中原地产-富通商业定位营销方案(最终稿)

二级市场策划品控中心二级市场品控中心东莞中原2008年5月5日ThePolisBusiness—城邦商业2定义？ThePolisBusiness—城邦商业3区位决定商业属性——城市性商业东城区南城区莞城区本项目雄踞成熟老城区，三足鼎立，金三角顶点！4我们商业的最大卖点区域潜在竞争项目主力店优势东城帕萨迪纳吉之岛东城富豪区、消费力强南城鸿福路商圈沃尔玛、嘉德百货、海雅CBD核心、发展前景南城台商大厦万豪酒店CBD、东莞地标依傍第一国际我们的优势：莞城！繁华！人脉！一出生就风华正茂！面对市区未来5年内重点竞争对手5“城市商业”的特性——富有城市生活节奏——符合城市居住阶层需要——具备城市消费复合性功能——成为城市国际性商业代表6商业商务办公住宅、公寓便利的购物、餐饮、休闲固定高消费人群、提升商业价值“城市商业”与各城市功能的良性关系城市的缩影——居住、工作、消费相互影响、互相补充、相互依存7城市商业的代表作——TokyoRoppongiHills8六本木山RoppongiHills位于东京市中心区，是東京目前最大型的綜合商业、文化社区，它結合了办公室、酒店住宅、文化活动、休闲购物、餐饮等多功能元素，特色原创及独家产品商店及各国料理餐厅总数达200多家，被誉为是24小时不休的商业文化休闲都心！TokyoRoppongiHills链接：位於52/F的TokyoCityView是樓高250米、环转360度的室内展望厅，東京铁塔一帶景色尽入眼帘。而原被用作直升机场，位于54/F(高270米)的TokyoSkyDeck，是東京极为罕有的露天观景场，在這里可鸟瞰东京最美的景色。9TokyoMidtown在东京Midtown新市镇以独树一帜的宏观视野，着眼人才汇集，打造艺术金三角的艺文汇流，揉合办公、商业、购物、住宅、艺术的新生活型态，迅速的在东京窜起一股新兴的流行时尚势力。10SingaporeSuntecCityMall新加坡的新达城市广场（SuntecCityMall）是新加坡最大的购物中心，包括四个部分--Galleria、Tropics、EntertainmentCentre和FountainTerrace。Galleria中有各种名牌精品、纪念品商店以及WarnerBrosStudio店。专卖店有家庭装饰品、休闲衣饰，而在Tropics可以发现各种休闲用品。儿童则有KinderworldEntertainmentComplex。FountainTerrace内设各式餐馆，EntertainmentCentre则有5个影院和一个虚拟现实主题公园。一个集科技、环保、以人为本的消费场所，涵盖品牌专卖、休闲、餐饮、儿童、家居、卖场、影视于一体的城市商业综合体，成为新加坡最大、最具影响力的购物中心！在新加坡111+1+13!!!“城市商业”无疑将成为实力派品牌开发商的“竞技场”。“城市商业”“城邦ThePolis”（项目形象初定义）是一种建筑形态、功能定位，也是我们商业的载体！12发展定位？ThePolisBusiness—城邦商业13我们看看最接近东莞的商业……14主题购物中心——深圳万象城15主题购物中心——深圳万象城16城市中心MALL——中信城市广场地处深南中信商圈，占地5万平方米，建筑面积15万平方米，由购物中心、中信大厦和星光广场三部分组成。LG层：时尚名店、珠宝精品、美食制造B1层：健身康体G层：为国际名店、国际休闲酒吧街、星光广场二层：国际名店；三层：国际名店、数码影城四层：流行皮具、美体塑身五层、六层：高档食府主题购物中心——深圳中信城市广场17主题购物中心——深圳中信城市广场18COCOPARK发展商：深圳星河房地产开发有限公司占地面积：3.08万平米商业建筑面积：8.5万平米主题购物中心——COCOPARK19商业分区：COCOPARK业态分区及品牌组成B11F女装男装女装酒吧珠宝/钟表影院家居生活/影音运动系列中西美食礼品时尚配饰个人护理20商业分区：COCOPARK业态分区及品牌组成2F3F品牌组成：餐饮品牌：王子厨房、舞鹤日本料理、和民居食屋、PAPA等精品品牌：OMEGA、SWAROVSKI、LONGINES、TISSOT、周大福等品牌服装：卡尔·丹顿、ONLY、VEROMODA、Ochirly、JACKJANES等休闲运动品牌：NIKE、LEVI’S、ADIDAS、NIKE、KAPPA等娱乐\生活类品牌：香港百老汇电影院、八马茗茶、海王保健等此外还有吉之岛超市、美食广场21①内街式购物中心、自由情景式购物环境，比邻湖站中心、无缝衔接地铁购物公园站。②6000平米下沉式露天广场、12条商业内街，5大自然光中庭、100米空中天桥。③通过垂直电梯、扶手电梯、外廊使内外、上下人流自由通达商场各处。COCOPARK规划特色及集客、人流导向22我们看看最接近项目的商业……23综合购物广场——东莞黄江MIDTOWNWALKMIDTOWNWALK（在建）发展商：裕元集团·东莞百事威房住开发有限公司占地面积：3万平米总建筑面积：15万平米商业建筑面积：4.5万平米24商业分区：MIDTOWNWALK业态分区及规划特点首层：国际品牌服饰、精品、中西特式美食二层：国内时尚休闲服饰、家居产品、特色中西餐厅三层：休闲特色餐饮、美食广场此外还有沃尔玛超市、胜道运动城购物中心区超市区酒店区写字楼商务办公规划特点：各种业态组合丰富流畅人流动线生态绿化购物环境25城市综合体商业——星河传说帕萨迪纳生活方式中心帕萨迪纳生活方式中心星河传说位于东莞市东城区风景优美的黄旗山麓，占地1256亩，立意追求自然、城市与人的完美和谐，是一个集聚星岛高尚住宅社区、IEO国际街区、旗峰天下低密度豪宅区、帕萨迪纳生活方式中心、六星级酒店于一体的大型复合地产项目。集购物、休闲、娱乐、美食、商务、酒店复合型商业！26城市综合体商业——星河传说帕萨迪纳生活方式中心规划雏形商业面积约8万㎡室内购物中心依托富人区、东城商圈，又高于东莞现有商业！27基础店铺核心基础店铺主力零售店铺华南首家国际标准哑铃型室内MALL首创哑铃型室内MALL，将核心基础店和基础店铺布局在购物中心两端稳固基础客流，主力零售商铺安排在中部提升客流回游。28城市综合体商业——星河传说帕萨迪纳生活方式中心推广：城市顶级生活方式的代名词——目标商户如AMANI、BOSS、DUNHILL、GUESS、CK，美食娱乐基地如星巴克、金钱豹、五星级影院、屋顶水上乐园、室内真冰溜冰场，为东莞商业文明立传！29商业街——西城楼大街地理位置：东莞莞城西正路商业定位：一站式购物，开放式立体街区业态定位：服饰、珠宝、餐饮、数码，无百货超市主力店占地面积：42551平方米总建筑面积：151479平方米地上商铺：约950户停车位：约1000个规划上采用了立体交通的方式引导消费人流，作为本案的最大卖点之一。30商业街——西城楼大街销售情况：1、2栋已经售磬，3期销售80%。销售价格：1期临街商铺主流价格8-10万，内街商铺3.8-4.5万，3期负一层（地铺）不销售，一层（相当于街铺２层）4-6万，二层均价1.2万，三层均价1万．招商形式：商铺业主按业态规划自主招租或委托开发商招租。招商情况：目前基本确定的主力店有肯德基、必胜客。租金区间：西正路地铺800元／㎡，凤来路地铺680元／㎡，内街地铺250元／㎡，二层150元／㎡，三层80元／㎡，租金均按使用面积计。管理费：9元/㎡商铺主要面积区间：40-60㎡，使用率50%-70%311栋2栋3栋4栋售罄售罄未推出销售珠宝、品牌服饰，租金680元／㎡。KFC必胜客基本确定初始业态定位为数码电脑城，现签定一家中高档餐饮。业态调整中，预计以带租约的形式销售。服装，一层租金250元／㎡，二层150，三层70-80。珠宝、品牌服饰，32-1层：为内街地铺不销售，层高4.5-6米不等，进深5-10不等，租金未定。2层：层高约4.5-6米不等，开间4.2米，进深6-8米不等，租金约200元／㎡，主要价格区间70万-80万。√√√√可销售单位3个331层：层高5-6米不等，开间4.2-3.9米，进深5-9米不等。单价：4万-6万，总价主区间：120万-180√√√√√√√√√√√√可销售单位11个3层：层高5-6米不等，开间4.2米，进深5-12米不等。34商业格局已发生变化我们甘于只是追随者？35人=肉体+灵魂“城邦（Thepolis)”作为商业的载体，需要赋予他精神和灵魂，才能跳出商业本身，成为项目的精髓！“ThePolisBusiness”的灵魂是什么？从奥运主题看发展……36绿色的！科技的！人文的！“奥运”代表了世界的时代发展潮流、代表了最新的生产力！37奥运中国奥运2008奥运主题：绿色奥运！科技奥运！人文奥运！绿色奥运——用保护环境、保护资源、保护生态平衡的可持续发展思想筹办奥运会，倡导绿色健康的、可持续发展的生活方式和消费方式。科技奥运——紧密结合国内外科技最新应用，集成全国科技创新成果推进高新技术成果的产业化和在人民生活中的广泛应用。人文奥运——促进人与自然、个人与社会、人的精神与体魄之间的和谐发展；突出“以人为本”的思想，以运动员为中心。38我们提出，代表城市崭新商业精神的ThePolisBusiness城邦商业绿色的！→健康的、可持续的！科技的！→科技的、复合的！人文的！→情景的、常新的！商业灵魂、商业精神39在数字化时代，融合共享、持续发展、不断创新的特性，为“城邦”提供无论是从情景、布局、规划，还是商户组合、设施配套都力求提供最具综合性、科技的、持续性、常新性的全新商业模式！科技的！持续的！复合的！情景的！常新的！商业定位40我们要做这样的商业可持续发展、生态环保购物环境循环人流动线、游乐式自然全景商业繁华城市、生态人居——凸显区位优势，繁华不离生态，提升商业高度游乐式自然全景商业——全新户外自然购物体验，领航商业潮流集游乐休閑、主题購物、觀光旅遊、餐飲美食、潮流時尚,樣樣俱全的游乐式自然全景商业、生态人居購物广场!41我们的商业是绿色的、科技的、人居的绿色的！→健康的、可持续的！科技的！→科技的、复合的！人文的！→情景的、常新的！LOHAS商业、LOHAS生活（LifestylesofHealthandSustainability）——健康、可持续的生活方式，自然的、全新购物体验商业体现科技，科技带动商业，科技联通地产的复合！促进人与自然、个人与社会、人的精神与体魄之间的和谐发展；——突出“以人为本”的思想42生态的商业：绿意随处可见43生态的商业：退台水景44生态的商业：立体多层次空中花园商业45生态的商业：大落地玻璃，室内室外融为一体46人文商业：路面温馨的导视系统47人文商业：立体的区域导视48人文商业：既是人性化的导视，又是景观49人文商业：处处方便客户、处处是景观50人文商业：天面儿童游乐区、商住融为一体51人文商业：中庭水景和装饰、天地融为一体52科技商业：数字营销系统、数字导购系统53科技商业：露台珍珠水线54科技商业：电子导视系统55ThePolisBusiness—城邦商业定位延展？56同类商场功能档次定位价格高低休闲/大众化国际化品牌又一城万象城世博广场MIDTOWNWALKCOCOPARK西武百貨时尚57项目功能档次定位高低本项目万象城时尚为消费者提供休闲、时尚及大众化消费为主的产品业态局部体现个性风格、国际化品牌帕萨迪纳价格休闲/大众化国际化品牌58我们的档次是前瞻性的、可持续发展的餐饮娱乐为配套国内一线为主导国际品牌为点睛超市+百货作为项目主力店，成为商业基础；国内一线品牌是项目的主导客户，5年后国内一线可发展成国际品牌；餐饮娱乐为项目必须的商业配套；国际品牌极少数，但品牌一定高度，拔高项目整体形象和档次，该类型品牌招商原则：东莞第一性、阶段唯一性；超市、百货为基础3%—5%15%—20%40%—50%25%—30%59功能档次发展方向高低5年内5年升级后时尚价格休闲/大众化国际化品牌60第一商圈第二商