(案例)三亚鲁能酒店式别墅社区战略策划1

魅力之都假日中国的梦幻时空----中国三亚鲁能酒店式度假别墅社区战略策划大纲---第一部分；假日中国的市场探求一、21世纪国际经济格局理性透视世界经济的发展过程表明，从第一产业向第三产业逐次演进体现了从农业经济向工业经济直至第三产业-------服务业的逐次跃升，经济形态的演进过程已经成为区别发达国家与发展中国家和落后国家的基本标志。尽管高科技时代的空前覆盖导致世界的区域经济或单体国家有梯次跳跃或同步发展的个别现象，但在全球总体经济的大循环里仍不能颠覆这一宏观局面与发展规律，这也是产业经济学所要研究的核心与重点。二、未来中国经济的格局走向中国相对饱和经济时代的到来、标志着中国国民已经由过去的居住-------工作两点一线的传统生活方式。中国的经济形态也由过去的生产型经济向赋闲型经济时代的革命性跨越，一个典型传统的“制造中国”将成为历史和过去，代之而来的是一个划时代的“假日中国”。特别是当一个全新的生活休闲模式（绿色生态+美丽文化+热带风情+特色地理）四维一体的梦幻时空率先到来时，必将彻底颠覆中国国民的传统意识形态和陈旧的生活模式，21世纪的中国也将是一个全新的“旅游中国”和“现代中国”。三亚鲁能酒店式别墅社区项目组4第二部分【中国别墅市场综观】基本概况及政策背景国土资源部03年发文不再审批修建别墅用地影响：1、别墅市场现有存量供大于求，存量没有消化完，对国家，开发商本身，消费者来说都是不利的；2、国家停止别墅类用地，也是在强化市场机制，引领市场消费，尽可能性可能的减少开发商的损失，让整个市场走向正轨；3、调整我国房地产市场结构。三亚鲁能酒店式别墅社区项目组5世界及国内别墅的主要消费群体分析全球的高端别墅的主要消费群（华裔富人阶层）集中在纽约、东京、伦敦、巴黎等超大城市当中。中国的高端别墅的主要消费群（富人阶层）集中在北京、上海、广州、深圳等大城市当中。三亚鲁能酒店式别墅社区项目组61、是城市文明和经济水平发展到一定阶段的产物，也是一个城市走向发达、成熟的标志之一。2、有自己的特质和品位，绝非简单的地域分隔。3、毫无疑问别墅是富人区里最明显和最为抢眼的象征。富人区是城市生存环境中的小部分，但因为位居金字塔顶端而格外受到关注三亚鲁能酒店式别墅社区项目组7中国目前的富人区主要有以下四类人居住：1、影视明星2、外籍高管人员这部分人大多选择租赁而不是购买。3、有钱的企业主4、新兴CEO三亚鲁能酒店式别墅社区项目组81、海南最适合开发别墅类豪宅的地点当属三亚亚龙湾（本项目所在地）这里是中国别墅的发源地，更是中国高档别墅的首选之地，目前已具备了最优秀的环境及市政条件。2、亚龙湾气候宜人，冬可避寒、夏可消暑、自然风光优美、青山连绵起伏、海湾波平浪静、湛蓝的海水清澈如镜，柔软的沙滩洁白如银。“三亚归来不看海，除却亚龙不是湾这是游人对亚龙湾由衷的赞誉。贰、【海南别墅市场简析】三亚鲁能酒店式别墅社区项目组9因此，只要豪宅的达到以下要求就会受到国内外买家的追捧：1、规划设计充分体贴业主的个性化需求；2、内部功能十分齐全、现代化；3、物业管理水准绝对高。三亚鲁能酒店式别墅社区项目组10别墅投资的形式：别墅价值量大，总价高，主要有以下三种投资形式：A、长期出租型——即把别墅作为长期投资对象，买下别墅再出租，获取长期的租金收益。对于此种形式，以港台等外地投资客居多。以出租为目的的别墅投资对资金要求较高，有着丰富的房产投资经验和较强资金实力的海外投资客对此类投资具有优势。目前内地别墅相对港台别墅仍然具有价格优势，加上近年来当地房地产市场低迷，使得很多投资客受内地大城市综合实力的吸引把内地别墅作为投资对象。他们在选择时会尽量选择：有独特建筑特色的别墅作为投资对象，购买者普遍认为这样的别墅才具有长期的保值增值性；另外还选择有良好物业管理的别墅项目。三亚鲁能酒店式别墅社区项目组11别墅投资的形式：B、短期增值型——即看好别墅的增值潜力，以较低的价格买进再高价卖出。对于此种投资形式，在内地工作的外籍人士和本地投资客兼而有之。此类投资的收益主要来源于两方面：一是郊区土地的升值，二是项目短期内的价格差价。这一类型的消费者在选择时较注重：地价的相对便宜，在近期内有升值潜力的近郊区或远郊区，最好是近期内有轻轨、地铁等交通干道开通的热点区域；项目是便于出手的主流别墅产品，总价也不会太高。三亚鲁能酒店式别墅社区项目组12别墅的三个特征1、别墅永远是为少数人建造，只有少数人才有条件享用；2、别墅意味着占用着大量稀缺资源，除奢侈占用土地之外，别墅大都依风景区、天然水域等稀缺资源而建造；3、别墅必须体现个性化，不能大批量生产。三亚鲁能酒店式别墅社区项目组13别墅的六种类型•A、居家生活型别墅，即把别墅作为第一居所需求B、度假型别墅。5+2居住生活方式预计今后度假型的连体别墅需求量将会增大C、出租型别墅D、旅游型别墅E、办公型的别墅F、投资型别墅三亚鲁能酒店式别墅社区项目组14叁、战略分析结论1、本项目位于海南乃至中国别墅开发的最佳地段，有很大的市场机会。2、国土资源部发文不审批别墅用地，对目前积压别墅的出售非常有利。3、不能把不审批别墅用地当成一次大幅度提价的机会，而要尽快把积压别墅销出去，否则，在未来的房地产竞争中，会被涌现出高档的电梯公寓和带露天阳台的商品房抢走市场。4、别墅要求的个性化、不宜大批量生产的特性，本项目规模恰倒好处。三亚鲁能酒店式别墅社区项目组15第三部分；假日中国的全案解决之道------概念设计系统------主题：豪门国际休闲主义副题：假日中国的梦幻时空（魅力时空、生态时空、假日时空、享受时空）理论依据：“20世纪赚金钱21世纪赚时间”和“人类第六需求-----梦幻需求”全新价值观和人类最高需求两大理论的鼎立支持。释义：世纪中国已经完成了由计划经济向市场经济的体制转型、经济态势也由计划经济时期的短缺型转变为市场经济时代下的相对饱和型经济，在这个重大的历史变革下，中国国民的生活形态也由过去单纯的逐利行为上升为最大限度的追逐休闲时间和赋闲空间、以及由过去相对的有形需求向零界于有形和无形之间的、移动和生态的梦幻时空的高级需求，因为，人们需要充裕的时间和空间来放松工作压力。假日中国的梦幻时空生态时空魅力时空假日时空享受时空一、品牌概念；市场经济下最大的课题障碍莫过于市场空间的细分问题，高尔夫公园在中国本身已经不是什么新鲜事情，深圳作为中国最大的广普型高尔夫主题广场、已经给全球印下了工作赋闲的市场印象。但是，作为中国转型后特别是新经济时代下崛起的可以用于选美基地、专业旅游及业余赛事的高尔夫公园别墅区却是一个重大的市场空缺，并且这种精神需求会随着中国的眼球（美女）经济发展会进一步扩大，本项目的出发点正是为填补这一市场空白而呕血打造的。国际新贵的梦幻公园二、市场切入概念释义：魅力之都——假日中国的梦幻时空三、项目概念系统；概念释义：1、本概念是从世界经济的发展格局看中国的经济结构-----假日经济的诞生与前景。2、是从中国的体制转型看中国的国民价值理念及需求理念转型的。A、20世纪赚金钱21世纪赚时间（赋闲）B、人类第六需求------梦幻需求3、从中国地产新三论的核心主题；“国家经营从城市经营开始城市经营从地产经营开始”，看城市及区域经济的发展前景---生态中国都市圈和假日中国都市圈的发展前景与魅力。4、从中国的产业演进看“动力地产改变中国”伟大理论的革命性贡献，制造中国------生态中国------假日中国5、从城市经营学的角度看城市经济的增长极-----美丽锻造工程的特色魅力所锻造出来的特色中国假日经济模式。三亚风情+选美文化+生态环境-----三亚城市经营模式-----大香格里拉生态都市圈-------假日中国经济圈6、从特色的项目看特色的生活模式、产业模式和特色的城市经营模式及国家经营模式A、美丽梦幻工程=【生态中国都市圈=海洋生态+选美文化（三亚文化=生态文化+海热带风情+特殊地理）】+【假日中国经济圈（大香格里拉假日都市圈）】B、首创21世纪全新生活消费模式=绿色生态+选美文化+热带风情+海洋文明C、特色产业模式=制造中国-----生态中国------假日中国D、特色城市经营模式=三亚文化-----生态都市-----大南中国生态都市圈-------假日中国经济圈E、特色国家经营模式=蓝色梦幻-----城市经营模式-----区域经营模式-----假日中国经济模式A、传播主题：魅力之都假日中国的梦幻时空传播副题：21世纪中国复合型地产B、传播客体：国家、区域、城市政府、境内外投资机构、消费群体（国际新锐派、唯美主义者以及广大的旅游团体、个人）C、传播理由：海南三亚美丽制造梦工厂亚龙湾鲁能酒店度假别墅魅力王冠上明珠四、传播概念1、对国家而言：21世纪中国的关键是如何寻找可持续化发展之路，因此，如何打造一个21世纪的“生态中国”是确保中国乃至全球可持续化发展的根本保障，因为对于当代中国和世界而言全球的共识就是“民族的就是国际的、中国的就是世界的”，中国作为联合国五个常任理事国和拥有全球1/5还要多的人口，是世界最大的消费市场。所以，对本项目而言它必然会成为中国可持续化发展的一个突破口和示范母本工程，和中国假日经济的引擎动力，因此，它也必然会引起中国政府高层的高度重视。2、对区域和城市政府而言：假日中国都市圈------是在中国城市经营背景下和市场经济发展到一定历史阶段下诞生的必然产物，因为，在现代城市经营背景下、城市经营的本质是寻找城市可持续化发展的突破口，作为核心城市经营主体-----城市政府必然要寻找适合本城市发展的特色途径-----城市经营客体。作为拥有得天独厚的热带风情自然资源和特殊的选美文化资源的海南三亚，她占尽了天时、地利、人和三大成功要素。从城市经营的角度上讲等于是缔造了中国乃至世界第一个“假日经济、体育经济、体验经济与眼球经济完美结合的绝妙胜地”，从区域发展上讲它可以拉动整个南中国的旅游经济的互动发展，是名副其实的“假日中国都市圈”3、对消费者而言：打造一个绿色赋闲、充满梦幻专业用于假日生活旅游的世界超级美丽锻造梦工厂，可满足当代的国际新锐和广大旅游爱好者们的至高需求。4、对投资者而言：没有什么比可持续化发展项目更有市场前景和诱惑力的了。五、核心传播战术1、物业形象全面定位----国际酒店式别墅社区概念的提出：既是一个引爆市场的全新概念，又代表着实质性、前瞻性、建设性的地产开发形态。这一地产模式的推出是为本案成功的关键所在。围绕酒店式别墅社区地产的特质：项目首先在产品形态与目标客户的结合上找准了点。作为全新业态产品推向市场，概念总是先行的，酒店式别墅社区即具备了成功概念的特质。2、感性诉求点的提出：谨献给把事业当成生命的人！是对产品形态、实质、卖点的高度总结，同时也是一种现代时尚生活方式的引导。只有以客户切身生活体验作为项目USP，才能在短期内引起市场的关注和深入了解。3、炒作热点：假日经济/眼球（美女）经济/热带风情文化4、炒作背景：后非典时代人们重新审视人生观以及生活方式的改变。魅力（美丽）之都假日中国的梦幻时空六、广告宣传总导语导语释义:1、美丽之都海南三亚是国内外著名的选美之都，每年都会有来自世界各国的选美盛事及其他体育赛事等。美丽之都代表着人类向往和渴望美丽的殿堂，是实现追逐美丽和享受生活的最佳选择。2、梦幻时空是一种理想境界，它是存在于感性与理性之间、现实与理想之间、物质与精神之间、动态与静态之间的复合体，其本质是一种精神寄托与夙愿实现。因为，所有静态的、物质的、显形的东西它存在的时限最多不过7天，正如一件衣服和环境，其新鲜感是转瞬即逝的。相反，那些动态的、隐形的、理想的东西却让人永远向往，就像得不到的东西总是让人留恋痴迷一样。比如，看景永远不如听景，能满足人理想的东西是珍贵的，能满足幻想的东西却是极其难能可贵的、并且是有长久生命力的。3、中国的经济已经由原来的短缺型发展到相对过剩型以后，中国国民的生活形态也由过去的纯粹工作型生活逐步向相对赋闲型生活形态的转变，中国的总体经济结构由过去的“生产中国”向“假日中国”转变，与