商业街区业态分布建议报告

售房部商业街区业态分布建议报告一、商业定位社区商业街区商业定位•1、目标客户群定位•根据项目地段分析，以及综合比对周边商业群分析，我们幸福满庭的商业体客户群体主要来自于项目本身的业主及周围厂区的职员。•2、商业类型定位•根据客户群体的需求分析，及周围消费群体的判断，建议本项目定位为社区商业街区。•3、社区商业街的功能•社区商业街是一种以社区范围周围的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。社区商业特点分析•社区商业的规划主要有以下几种类型：类型优点不足底商满布型商业体量可以较大限度的扩张，展示面较长，可视性较佳；对外性较强，在一定程度上有利于商业的销售。商业规模较大，不利于业态的控制，如果出现街面空置的情况，会对社区的整体形象有较大的负面影响。入口商业街型有利于社区居民的消费；街铺商业价值较高。一定程度上限制了商业规模的扩张，且展示面不长，可视性不强。入口集中型将商业独立于住宅区，减少商业对居住的影响；在一定程度上有利于商业规模的扩大，易于形成集中规模效应，带旺整个社区商业。商业集中，将会弱化社区商业便利性的特点；散点列布型商业比较分散，一定程度上有利于居民消费的便捷。商业分散，难以形成规模效应。社区商业特点分析•本项目社区商业融合了底商满布型和入口集中型两种商业类型，故我们应当充分发挥本项目社区商业的特点，在项目运作上应当部分自持部分对外销售。即入口集中部分由公司自持，住宅裙楼部分或者商业街区一楼可尝试对外销售。自持销售二、市场背景五公里范围内商业分布情况周围商业分布分析案名类型特点主要人流经营范围西夏万达广场综合体新市区地标性建筑，拥有较好口碑形象。附近居民和周围厂区职员高档家电、服装、连锁超市、餐饮、休闲等文化宫广场综合体新市区新型商业体，暂时没有营业，几乎模仿万达模式宁大、民族大学等大学生、附近居民暂未定浙江商城综合体同心路老商业区，与同心路市场毗邻，建筑设计偏老，物业管理凌乱宁大、民族大学等大学生、附近居民中低档服饰、餐饮、连锁超市等周围商业分布分析案名类型特点主要人流经营范围同心路市场综合型商业街综合便民商业步行街，涵盖了所有社区服务功能周围住户、厂区职员蔬菜、粮油、衣服、家具等怀远路市场综合型商业街综合便民商业步行街，涵盖了所有社区服务功能周围住户、厂区职员蔬菜、粮油、衣服、小吃等嘉宝花园商业街社区入口型商业街便民社区商业街区小区业主银行、小超市、餐饮、理发等荷花湖畔商业街社区入口型商业街便民社区商业街区小区业主银行、小超市、餐饮、理发等周围商业分布分析•综合分析本项目周围商业体发现，在万达广场进驻西夏区以前，以浙江商城为代表形成同心路、怀远路商业群，整体商业消费较为集中，整体造成万达广场相对高端，同心路、怀远路市场相对低端一些，且消费群体主要以周围住户为主，所以我们项目的整体定位不要太过于高端，主要来体现体验式消费的消费商业街区。以社区服务功能带动部分休闲功能。周围商业分布分析三、商业街区规划建议一、整体规划建议一二、整体规划建议二三、两种方案对比思考四、分层细化建议一、整体规划建议一•地下做一层的方式：•-1F西区：整体车位•-1F东区：连锁超市？Or整体车位？一、整体规划建议一其中之一连锁超市？？？一、整体规划建议一•1F：充分体现社区服务功能，如：银行、干洗店、理发店、药房、烟草专卖、面包、鲜花店、鲜果店等。•在此建议在合理的预算下在东西区商业部分用天桥链接使得东西两区商业街通融，同时天桥上可以做部分商业小摊点，增加整体商业板块价值。旨在把怀远路夜市分化或迁移过来可尝试做新市区大学生或者退离休职员创业基地且统一管理一、整体规划建议一•2F：东区为餐饮美食。•3F：东区为茶馆、咖啡厅、私人会所、电影院等。•2F,3F：西区2层和3层整体尝试做以“城市微度假”为主题城市休闲体。•3F屋面：东区为露天茶馆，咖啡厅等（结合当地风沙较大，可行性再做思考），西区为露天广场舞培训基地。二、整体规划建议二•地下做两层的方式：•-2F：东西区都做整体地下车位和车库•-1F：东区整体做连锁超市（面积约6000㎡）•-1F：西区做地下商场，可尝试做西夏区大学生或者退离休职员创业基地。二、整体规划建议二•1F：社区服务功能型商业群，主要经营干洗店、银行、理发店、药房、烟草专卖、面包房、鲜花、鲜果等店铺。东西区对称布置，充分结合在营业功能上实现中国传统美学。•2F：东区餐饮美食，东区为清真区，西区为汉餐区。•3F：休闲娱乐区，东区为茶馆、咖啡厅、私人会所、电影院等，西区为运动健身会所、酒吧、KTV、游戏会所等三、两种方案对比思考•整体上建议将东、西区做动区与静区分化，在保持为社区服务功能型商业的情况下将动区设置为音乐酒吧或音乐餐厅，大型游戏厅或KTV等，静区做私人会所或茶馆，供业主休闲谈事用。•第二种建议方案比较传统型的商业模式，第一种建议方案突破常规传统商业模式，大胆尝试类似于露天咖啡厅、天桥商业街等等具有一定的风险性，但在成本节约上和收益回报方面应该比第二种建议方案更可观。•以上两种建议方案供领导参考决定。四、分层细化建议（一）•-1F：东西两区分别是6000㎡左右。西区东区整体车位连锁超市，首选新百，其次可尝试华润万家或者人人乐、沃尔玛国内或者国际品牌连锁超市。个人建议可尝试自营，百货行业初期基本上都是赔钱，长远来看盈利相对客观。或四、分层细化建议（一）•社区商业街人流动线图分析天桥四、分层细化建议（一）•1F：在不影响基本设计的思路的情况下，由于一楼的本身商业价值较其他楼层高很多，同时一楼承载着为整个社区服务的功能，故我的思路是小巧灵活，便于我们日后销售，建议一楼的商业面积不宜过于偏大，应当分割为60-300㎡左右。但我们又不能局限于传统的商业规模，尽量形成内街与外接相连，增加商业的体验性和能动性。具体草图如下：西区东区四、分层细化建议（一）•2F：东区建议主要以餐饮美食为主，在整体商业划分上以适应餐饮面积为主，建议划割面积在300㎡到500㎡左右。在部分地方可做较小的摊位，或者在楼道外做大约20㎡左右的供提供饮品的小商家经营。在实际施工过程中尽量建议多一些梁少一些柱，以便于在实际招商过程中根据商家的要求在进行细分划割。同时保持所有的内街链接，增加部分公用休息凳或者建筑小品等。使得整个商业内街充满体验式的步行商业内街。四、分层细化建议（一）•3F：东区整体建议定位为娱乐活动场所，面积划分方面建议在500㎡左右，或者整层不动，在实际招商过程中根据客户需求再进行具体分割。建议在三楼室内增加楼梯到屋面，使得部分咖啡厅或者茶楼会所等做一部分露天营业场所，以增加整栋商业楼的使用价值。四、分层细化建议（一）•2F，3F：整体建议以中粮·祥云小镇“城市微度假”为参考对象做宁夏唯一的“城市微度假”中心。在建筑上建议尽量将其合为一体，以便在招商过程中灵活应用。主要以亲子互动，儿童欢乐谷为话题的商业街区。中粮祥云小镇.docx四、分层细化建议（一）二楼三楼部分建议做为一拖三类型商业，以便于整体经营会所或者连锁超市四、分层细化建议（二）•-2F：东西两区分别是6000㎡左右。均建议为地下整体车位。整体车位整体车位四、分层细化建议（二）•-1F：东西两区分别是6000㎡左右。均建议为地下整体车位。整体作为地下商场，建议可尝试做大学生或者退休职员创业基地地下连锁超市和部分车位四、分层细化建议（二）•1-3F：参考分层细化建议（一），不再做其他建议。四、建筑形态或建筑风格建议建筑形态或建筑风格建议•进入二十一世纪，全球已全面进入网络时代。这标志着第三次工业革命的正式跟进或升华。从改革开放时期的实体商业井喷式出现到现在的实体商业逐渐由网络取代，故现在实体商业经营已经相当不乐观，比如万达等大型商业地产已经逐渐开始转型到文化产业。以此为背景，建议本项目在实际经营和施工过程中应当注重体验式消费和服务型消费为主。•个人较喜欢日本的商业模式，且参考发现日本的商业街区更能符合亚洲人的消费心理趋势，在此摘取一些日本较为有名的商业街区供领导参考决策：（以下资料均来自百度文库）建筑形态或建筑风格建议（参考案例欣赏）•表参道广场•表参道是日本的地名，离涩谷不太远的地方。•表参道、原宿、涩谷、代官山是东京的四个主要特色街头时装店的聚集地，日本国际观光振兴机构介绍，表参道OMOTESANDO云集了欧洲、日本等顶级设计师的作品，流行元素含量很高，橱窗内的衣饰摆放非常有创意，适合有品位有经济能力的人士。而表参道广场（OMOTESANDOHILLS）作为表参道的标志性建筑，2006年2月11日开始面向大众，这是集商务、住宿、停车场为一体的多功能大厦，也是购物的新选择，作为东京最著名的购物胜地之一，它的魅力在于有些著名的世界品牌或大型服饰广场只设在这里，世界著名品牌的诸多旗舰店也设置在此处。表参道广场为日本著名设计师安藤忠雄设计。可以说表参道是世界品牌的亚洲展览中心。建筑形态或建筑风格建议（参考案例欣赏）建筑形态或建筑风格建议（参考案例欣赏）建筑形态或建筑风格建议（参考案例欣赏）建筑形态或建筑风格建议（参考案例欣赏）•六本木之丘ROPPONGIHILLS•六本木新城，建成于2003年，又称六本木之丘ROPPONGIHILLS，位于日本东京闹区内的六本木，由森集团主导开发，是日本目前规模最大的都市再开发计划之一。这个占地接近120000平方米的新地标，按照下个世纪东京理想风貌而建，筹划达17年，投资近170亿人民币，开始启用后，风靡全日本。六本木之丘集中了时尚名店、五星级酒店、餐厅、朝日电视台、美术馆、住宅公寓，紧临地铁都营大江户线，已被视为新世纪的城市综合体。建筑形态或建筑风格建议（参考案例欣赏）•建筑亮点：Shot1:从地铁日比谷线六本木车站往地铁明冠，登上长长的电扶梯便是六本木新城的玄关，到达66广场,可以见到被称为Maman蜘蛛的巨大雕塑，眼前耸立着森大厦。从49楼到53楼是森艺术中心，是展示以现代艺术为中心的森美术馆，有镶嵌着360度玻璃墙的观景台「东京城市观景」建筑形态或建筑风格建议（参考案例欣赏）Shot2:毛利庭园旁的半开放性街道。以总是大排长龙的小笼包专门店为首，集结了东洋风味的餐厅和商店。在六本木新城地区有时可碰到举办活动。榉树坂大道区有电影院，引进全9个银幕是东京内最大级的综合电影院。毛利庭园是长府毛利藩的宅邸遗迹，是座优美的回游式日本庭园。毛利庭园对面的圆形大楼是朝日电视的总公司。建筑形态或建筑风格建议（参考案例欣赏）Shot3:WestWalk位于森大厦中，是阳光注入具有开放感的购物中心，集结着流行服装发表会和受欢迎的餐厅。六本木榉树坂大道是横跨六本木新城东西约400公尺树木并列的街道，进入眼帘的是LOUISVUITTONBOUTIQUE具有特征的外观。在六本木榉树坂大道林立着各国的名牌商店、老字号饮食店、时髦的咖啡店。建筑形态或建筑风格建议（参考案例欣赏）Shot4:位于剧场楼顶的“屋上庭院”种植着水稻和其他植物，俨然是一个小型的生态公园。收获和播种季节，邀请在六本木新城办公和居住的人参与劳动，带给大家美好种植体验的同时也降低了楼顶的温度，是非常好的生态环保设计。建筑形态或建筑风格建议（参考案例欣赏）Shot5:六本木之丘是个充满艺术气息、具有丰富感性的开放空间。艺术便是其当初兴建的概念，不光只在美术馆，广场或是大街小巷里，艺术作品更是星罗棋布，日常生活中自然地展现出亲和力的一面。目前六本木之丘主要在八个公共空间内，设置艺术作品及艺术风空间，每件作品都是出自于享誉国际的各国设计师的巧手每作作品充满融合于街道中，成为独树一格的街景。除了８处公共艺术特区外，还有所谓的「公共家具」（PublicFurniture）遍布于各角落。建筑形态或建筑风格建议（参考案例欣赏）是建筑，亦是艺术------建筑形态或建筑风格建议（参考案例欣赏）•大阪---难波公园•大阪难波公园建于大阪棒球场旧址上，由美国捷得国际建筑师事务设计，2005年在美国拉斯维加斯获得SADI大奖中的“开放空间类”项目最高成就奖和最佳