6月5日拉菲业态规划方案

拉菲1987商业业态规划方案金尉洪拉菲项目组2013-6-5竞品介绍PART1项目本体分析PART2项目业态规划及占比PART4项目定位PART3规划品牌落位建议PART5项目商铺定价建议PART6项目商铺划分建议PART7逻辑架构6竞品介绍PART1序号项目名称商业体量商业形态租金售价业态规划开业时间1摩尔国际51311综合性商业——内街3万、临北街5万、实际成交均价3.3万中国银行、华润万家、大地影院等大型业态组合预计2014年3月2鹭岛名苑2000底商451.5-2万生活配套类已开业3摩登时代8000购物中心45整体均价4万，交房后再定价美食、娱乐、潮流服饰品牌、儿童、女装预计2015年初4观澜锦庭3000社区底商461.5万社区商业配套已开业5上品城20000社区底商201.3万已开业7上品公馆3000社区底商——2-4万——8海宁现代城30000综合性商业200-300一期3.8万，二期3.2万人人乐、肯德基已开业9钻石广场40000综合性商业——约3万精品家居、餐饮、品牌服饰、休闲娱乐估计2015年7月10瑞云欣广场40000综合性商业——不售家乐福、太平洋院线、肯德基、屈臣氏等预计2013年底PART1--竞品调查项目组于给项目10个项目进行市场调查，具体情况如下。小结：1\邛崃商业未来呈现三足鼎力的态势：2\首先以五彩城、海宁现代城为一个商业承载区；3\其次将形成以瑞云欣广场为另一商业聚集地；4\再者将是以摩尔国际、钻石广场为代表的北部新城商业聚集地。项目本体分析PART2拉菲1987项目地址邛崃市君平大道开发商成都尉洪房地产开发有限公司占地面积44668.0㎡总建筑面积200790.2㎡总户数白兰地932户，拉菲1354户建筑类别住宅，商业商业体量15138㎡南区商业使用面积一层2611.34m2，二层3099m2北区商业使用面积一层2713.22m2，二层3947.89m2小结：按4人口/户的均值计算，白兰地项目和拉菲项目总居住人口达9144人。根据国际惯例，人均商业面积为1.2~1.5㎡/人，可计算出本区域内住户需要10973~13716㎡的商业体量，而因此本案的商业体量足以满足本项目住户的商业需求。PART2--项目本体分析6项目定位PART3PART3--项目定位业态定位社区底商——餐饮、娱乐、休闲为主的配套型社区商业经营内容定位以餐饮、超市、服务配套为主，辅以银行、休闲、服装、美容美发的经营内容消费档次定位以中档为主，部分做成高档商家定位省内外品牌商家和当地经营商户尉洪拉菲1987业态定位商家定位经营内容客户群体服务于区域类的社区底商，分特色打造街区，辐射全邛崃市6项目业态规划及占比PART4业态面积一层二层社区标超0.0%0.0%餐饮9.9%12.7%零售2.3%4.1%服饰精品37.6%25.2%美容5.7%14.7%生活家居3.9%4.1%休闲2.9%1.5%银行11.0%10.1%服务配套11.2%12.2%合计100.0%100.0%PART4--项目业态规划及占比南区项目形象商业业态一层二层餐饮9.9%12.7%休闲2.3%4.1%教育配套37.6%25.2%服务配套5.7%14.7%生活家居3.9%4.1%杂货、五金2.9%1.5%零售类11.0%10.1%其他15.4%15.5%合计100.0%100.0%北区社区配套商业PART4--项目业态规划及占比规划品牌落位建议PART5南区一层落位规划和拟招品牌拟招品牌：建设银行（S18-S22）S23-S26S18-S22S8-S10S15-S17S11-S14S4-S7S1-S3S27-S28餐饮（981.2）超市（203.15）零售（249.77）服饰（400.94）银行（643.55）服务配套（132.73）PART5--规划品牌落位建议PART5--规划品牌落位建议S22-23S20-S21S8-S12S15-S19S13-S14S6-27S1-S5餐饮休闲、健身美容美发S24-25生活家居南区二层落位规划和拟招品牌拟招品牌：良木缘咖啡PART5--规划品牌落位建议北区一层落位规划和拟招品牌S63-S65S29-S31S51-S54S55-S56S43-S48S57-S62S37-S42S49-S50S34-S36S32-S33餐饮零售类教育配套服务配套水果、花店五金、杂货PART5--规划品牌落位建议S27-S31S51-S56S43-S4444S45-S56S38-S40S47-S50S34-S37S41-S42S32-33餐饮教育配套生活家居休闲北区二层落位规划和拟招品牌6项目商铺定价及建议PART61、利用常见的市场定价策略：市场比较法对项目商铺进行一次价格预估。结合项目组对邛崃商品市场的深入市调，如下表：序号街道名称租金（元/㎡/月）售价（元/㎡）主要业态分布1兴贤街40-1802-4服饰、餐饮、杂货2大北街120-1901-1.5服饰、餐饮、中介3东街100-2303-5服饰、德克士、银行4西街120-2003-4服饰、银行5南街137-1602-3银行、便利超市6棉花街120-2202.8-3.2电器、家具7五彩广场250-3304-5人人乐、肯德基8君平大道40-701.5-2.2便民超市、餐饮、水店数据来源于项目组市场调查项目商铺参考价格1：由于老城区商业发展分化比较明显，老城区商业价格区间为1.5万-5万。以五彩广场为核心，一般情况下，商业面积区间为2-3万。PART6--售价建议2、竞品楼盘铺面租金及售价情况如下表：序号项目名称商业体量商业形态租金售价1摩尔国际51311综合性商业——内街3万、临北街5万、实际成交均价3.3万2鹭岛名苑2000底商451.5-2万3摩登时代8000购物中心45整体均价4万，交房后再定价4观澜锦庭3000社区底商461.5万5上品城20000社区底商201.3万7上品公馆3000社区底商——2-4万8海宁现代城30000综合性商业200-300一期3.8万，二期3.2万9钻石广场40000综合性商业——约3万10瑞云欣广场40000综合性商业——不售项目商铺参考价格2：在建项目中，大多以住宅底商为主，商铺出售价位维持在2-3万。对于商业体量大的摩尔国际、海宁现代城售价一般在3-5万。PART6--售价建议综合考虑市区街区租金及其售价，加之现在新建项目铺面售价情况得出，项目的出售价位均价控制在2-3万为最佳价值区间。数据来源于项目组市场调查7PART7项目商铺划分建议业态30㎡及以下31㎡－80㎡81㎡－200㎡201㎡－500㎡501㎡以上超市0.0%0.0%0.6%5.0%40.4%餐饮9.9%12.7%29.7%46.7%27.7%便利店2.3%4.1%0.0%0.0%0.0%服务配套37.6%25.2%18.4%15.0%4.3%美容5.7%14.7%18.4%5.0%4.3%生活家居3.9%4.1%7.6%1.7%0.0%休闲2.9%1.5%4.4%20.0%17.0%服饰精品11.0%10.1%4.4%1.7%0.0%地产中介11.2%12.2%5.7%0.0%0.0%其他15.4%15.5%10.8%5.0%6.4%合计100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%根据项目定位情况，项目商业以社区服务配套为主。经统计，商铺的各业态面积需求比例。如下表所示：铺位面积比—与业态之间关系PART7--商铺划分建议硬件规划设计如不合理，会导致合适的业态无法进驻，因此，硬件规划是社区商业能否良好经营的重要环节。每种业态对于硬件技术指标的要求都不一致，对于铺位面积的需求也各不相同，结合社区商业各业态面积需求：将底层铺位按面积区间分为:“30㎡以下、31㎡－80㎡、81㎡－200㎡、201㎡－500㎡、501㎡以上”五种面积区间。根据前期市调投资客户与项目本体客户群体定位，项目应该以最小比例的划分商铺，采用低门槛，保证单价与利润收益。PART7--商铺划分建议THANKS谢谢聆听!