廖建厚 山尚人家 前期策划方案 Microsoft PowerPoint 演示文稿

山尚人家南宁市概况南宁市是广西首府城市，位于广西壮族自治区西南部，是我国通往东南亚国家最便捷的陆上通道，也是我国大西南经广西北部湾出海的必经之地。南宁市区共有6个区域，兴宁区、西乡塘区、良庆区、青秀区、江南区、邕宁区。目前南宁市全市人口697.9万人，其中市区人口267.14万人。项目概况介绍项目地处南宁城市核心区—青秀区竹溪板块，青山路与竹溪大道交汇处，南靠南宁“绿肺”青秀山，西临蜿蜒而过的邕江，北望民歌湖、南湖两大城市景观带，往东由环城主干道竹溪大道几分钟车程可直达南宁CBD五象广场、国际会展中心、东盟商务区；往南经青山路很快可到青秀山，背靠荔园山庄，过南宁大桥便是南宁目前正在重点开发建设的五象新区；往西上葫芦顶大桥，直通江南；往北经青山路南宁三中学校，过南湖隧道到园湖路，快速到达市中心。项目地理位置优越，是南宁市最适合居住的区域，周边配套十分成熟，交通便捷。本案地块呈缓坡，略微方形土地用途：住宅用地占地面积:32666.83平方米容积率：3.0建筑密度：32％绿化率：40％南宁市楼市概况分析南宁楼市至国家2010年开始先后出台一系列的政策来打压房价，南宁市楼市也受到一定程度的影响。在2011年继续出台了限购、限贷等政策的同时，房地产市场遭遇史上最严厉的房地产调控，一些投机性行为逐渐退出房地产市场。导致南宁房地产市场处于低迷状态，价格也在开始下降，就连一些刚性需求的消费人群也在坐地观望，体现房地产消费者“买涨不买跌”的心理，此时房地产市场陷入寒冬时期。南宁市商品房交易量也在下滑，给项目产品的快速去化带来很大的阻力。但是政府的调控具有很多缺陷和局限性，并不能彻底的控制房地市场的发展。在近期各地房地产交易量慢慢增加，据CRIC广西片区数据显示，2012年1至6月，南宁商品房成交量从20.15万平方米到50.95平方米，呈逐步上升趋势。2012年7月南宁商品房成交共计5737套，环比上涨26.23%，同比2011年7月份，涨幅为68.34%，其中，2012年7月商品房成交面积为543876.67㎡，环比上涨40.62%。2012年7月份南宁的住宅成交量总数为4717套，环比上涨31.76%。同比2011年7月份，涨幅约为70.84%。9月份成交4374套新房市住房保障和房产管理局政务信息网发布数据显示：9月份，新建商品房成交套数为4374套，环比下降2.37%，与8月份4480套相比，成交量略有下跌。在新建商品房市场小幅走低的情况下，二手房的交易额也出现了一成的下跌。数据显示：9月份，南宁市二手房成交套数1081套，环比下降11.25%，比8月份二手房成交套数1218套，少了137套。消费者状况分析目前购房的主力从富裕阶层向中等富裕家庭转移。这大部分人都有能力购房，该项目更加趋向于刚性需求以及改善性住房的消费人群。私营业主、个体经营者；外来富农迁户口进城本地政府公务员；企业高级管理人员；学校、医院、银行等企事业干部；购房目的：迁移户口，为了方便子女上学，同时也可以让子女拥有一个浓厚的学习环境。投资房地产，还有一般购房。购房心理1.健康、环保、舒适等因素，是目前人们关注的重点。2.小区物业的管理水平以及基础设施的建设情况。3.交通便利，满足自己的出行。4.环境良好，让家人有一个好的生活空间5.周边生活配套完善竞争者概况分析项目名称振业青秀山一号地理位置南宁市青秀区竹西大道20-1号开发商广西振业房地产股份有限公司联系电话[phone]建筑类别高层、塔楼物业类型普通住宅开盘时间2011年3月27日入住时间2012年3月物业费1.45元/平方米·月物业公司深圳振业物业公司交通状况位于竹溪大道与青山路交界处，交通便捷价格详情最低价：8000.00元/平方米绿化率37.45%装修状况毛坯总建筑面积109413.8㎡总户数810总占地43亩容积率3主力户型2房89平方米3房1厅139平方米4房1厅143平方米楼盘最新动态2012-07-06售价：8500-9500元/㎡2012-08-24售价：8500-9500元/㎡2012-08-31售价：8000-9500元/㎡项目名称云星·钱隆天下地理位置竹溪大道与青山路交汇处开发商广州云星地产集团开发有限公司联系电话[phone]开盘时间2010年4月入住时间2011年4月物业费1.58元/平方米·月物业公司南宁金瑞物业服务有限公司总建筑面积112,076㎡总户数1251总占地40,687㎡容积率4.2价格详情平均单价：11150元/㎡绿化率36.0%建筑类别高层、塔楼装修状况毛坯主力户型3房2厅2卫97.75平方米1房1厅1卫54平方米项目名称民发·大观天下地理位置南宁市青秀区柳沙半岛柳沙路与英华路交汇处开发商民发实业集团房产开发有限公司物业费0.8元/平米/月开盘时间2011.11.12入住时间2011年12月物业费0.8元/平米/月物业公司民发物业服务有限公司总建筑面积500000㎡总户数3200总占地264亩容积率2.5产权70年绿化率38%建筑类别高层、塔楼装修状况毛坯主力户型D3/3户型3居室125.02平方米D4/3户型4居室125.02平方米D2户型五房3卫3厅216.95平方米项目名称广源国际社区地理位置南宁市青秀区竹溪大道86号开发商广西中泰商贸有限公司物业类型住宅公寓商住楼开盘时间2011年2月26入住时间2013年10月总建筑面积407985㎡总户数2063总占地100亩容积率4.9最低价8500元/㎡绿化率45%建筑类别高层、塔楼装修状况毛坯主力户型D2户型3房2厅4阳台130-131平方米3+1房2厅5阳台172-173平方米项目名称最低价元/平方米均价元/平方米最高价元/平方米青秀山1号800087509500云星乾隆天下83001115014000民发大观天下700078008600广源国际社区8500975011000项目SWOT分析优势分析劣势分析机会分析威胁分析根据南宁市2008年到2020年的城市总体规划，《规划》将南宁主导发展方向定为以邕为轴线，西建东扩，完善江北，提升江南，重点向南。而该项目在与青秀区与五象新区的交通咽喉，所以，位置非常优越。项目优势分析地理位置优越：项目位于青秀区青山路，与竹溪大道交汇，西往葫芦鼎大桥10分钟到江南区，东往会展中心和五象广场、航洋国际15分钟即可到到达，北往到达南湖隧道8分钟即可到达，南往青秀山和南宁大桥15分钟即可。配套完善：a：学校：汇聚南宁市最优教育资源，广西医科大学、南宁三中、三美学校、新兴学校、滨湖小武、卓立实验学校等。b：医院：江滨医院、医科大一附院、广西工人医院等。C：菜市：青山菜市、琅西菜市等。D：休闲之地：青秀山公园、南湖广场、民歌湖等。E：购物广场：琅东CBD、五象购物广场、航洋国际商场等。F:政府机构：南宁市中级人民法院、南宁市环保局、广西水产研究所、广西壮族自治区教育厅等。G：其他：其他：交通银行、工商银行、农业银行、金大路海鲜世界、江滨医院、金汇如意坊古商城环境分析：青秀山是绿城南宁的核心之肺。“青山为屏、南湖、邕江为带、山水相衔、绿羽成脉”的绿地系统主结构，将该项目环境和空气提升到更高的一个层次。未来的发展潜力分析：南宁城市规划明确表明，城市的发展方向是往东，重点向南的，而该项目正好是青秀区连接五象新区的交通要道，所以，在未来的区域地位和区位的经济和人民的生活水平都会有一个很大的提升的。项目的劣势分析该项目的地块面积40多亩，相对周边的楼盘是比较小的一个楼盘。该项目的受面积、容积率、绿化率的限制性。所以，小区的环境、公共用地、公共措施就相对周边的楼盘就比计较欠失。该项目的定位是高档的楼盘，附近的青秀山一号、云星乾隆天下、广源国际等楼盘，定位在中档以上的楼盘，与本项目比较，本项目的地形是坡形的，所以本项目的特点，建立梯字形的楼盘，符合现在房子建筑的趋势。项目的机会分析（1）：2012年发改委总投资1万亿元项目的消息公布后，市场信心大涨。此举主要目的何在？又将对市场产生怎样的长期影响？房地产作为国家的支柱性产业，肯定会得到照顾的。（2）：项目位于青秀区，而青秀区是南宁市政治、经济、文化、科技、教育、金融、信息中心的核心区域。区域内生态资源丰富，人文环境得天独厚，是南宁市发展最为活跃的区域，是南宁市的中心城区，所以，项目在青秀区享有城市的核心资源。（3）：根据南宁市2008年到2020年的城市总体规划，《规划》将南宁主导发展方向定为以邕江为轴线，西建东扩，完善江北，提升江南，重点向南。而该项目在与青秀区与五象新区的交通咽喉，所以，将来的发展潜力将会大大提高，区域地位、区域经济和人民的生活水平也会提高。项目的威胁分析附近的楼盘在自己的优势上可能对本项目造成压力。青山一号和云星天下等楼盘无论在面积、容积率、建筑高度等限制的因素都会对本项目造成影响。项目地理位置位于青秀区青山路与五象新区的连接，目前，青秀区连接五象新区的就是南宁大桥，所以，将来五象新区发展起来，青山路必将很拥堵的。这将造成交通不便。国家的限购限贷还在执行，南宁的也在执行，国家的宏观调控依然在严控。所以对本项目有影响。项目市场定位南宁市近几年来经济发展迅猛，这不仅是因为它是广西首府，还有它是中国东盟的永驻会址，招引了国内外许多投资者进入南宁，从而带动南宁市房地产经济发展。目前南宁市的发展水平，可以确定该项目主要推向35-50岁有子女老人并且年收入为20万元以上的高收入人群，本地人群占多数。产品定位建筑理念:建造一种高档次，高质量，大户型的豪宅。依据有利地形，打造人工水系，山水结合的原生态的自然环境，将居住娱乐功能发挥得淋漓尽致。建筑用途：居住，娱乐休闲等功能建筑风格：地块地形呈坡形结构，从成本等方面考虑不需要对其地块进行大面积的平整，而是将其转化为自身优势，因地制宜，打破常规以自然山林为依托，建造成为具有“苏州园林风格”的格局。这不仅使项目更具特色，提高产品档次，满足消费者需求。提升产品竞争力，也很大程度上减少成本。5栋多层6栋高层7栋多层凉亭凉亭主打户型两房一厅80~99平方米三房一厅100~119平方米三房两厅120~144平方米四房两厅145~199平方米户型80~99㎡100~119㎡120~144㎡145~199㎡占建筑总面积比例15%25%30%25%