《房地产管理基本制度与政策》讲义DOC

登记官考核培训科目一、《房地产基本制度与政策》培训讲义2011.07-1-登记官考核科目一：《房地产基本制度与政策》讲义◆考试内容及对应教材：科目一：房地产管理基本制度与政策科目二：房地产登记实务与案例◆考试时间及题型、题量、限时：题型/题量/限时科目单项选择题多项选择题判断题综合分析题合计题量限时题量限时题量限时题量限时题量限时科目一40题60秒20题120秒20题30秒80题90分钟科目二15题120秒20题30秒5题（25小题）600秒80题90分钟◆本讲内容及时间：教材：《房地产管理基本制度与政策》第三~~四章第六~~八章第十~~十三章共9章，时间为一天。1、民法、行政法知识2、房地产管理基本制度与政策（本讲）3、相关知识1）房地产档案2）房地产测绘基础3）房地产市场信息系统）《房地产管理基本制度与政策》《房地产登记相关知识》1、《房屋登记办法》2、房屋登记实务3、房地产登记案例分析《房屋登记问题解答》《房地产登记案例分析》登记官考核培训科目一、《房地产基本制度与政策》培训讲义2011.07-2-第三章房地产业概述P157第一节房地产业概况一、房地产业的基本概念（★★★）P1571、房地产业：是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业。包括：房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理、其他房地产活动。2、产业划分：属于第三产业。3、房地产业和建筑业的区别与联系：（1）区别：建筑业——物质生产部门，属于第二产业；房地产——兼有生产（开发）、经营、服务和管理多种性质，属于第三产业。（2）联系：◆业务对象都是房地产；◆开发活动中是合作关系：房地产业是甲方；建筑业是乙方房地产业是策划者、组织者、发包单位；建筑业是承包单位。[例题1]判断房地产业与建筑业之间的联系体现在，两者均属于第三产业。（×）更正：建筑业是物质生产部门，属于第二产业；而房地产业兼有生产（开发）、经营、服务和管理多种性质，属于第三产业。4、我国现代房地产业：50年代——70年代，房地产市场基本消失。70年代末——80年代初，城镇住房制度改革、城镇国有土地使用制度改革，房地产业逐步发展起来。二、房地产业的作用（★★）P157-158七个方面的作用：1、国民经济发展的支柱2、带动相关产业发展（建筑、建材、化工、轻工、电器等）3、改善人民居住4、改变城市面貌（旧城改造、基础设施建设）5、优化产业结构，吸引外资6、扩大就业（房地产经纪、物业管理需要大量从业人员）7、增加政府财政收入[例题2]多选房地产业是经济发展的基础性、先导性产业，其重要作用有（ABDE）。A、改善人民的居住和生活B、增加政府财政收入C、提高国民整体素质D、带动相关产业发展E、扩大就业三、房地产业的细分（★）P158-159房地产业：1、房地产开发经营登记官考核培训科目一、《房地产基本制度与政策》培训讲义2011.07-3-2、房地产中介服务——房地产咨询、估价、经纪3、物业管理4、其他房地产活动（一）房地产开发经营：◆业务内容、流程：取得土地——〉基础设施建设、场地平整（三通一平、五通一平、七通一平等）——〉房屋建设——〉产品（土地、房地产开发项目）——〉转让、销售、出租。◆特点：投资大、周期长、风险高、回报率高、附加值高、产业关联度高、带动力强。◆房地产开发企业收入具有不连续性。◆我国房地产业中，开发经营业占主体地位。[例题3]判断目前，我国房地产业中，房地产中介服务占主体地位。（×）更正：目前，我国房地产业中，房地产开发经营业占主体地位。（二）房地产估价：◆业务内容：分析、测算、判断房地产的价值并提出相关专业意见。◆用途：土地使用权出让、转让房地产买卖、抵押、征收征用补偿、损害赔偿、课税提供价值参考依据。◆承担者：房地产估价师（专业知识、实践经验、职业道德）。（三）房地产经纪：◆业务内容：出售者、出租者（房地产市场供应方）〈——〉购买者、承租者（房地产市场需求方）上下家达成交易的桥梁，市场运行的润滑剂。◆承担者：房地产经纪人员（专业知识、经验、信誉）。◆我国房地产业未来的转变：开发经营为主——〉房地产经纪等服务为主。（四）房地产咨询：◆业务内容：为当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务。◆包括：房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等。◆承担者：房地产估价师（和估价机构）、房地产经纪人（和经纪机构）。（五）物业管理：◆业务对象：已竣工验收投入使用的各类房屋、配套设施设备、相关场地。◆业务内容：维修、养护、管理、环境卫生、秩序等服务。◆承担者：物业管理员——〉高层次专业人员是物业管理师。[例题4]多选题下列关于房地产业的说法中，正确的有（ACD）。A、房地产咨询业务的主要承担者是房地产估价师和房地产经纪人。房地产服务业登记官考核培训科目一、《房地产基本制度与政策》培训讲义2011.07-4-B、我国房地产业将由房地产经纪等服务为主转变为房地产开发经营为主。（颠倒）C、房地产开发经营具有投资大、周期长、风险高、回报率高、附加值高、产业关联度高、带动力强等特点。D、在房地产经纪活动中，经纪机构主要是为经纪人提供平台和品牌。E、房地产估价师（经纪人）是房地产市场运行的润滑剂。四、房地产业的历史沿革（★）P159-161五个时期：（一）1949年以前：土地和房产的私有制，使沿海城市近代房地产业产生，并得以发展。（二）1949-1955年：解放初期，整顿市场、稳定秩序。（三）1956-1965年：社会主义改造，确立城市房地产社会主义公有制的主体地位。（四）1966-1978年：文革时期，房地产市场陷入混乱，住房问题严重。（五）1978年以后-至今：改革开放，城镇住房制度和土地使用制度改革，房地产市场逐步恢复。◆几个重要时间：1998年7月3日，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》宣布：98年下半年开始，停止住房实物分配，实行住房分配货币化。2003年8月12日，略。2007年8月7日，略。2010年4月17日，略。[例题5]单选题《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》中宣布，当年下半年开始，停止住房实物分配，实行住房分配货币化。国务院发布这一文件的时间为（B）。A、1997年7月3日B、1998年7月3日C、1999年7月3日D、2000年7月3日第二节住房制度概述我国住房制度：城镇住房制度农村住房制度（农民自建、自住、住房私有）房地产业三大制度体制改革：1、城镇住房制度改革2、城镇土地使用制度改革3、房地产生产方式改革一、城镇住房制度改革（★★）P161建国初期：计划经济体制、住房实物分配、资源配置效率低、住房严重短缺。改革的三个阶段：1、试点探索阶段（80-91年）——11年●80年，准许私人建房、买房；●82年，试行公有住房补贴出售；●88年，“提租补贴”试点。登记官考核培训科目一、《房地产基本制度与政策》培训讲义2011.07-5-2、全面推进阶段（92-02年）——10年●94年，《关于深化城镇住房制度改革的决定》，改革全面推进；●98年，《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，停止住房实物分配，实行住房分配货币化。3、深化改革阶段（03年-至今11）——8年●07年，关注低收入家庭住房困难问题，逐步完善廉租房保障体系；●08年，加快保障性安居工程建设进度。二、现行城镇住房政策（★★★）P1621、住房供应政策：商品性住房供应——为主体，低收入住房困难家庭——住房保障，中等偏下收入住房困难家庭——适当支持。（1）商品性住房——主要面对中等收入以上家庭，——社会化生产、市场化供应。（2）保障性住房——面向低收入住房困难家庭，——包括：廉租房、经济适用房●廉租房：财政投资、土地划拨、税费减免、低租金出租、套均40平米、人均13平米、保证基本居住。●经济适用房：政府组织、社会投资建设、土地划拨、税费减免、信贷支持、保本微利原则出售、单套建面60平米、有限产权、满5年可转让、政府优先购回。（3）政策性住房——面向中等偏下收入住房困难家庭。●棚改安置住房：面向棚户区居民，低收入住房困难家庭。●限价商品住房：面向本地户籍、中等收入家庭销售。（限定套型结构、限定价位、招标确定开发单位）●公共租赁住房：面向新职工、农民工等，政府持有、定价出租。●单位建设住房：98年以前的主要供应方式，后逐渐减少。[例题6]单选题根据我国现行城镇住房政策，城镇住房供应以（A）为主体。A、商品型住房B、廉租房C、经济适用房D、公共租赁房[例题7]单选题经济适用房属于保障性住房，其主要面向（C）家庭。A、高收入B、中等收入C、低收入住房困难D、中等偏下收入住房困难2、住房分配政策：●司、局级以下干部、企事业单位职工——已停止实物分配，实行住房分配货币化●省部级领导干部——由政府统一建造、成本价出售、大部分限制交易。住房分配货币化——（1）工资——（2）住房公积金：职工和单位分别缴存、不低于上年度月均工资的5%，属于职工个人，限定用途（即购买、建造、翻建、大修自住住房）登记官考核培训科目一、《房地产基本制度与政策》培训讲义2011.07-6-——（3）住房补贴：房价较高地区可补贴。多数地区未实施。3、配套政策：（1）财政政策：纳入财政预算、减免税收、税率调整等。（2）金融政策：●建设方面：商业银行开发贷款（开发商）●消费方面：个人住房商业贷款、住房公积金贷款（购房个人）（3）土地政策：●商品住房土地：“招拍挂”方式出让。●保障性住房土地：划拨并优先保证。第三节房地产法律体系一、房地产法的概念与调整对象（★★★）P164（一）房地产法的概念●调整房地产法律关系的法律规范的总称。●广义的房地产法律关系包括：产权、开发、经营、使用、交易、服务、管理、其它狭义的房地产法指：《城市房地产管理法》（二）房地产法的调整对象1、房地产开发关系：包括2个过程中产生的法律关系（1）开发商获得土地使用权；（2）建造房屋。2、房地产交易关系：包括3种交易行为重产生的法律关系（1）房地产转让（权利人将房地产出售）：转让关系（2）房地产租赁（权利人将房地产出租）：租赁关系（3）房地产抵押（权利人将房地产抵押）：抵押关系3、物业管理关系：所有者（业主）委托物业管理企业提供修缮、养护、保管、看管等服务过程中产生的法律关系。4、房地产行政管理关系：行政主管部门对房地产市场进行管理、监督、检查过程中产生的法律关系。二、房地产法律体系（★★）P1651、宪法：根本大法。法律效力最高，房地产立法和执法都必须遵循宪法。2、全国人大及常委会颁布的法律：法律效力仅次于宪法、最重要的法律规定。（1）专门法律：如《城市房地产管理法》、《土地管理法》。（2）相关法律：如《民法通则》、《城乡规划法》、《合同法》、《担保法》、《物权法》3、国务院颁布的行政法规：房地产法律体系的重要组成部分。如《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》、《物业管理条例》、《住房公积金管理条例》、《土地管理法实施条例》登记官考核培训科目一、《房地产基本制度与政策》培训讲义2011.07-7-4、地方性法规：地方人大及其常委会制定、本行政区域内有效。如《安徽省城市房地产交易管理条例》5、政府规章：国务院部委、地方人民政府制定。主要指：住建部制定的规章。如《商品房销售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》6、技术规范：国家标准。如《房地产登记技术规程》、《房地产估价规范》等。7、高院司法解释：指导性文件。如《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。[例题8]单选题以下选项中，按法律效力由高到低顺序排列正确的是（D）。A、司法解释、《物业管理条例》、《商品房销售管理办法》、宪法、《城市房地产管理法》B、宪法、《城市房地产管理法》、司法解释、《物业管理条例》、《商品房销售管理办法》C、《民法通则》、宪法、《城市房地产管理法》、《物业管理条例》、《商品房销售管理办法》、D、宪法、《城市房地产管理法》、《物业管理条例》、《商品房销售管理办法》、司法解释三、军