口约4300人，城镇化水平约为12.1%。随着社会进程发展，未来广福镇人口还将进一步扩大，尤其城镇人口随着城镇化的大力推进增长迅速。广福镇人口发展预测年度2015年2020年全乡总人口（人）3764339173城镇人口（人）64218693城镇化水平（%）17.122.27/45广福镇交通广福镇交通便利，铁路、公路、水路四通八达。北临航道，西傍赣江，京九铁路、浙赣铁路贯穿全境，设有江家、潭岗两个车站；向塘铁路货站与镇区毗邻；尤其105国道穿镇境南北，北直至丰城市，南直接连通南昌县南昌市，并与温厚高速公路立交。依此交通优势，广福镇成为贯通周边城市、县市的重要交通枢纽。105国道高速立交潭岗站江家站——城镇背景二、项目发展背景8/45广福镇2005-2010年经济数据2005年2009年05、09年同比增速2010年09、10年同比增速国内生产总值（亿元）2.7844.37870.02%4.90311.99%财政收入（万元）858143567.25%160011.50%农民人均纯收入（元）4348657951.30%733511.49%社会固定资产投资（万元）4120606547.21%697515.00%广福镇经济建设较好，各项经济指标均保持较高增幅；经济的利好增速发展对广福镇商贸的承载功能亦提出了更高的要求。——经济背景二、项目发展背景9/45农业广福镇农业发达，农作物种植丰富。全镇农作物总播种面积7748k㎡，其中粮食作物播种面积4971k㎡，油料作物共477k㎡，蔬菜643k㎡，瓜果类31k㎡。肉类年总产量3700.4t，家禽产蛋量2300t。全镇农业结构正逐步向精细化、集约化、产业化道路发展。广福目前已形成一批初具规模的特色农业，包括有麒麟西瓜、吴石日本梨瓜、木山草莓、江家莲藕、板湖蔬菜、荷山奶牛等。——产业背景二、项目发展背景10/45根据南昌县十二五规划，广福未来还将进一步发展现代农业、都市农业和生态农业，打造生态农业示范乡镇；在沿江地区集中布局“无公害蔬菜和花卉苗木产业”，打造特色种植产业带。——产业背景农副产品的流通是发展现代农业的关键，是转变农业经济发展方式的重要环节。广福县农业发展丰富，在为农贸市场交易发展提供产业基础的同时，也对农副产品的流通提出了更高的需求。二、项目发展背景11/45——产业背景工业广福镇始终坚持把招商引资作为实现富民强镇和加快发展最有效的办法，不断创新投资理念，优化投资环境。近年广福镇工业发展表现强劲，进驻和衍生出众多乡镇企业，目前落户在小兰工业园的华昌科艺、华远针织、华航模具和广誉砂轮等企业与镇内的忆春花卉苗木、绿玉粮食加工厂、发达精制米厂等企业形成了两翼齐飞、齐头并进、共同发展的良好态势。广福镇工业经济占全镇经济的比重达到45%，企业税收成为全镇收入的主要来源，为广福的整体可持续发展增强了后劲。二、项目发展背景12/45旅游业广福镇境内拥有丰富的旅游资源：唐永王古村、唐永王李磷墓、明清古建筑村庄、千年古刹海慧寺和唐园古居等。广福镇以名人文化、宗教文化、名俗文化及明清古居为一体，借助神秘的“唐永王墓”、大诗人李白等历史名人为旅游品牌，形成一条具有特色的南昌近郊古文化旅游景点。——产业背景旅游产业的推动发展在提升广福镇城镇魅力的同时也将为城镇带来源源不断的连带经济效益。二、项目发展背景13/45——商贸背景商业分布现状：广福镇现商业发展主要集中于集贸市场发展，以此为商圈中心，沿105国道和交叉横向广三公路扩散发展。广福镇坚持“商贸富镇、商贸活镇”的发展思路，通过城镇优化建设，提升城镇魅力，吸引外来人口和经商投资。目前广福镇吸引了大量周边乡镇及丰城地区居民安家置业及经商，目前国道两旁饭店、旅馆、加油站鳞次栉比，集贸市场交易旺盛。小城镇的载体功能大大提升。以集贸市场为中心的核心商圈105国道街道商业街道商业二、项目发展背景14/45广福镇集贸市场发展特征：1.经营活跃度高：目前集贸市场经营活跃度高，对周边乡村辐射较好，商业景象繁荣；2.经营形象较差：现集贸市场经营形式落后，整体经营环境较差，多数为简陋的摊位经营；3.市场经营外溢：现集贸市场发展旺盛，经营饱和，部分商户占据国道经营，造成国道交通拥堵严重。——商贸背景交易活跃的集贸市场本项目的发展将有效解决目前集贸市场经营外溢的问题，缓解交通拥堵现状，同时现代化的高端形象建设也将为广福镇带来全面的商贸形象提升。二、项目发展背景15/45经营环境简陋却交易活跃的集贸市场——商贸背景二、项目发展背景16/45——商贸背景承载重要交通功能的105国道因为市场容量不足外溢发展而日渐拥堵二、项目发展背景17/45对商户而言，需要一个新市场为其提供稳定优良的经营平台对政府而言，需要一个新市场缓解镇内目前堵塞的交通环境对市场而言，需要一个新市场的诞生容纳更多的商贸需求——商贸背景二、项目发展背景本项目的发展应需而生18/45项目发展的可行性和必要性第三篇19/45三、项目发展的可行性和必要性•国家政策导向支撑加快推进新型城镇化进程是党的十八大作出的重要战略部署，本项目作为城镇化的服务配套发展建设，正契合这一政策导向，为广福镇城镇化推进发展助力。•城镇发展利好支撑广福镇城镇建设条件利好，对外沟通便利，城镇化率增长迅速，未来商贸功能需求增强。•经济发展强劲支撑广福镇经济发展强劲，对其商贸发展形成利好支撑；•产业发展多元支撑农业产地供应支撑：广福农业发达，具备较好的农产品供应条件支撑；工业经济利好支撑：广福工业发展旺盛，为广福整体增速发展提供后劲支持；旅游形象消费支撑：旅游的发展为广福带来利好的形象基础和外来人口消费；•商贸发展活跃支撑广福商贸发展活跃，具备较好的商业市场承载基础。五大支撑构筑项目发展可行性20/45•城镇建设需求城镇建设上，推进广福镇城镇化进程，增强城镇辐射力；交通建设上，缓解105国道交通拥堵现状，增强广福镇交通枢纽功能。•产业配套需求提升城镇产业流通，尤其生产丰富的农副产品的流通，推进现代化农业发展转型。•经济升级需求推进广福镇由传统的生产业向商贸服务业转型升级，提升城镇承载和辐射功能。•商贸提升需求形象提升需求：广福镇现商贸形象呈现落后，本项目的高起点建设将全面提升广福商贸形象；功能提升需求：本项目的发展将有效解决现集贸市场发展外溢问题，提升商贸承载功能。四大需求奠定项目发展必要性三、项目发展的可行性和必要性21/45项目发展定位第四篇22/45四、项目发展定位项目总体定位：广福首席现代化综合农贸城高起点规划建设，一站式复合功能，高标准形象塑造，全方位商贸升级，打造广福镇标杆代言！23/45项目功能定位：“一心一市一住“构建商贸、居住、休闲一站式复合功能农贸城“一心”：广福中心广场广福县未来的标杆形象代言；丰富镇民休闲文化生活；为商业发展聚集人气。“一市“：现代化农贸市场辐射全镇及周边乡镇商贸批发、零售；树立广福全新商贸形象；“一住”：现代化精品住宅市场的配套住区；吸引更多镇内、镇外居民落户发展。广福现代化农贸城一心：中心广场一住：精品住宅一市农贸市场四、项目发展定位24/45项目发展战略第五篇25/45五、项目发展战略八大发展战略，打造广福建设新代言，城镇建设新代表与政府嫁接——产业推进器与客商嫁接——创业新平台与产业嫁接——流通新窗口与城镇嫁接——商贸新天地与居民嫁接——购物新天堂与镇内嫁接——商业新枢纽与镇外嫁接——农贸制高点与时代嫁接——国际新视野26/45项目发展概规第六篇27/4528/45六、项目发展概规项目总体分三期建设：一期为现经营农贸市场二期为现规划建设用地三期为待规划建设用地项目总体规划建设总平示意29/45六、项目发展概规二期规划经济技术指标用地面积57716.4总建筑面积85853.8㎡住宅区建筑面积50951㎡其中住宅面积40394㎡沿街商业10557㎡农贸市场区建筑面积34902.8㎡其中市场店铺12474.9㎡农贸16239.5㎡超市6188.4㎡占地面积24476㎡容积率1.48建筑密度42.4%绿地率35%住宅户数354市场区中心广场居住区项目二期规划平面示意图30/45项目二期规划平面示意图六、项目发展概规规划理念整体布局：创造各具特色的分区，同时又共享开放的公共空间；交通动线：创造清晰高效的道路等级，并形成各分区明确的入口空间和进场序列；用地开发：创造并提升土地价值，充分利用发展自身资源优势。六、项目发展概规31/45项目二期规划效果图六、项目发展概规农贸市场入口效果图六、项目发展概规33/45农贸市场效果图六、项目发展概规34/45农贸市场效果图农贸市场内部效果图六、项目发展概规35/45合理分区布局整洁购物环境以人为本，精心打造市场领先，领先市场农贸市场内部意向图六、项目发展概规36/4537/45六、项目发展概规住宅沿街效果图徽派建筑风格始于时代，融于广福项目整体运用徽派建筑风格融古雅，简洁与富丽于一身的徽式建筑是中华独有的艺术风采，黑瓦白墙，马头翘角……于时间的刻画中更显质朴高雅，一如广福之魅力。六、项目发展概规38/45项目发展的经济效益和社会效益第七篇39/45七、项目发展的经济效益和社会效益1.活跃广福商业，增加城镇税收本案的建设将直接带动广福整体商业的活跃发展，其未来不断繁荣的商业经营将为城镇带来可观的税收效益。2.提升商业品质，促进商贸升级高端的形象塑造，业态的升级整合，将全面提升广福的商业品质，改善现有的商业形象。3.改善经济结构，加强经济实力商贸的发展助推广福镇由传统的生产业向商贸服务业的升级转变，提高城镇发展水平，增强城镇经济实力。本项目发展的经济效益40/454.带动产业发展，提供就业机会本项目的发展将直接和间接带动相关产业的大力发展，包括生产业、养殖业、运输业等等，引导居民创收方向，促进居民增收的同时，还将带来近几千名的就业机会。5.增强城镇辐射，促进城镇繁荣商贸的发展具有良好的群聚效应，其繁荣发展将为广福镇带来更多的人口消费聚集，促进城镇繁荣，提升城镇魅力。本项目发展的经济效益七、项目发展的经济效益和社会效益41/451.助力新型城镇化建设推动城镇化建设是近年乃至未来十年的发展大战略，新型城镇化建设的核心价值是以人为本，本项目的开发以“以人为本”为核心理念，以利于城镇建设为目标，为全面推动新型城镇化建设助力。2.成就广福发展新名片高起点，高标准的规划打造，必将使本项目成为广福发展新名片。本项目发展的社会效益七、项目发展的经济效益和社会效益42/453.增强广福发展影响力作为新城镇建设的代表，本项目的不断繁荣能有效增强广福镇影响力。4.推进广福东扩新发展本项目的开发将为广福镇东扩的战略性发展奠定历史性的