20090812_好户型的标准_分析

1客户认可的户型,应是什么样子?(仅针对平层普通住宅)问题的提出：针对尚景城（全系列平层产品）敬请阅读本报告最后一页的免责声明。2根据我们的市场经验,客户认可的户型应具备:1、合理的布局和功能2、具有创新性（高赠送面积等）;3、没有风水问题;等几个要素31、合理的布局和完备的功能详细分解4布局合理、结构合理1、各功能空间合理尺度、合理位置布局；“四明”设计（厅房厨卫）2、动静分区、干湿分区：动区应靠近入户门设置；静区位置应比较深入；室内交通应尽可能便捷/短案例：佳园、中信红树湾湿区动区5空间尺度(面积）、结构合理总则：客厅：最小面宽3.6米，宽深比应为1：1-1：1.5；并且应有两面完整的墙。主卧：开间应不小于3米；餐厅：与客厅既相对独立，又有联系；并且至少要有两面墙夹一个角卫生间：面宽不小于1.8米，净宽应不小于1.6米阳台：一定要保证厅出阳台（不管户型的大小）客厅/餐厅反面案例:客厅进深太长“通道型”餐厅6空间尺度(面积）、结构合理案例：餐厅至少有2个面墙夹一个角；如果实在做不到，则应设置玄关位以弥补设置了玄关的位置7空间尺度(面积）、结构合理案例：餐厅：（一正一反）餐厅虽然与客厅形成了明显的分区，但是餐厅不占一角，周边开口过多，使得餐厅几乎成为过道，不方便使用。餐厅独立，又能通风采光；其优点不言而喻。8空间尺度(面积）、结构合理厨房应靠近餐厅，离大门不要太远直接对外通风采光；尽量应做到有一个生活阳台水火不同线、水火不相邻（洗、切、烧的顺序或者L型）厨厕不相邻厨房生活阳台入户门餐厅9空间尺度(面积）、结构合理卫生间面宽不小于1.8米，净宽应不小于1.6米公共卫生间应厕浴分离，干湿分离如果仅有一个卫生间，则应靠近主卧室，避免实用时的穿堂越室如果有两个卫生间，则公共卫生间应靠近客厅案例：龙城国际2期公共卫生间临客厅厕浴分离靠近主卧室客厅10中小户型功能完备，无面积浪费1、通用原则：各户型的房室应有与其户型面积相匹配的比例2、中小户型受制于面积的限制，可以将部分非必要功能空间缩小（比如压缩儿童房、卫生间等）案例1：中海康城国际面积：66平方米（户型方正，功能齐全）小户型需保证厅出阳台多个阳台，厨房也做到了阳台小户型无交通动线设计，无面积浪费11中小户型功能完备，无面积浪费案例2：中城天邑面积：69平方米小户型无交通动线设计，无面积浪费3.7米阳台空调位12可改动1、室内没有或者尽可能少有承重墙；方便改动案例图：户型方正、室内没有/少量的承重墙13可改动2、入户花园与厅之间的墙可以完全的打通，方便厅的扩展案例：万科东方尊裕不可扩展可扩展14朝向/采光可接受1、户型设计应与整体规划相匹配；争取做到良好的户均性；使得每一户都有良好的通风、采光和景观面。(在深圳的一般原则是：自然景观朝向小区景观)2、户型朝向均以南、东南朝向为主；（龙岗的客户对朝向的要求很高，应做到基本为正南正北的朝向。）3、（板式）楼与楼之间平行布局，不宜对角/对视。15符合户型面积对应客户的置业需求（户型与定位相一致的原则）共通的原则：方正、适用、例如：A：小户型：一个卫生间、小阳台（但必须保证有）16符合户型面积对应客户的置业需求（户型与定位相一致的原则）例如：B：大户型：双套房（3卫生间）、厅、阳台足够气派案例：浪琴半岛面积：175-179平方米足够气派的阳台（类香域中央的宽阳台）（但厅面宽不够，应为5.5米以上）强调主人房的独立空间；主人房连书房、卫生间、阳台；彰显大家风范；如果面积足够大，还可以设计成小跃式以增加层次感。3卫生间，也可以通过双套房来实现17符合户型面积对应客户的置业需求（户型与定位相一致的原则）例如：C：平面布局：同样是一梯四户的蝶式平面，小户与大户的市场定位不同，客户定位不同，客户的需求也就不同，其平面的布局、功能设置也就不同。182、具有创新性（本报告只研究赠送面积部分）19户型创新－高赠送面积1、巧妙设计标准层结构；增加赠送面积和采光面（2-3户公用一个大型的天井或者空中花园，在入伙后2户人平分赠送部分）案例:城中央、卓越维港（非常明显）赠送面积，2户共有；可分别隔开豪宅中的超大的阳台和露台20户型创新－高赠送面积2、利用标准层的结构增加具备实用性的赠送面积。案例：中海康城国际面积：85平方米；2房报建时为空，交楼后可以赠送一间房的面积。21户型创新－高赠送面积3、合理利用错层阳台，增加赠送面积案例：城中央错层阳台的一半为镂空，业主可以自行完善；而不是纯粹的错层阳台（私密性差）22户型创新－高赠送面积4、低台凸窗和落地凸窗（2.2米的技术规范）23户型创新－高赠送面积5、改变结构（同样基于2.2的建筑技术规范）“假梁”储藏室24户型创新－高赠送面积6、提高入户花园和阳台的面积（在大户型单位且景观比较好的单位中使用）入户花园和阳台均只算一半面积；所以超大（大到足够做一间房）也算送。入户花园可以隔成一个小书房，非常的实用25户型创新－高赠送面积7、空中院馆在两个单元之间做一个连接的空中过道，使得业主多出一部分空间。业主既可以分别隔开，作为自己的私人空间；也可以作为空中院馆，供业主共用，多出一个休闲空间。电梯厅花园由两层高露台组成，即每两层电梯厅均有一个近30—40平方米的露台，形成了可供两层业主共同使用梯厅花园。空中花园，一般是两层或者三层做一个。空中花园有的是几层共享，有的可以一层独享电梯厅露台是两层高度，可以不计算建筑面积26户型创新－高赠送面积27户型创新－高赠送面积8、半送房间设计时选个房间不装上窗户来当做阳台的做法，，是变相增加容积率的最直接最经济最有效的方法。如图：是47平方的一房户型。很明显，就是两房户型少安个窗户，堪称一绝。28户型创新－高赠送面积案例：万科.城市风景美式“风情洋房”阳光房（红色部分）的层高为2.2米，可以算“偷面积”的新做法293、没有风水问题30没有风水问题/应该规避的（阳宅三要：门房灶）1、门：不可犯门冲：原则：户外、户内的任何2个门都不能直接相对（犯冲）大门口正对长走廊是冲煞大门不能正对厕门大门不能正对客厅落地门窗洗手间的门不能与厨房的门相对洗手间的门不要对着通道、卧室的床头房间进门的时候，不能直接从床尾直视床头进屋子的时候不能直接看到洗手间31没有风水问题（阳宅三要：门房灶）1、门：不可犯门冲：反面案例：洗手间的门直对卧室的床入户门直对电梯间、消防通道；犯门冲32没有风水问题（阳宅三要：门房灶）2、房床头上吊顶的话不能有横梁压床而过厨厕最好不要相邻床尾不能朝北（需注意户型设计时卧室门的位置）厨厕最好不相邻，实在避免不了，则应设置不同向/不相邻的门以规避33没有风水问题（阳宅三要：门房灶）3、灶水火不同线（最好是L型）；不可避免的话（小户型），则水火不相邻门不对灶（犯冲煞）水火相邻；中间应加一切菜台的位置规避门灶相对，犯冲34没有风水问题（阳宅三要：门房灶）4、洗手间洗手间的门不正对大门，不与大门相邻，不居于户型中央，不与厨相邻35附加建议龙岗客户的喜好：龙岗客户不喜欢“黑白灰”三色调；外立面应偏欧陆风配套偏好有泳池的窗户喜欢平推，而非向外推（有更多的通风面）；窗户不能太低，高度至少应为1.5米客厅到阳台的门应足够大，以增加通风面；从私密和安全的角度讲，龙岗的客户不喜欢错层阳台（但可以参照城中央的阳台设计）具体的户型设计需要与设计院进一步的沟通，本报告仅仅是框架型报告。Theend,thankyou.中原地产事业六部C组免责声明：本报告红色标注部分仅为了说明问题的方便，只表示可借鉴、应规避的地方，并不表示项目的户型应照标注所示进行设计；同时，案例的未标注部分不作为可借鉴、应规避的参照，即未标注部分无论有无借鉴价值，本报告均持中立态度。