南宁国际金融中心报告定量定位报告

——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page1地产服务·投资管理·资产及商业管理——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page2——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——南宁国际金融中心项目前期策划呈交：广西红日东升投资有限公司——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page3本报告仅供客户内部使用，版权归德思勤所有，未经德思勤书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。版权声明Copyright;AllrightsReservedThisarticleisforinternaluseonly.TaskinholdsthecopyrightofthisArticle.Withoutpriorwrittenauthorizationofthecopyrightholder,anyoneshallnotcirculate,quote,use,copy,ordistributethisarticleforanypurposes——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page4地王之质——项目分析地王之势——宏观经济政策规划分析地王之时——市场分析地王之争——竞争分析地王之策——项目定位定量报告结构——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page5地王之质——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page6地王之质•绝版地带，雄踞北部湾CBD三核心区位，整体交通通畅，有利于打造地标形象•本项目作为南宁超高地标，影响力强•城市之巅，独享360度环景，其景观价值独一无二•本项目具有综合体物业联动价值•本项目具有规模效应•东盟商务区与会展中心距本项目较近，给项目各物业带来新的发展机会——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page7项目位置琅东CBD东盟商务区北部湾CBD中心：三中心优越区位——北部湾之心城市之心双核中心北部湾CBD本案——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page8规划指标根据南宁市相关文件，300米以上超高建筑，100米以上不计入容积率，拟建设35万平米的超高层建筑综合体，包括住宅公寓，酒店，写字楼、商场等。本项目具有超高地标形象，规模效应和综合体物业的联动价值——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page9地块交通本项目紧邻城市环线主干道竹溪大道，到市中心区约7公里，10分钟车程，离城市主干道民族大道也只有500米，距离东盟商务区有约2公里，约3分钟车程。本项目还距离1号线3号线较近，距离地铁口约约500米，其中1号线已动工，将于2013年建成。这增加了本项目的交通优势。项目整体交通条件较好。五象广场琅东商业中心东盟商务区市中心区竹溪大道，内环快速干道双向四车道外环高速民族大道——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page10本案北地块可达性•车辆经民族大道、竹溪大道、金浦路、汇春路进入项目•民族大道是南宁市的重点打造的景观大道也是城市的主干道•琅东CBD位于本项目的西北处，人流可经民族大道、金湖路达到本项目•会展中心与东盟商务区位于项目的东侧，人流可经民族大道到达本项目•竹溪大道是南宁内环快速干道，交通便捷通畅项目位于都市发展区中心，道路交通设施完善，通达性高项目分析——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page11项目四至项目分析本案临汇歌路民歌湖临金浦路住宅小区住宅小区，高层可观南湖城市主干道竹溪大道，高层可远观邕江名都大厦广西国际金融中心（在建）CBD写字楼集中区域周边景观条件很好：东紧邻民歌湖、西观南湖，南观邕江，北观市区繁华景色；地段天赋优越：项目地块属于南宁CBD区域，东北面沿金浦路政府机关、大型国营单位、银行、高档写字楼分布集中，如中国海事、中国联通、移动、邮政等单位，——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page12周边配套项目周边各类市政配套齐全,十分钟生活圈内包括商业、商务、行政、学校、餐饮、医院等。但目前公交线路偏少。周边配套对写字楼和公寓物业都非常有利。十四中康秀小学二十九中琅东小学江滨医院双拥医院三中卓立实验学校综合市场梦之岛超市琅西幼儿园人人乐友谊商店皇冠大酒店市政府国际会议中心青秀山风景区石门森林公园国宴大厅万事顺大酒家漓水源酒家上岛咖啡味道制造上岛咖啡高等法院中级法院教育医院餐饮公园行政项目分析——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page13周边环境项目分析石门森林公园青秀山风景区邕江南湖民歌湖本案的周边环境十分优美：•东邻国际民歌艺术节主会场——民歌湖广场，可领略城市人文的市民休闲广场、体育运动场•南眺国家四A级青秀山风景区和南宁“母亲河”邕江，竹排冲紧贴本案南边缓缓流过，可充分感受国家级风景区的极美景致和都市江水的醇厚人文。•西观南宁第一湖——南湖，领略都市生态湖景与城市生活的完美结合。•北靠琅东CBD的都市繁华景色，高楼林立，以最近的距离观赏都市的繁荣昌盛。竹排冲本案东邻民歌湖广场，西观南湖公园，南观青秀山和邕江，北观市中心区繁华景色，饱览城市珍稀生态景观与人文景观。——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page14•民歌广场是南宁市的重点建设工程，整个广场占地约22.9万平方米，可容纳3.5万人的下沉式广场•2010年9月广场建成后成为每年一度的南宁国际民歌艺术节主会场，同时它还具有大型机械室外展、市民休闲广场、体育运动场所、酒吧街等配套•民歌广场设置了8个出入口，其中西出入口紧靠本项目。南宁市规划建设“中国南方水城”民歌广场重新定位，规划中将会把南湖、竹排冲和民歌广场连通，形成一条游览线路。周边环境----民歌广场滨水活动区游憩观赏区中心舞台区酒吧休闲区入口景观区人工湖民歌湖改造工程对本项目无疑是重大利好，在都市繁华的核心地段拥有稀缺的生态资源，繁华与生态在这里得到了很好的统一。本项目可依靠超高层建筑的优势，享受优美的湖景。项目分析——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page15南宁国际会展中心占地面积600亩，是中国-东盟博览会的会址，主建筑总建筑面积为15.21万平方米，由会议、展览和大型宴会厅三部分组成。共有15个不同规格的展厅（最大展厅8100平方米，最小展厅2150平方米），展览面积达4.8万多平方米，可容纳3360个国际标准展位。项目分析周边重要项目----国际会展中心中国—东盟博览会每年在该会展中心举办，有力推动了南宁社会经济的发展，同时，也为本项目提供了重大商机——本项目与之仅一路之隔，对本项目酒店业发展支撑力很大。同时，会展中心景观设计好，本身就是一大城市景观节点，本项目可观会展中心，景观价值也得到提升。——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page16周边产业----东盟商务区东盟商务区距离本项目约3-4分钟车程，目前该区域内已经开发完成约80%，主要为住宅和商业、写字楼等，还有领事馆区域和休闲区，约三年左右将成熟。该区域为全市投资热点，据初步调查，购房者中超过一半的为外地人，购买目的中超过一半的为投资，由此可见“东盟概念股”炙手可热。华润万象城地块东盟商务区框架基本形成，整体品质高档，对提升整个城市的形象和档次非常有利。本项目所处地段正好介于琅东CBD和东盟商务区之间，可谓左右逢源。整合好琅东CBD得天独厚的区位优势和东盟商务区炙手可热的投资概念，是本项目的战略优势。德思勤针对此提出南宁北部湾CBD的概念,则其正好可以涵盖上述两大板块,如此本项目将位于南宁北部湾CBD的中心，项目价值高度进一步提升。项目分析商务核心区：集商贸、商业、文化、娱乐和居住为一体的综合功能区，规划面积1.1平方公里，总建筑面积约400万平米。东盟各国联络部(办事处)基地：为东盟各国政府商务机构提供商务、办公和生活服务场所的同时，通过公共环境的营建、配套设施的开发建设，成为一个具有各国民族风情、建筑特色的综合社区。——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page17地王之势——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page18地王之势•在东盟范围，中国的政治目标是占领东盟盟主地位，南宁是东盟经济发展的重要落脚点之一，南宁在东盟经济发展中占领龙头地位。•国家的东盟经济战略除了政治意义，更重要的还有经济意义，为人民币作为东盟货币作准备，南宁作为东盟经济发展的桥梁，未来将可能成为东盟的金融中心，其金融相关企业在南宁选址的可能性将加大，本项目写字楼酒店的发展面临更好的机遇。•北部湾经济圈和东盟经济圈的地位未来将带动南宁经济大发展，成为南宁经济发展新的增长级；•南宁的城市定位是——商贸之城、潜力之城，第三产业发达带动商业酒店写字楼的发展；•预计两年后，房地产政策调控已趋于平稳，市场环境更加稳定，这对项目整体发展更加有力；•南宁规划显示东盟经济发展的良好势头，琅东CBD地位巩固凸显本项目区位价值，民歌湖规划对项目景观支撑力很大；——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page192010年6月22日,国务院批准将我国跨境贸易人民币结算试点扩大到包括广西在内的20个省（市、区）。广西凭借独特的区位条件，正与东盟各国建立多层次的信息交流与合作机制，开展多层次的贸易、投资与金融合作，具备开展跨境贸易人民币结算试点的优势和基础。今年1月，中国-东盟自由贸易区如期建成。全面开展跨境人民币结算，必将为广西区内银行和企业提供新的发展机遇，必将进一步促进广西对外开放，发挥广西地处中国-东盟自由贸易区前沿，作为连接多区域的国际通道、交流桥梁和合作平台的重要作用，必将进一步推动中国和东盟各国在经贸活动中的交流与合作。据外媒报道，通过经济这条道路，中国不可忽视的影响力也将直接波及邻国，韩国媒体甚至称，东南亚已经变成了“中国的自家前院”。而日美媒体称，东盟将成人民币货币区。国家发展东盟经济战略，一方面依靠东盟经济直接拉动南宁的经济增长，更高的战略意义是，中国为占领东盟盟主地位作铺垫，为中国的人民币成为东盟货币作铺垫，南宁是东盟经济发展的直接承接地和受益区，未来可能是东盟金融中心。本项目也将面临重要的市场机会，未来可能有更多的金融相关行业进入南宁，对高档写字楼酒店公寓需求将增强，南宁金融中心地位将名符其实。南宁在东盟经济战略中的地位南宁的经济政治地位2010年建成中国-东盟自由贸易区。——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——page20东盟经济效应分析东盟经济园区：自2004年成立以来园区先后引进工业企业项目110多个。成立当年成功引资330多亿元，2008年一年园区工业增加值完成7.6亿元，比园区成立前的2004年增长804.8%，经济园区正处在快速发展的黄金时