ayr_1104_天津海泰信息广场酒店式公寓可行性分析

房地产E网-房地产物业管理资料库精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料天津海泰信息广场酒店式公寓可行性分析一、项目介绍海泰地产推出的海泰信息广场项目中，欲把D座建为酒店式公寓。酒店式服务公寓的概念，始于1994年“酒店式的服务，公寓式的管理”，既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。酒店式公寓具有“自用”和“投资”两大功效。与传统的酒店相比，在硬件配套设施上毫不逊色，而服务更加家庭化。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受投资人士以及在我国工作的外籍商务人士的青睐。近年来，酒店式公寓具有回收成本快、风险小的特点，作为房地产开发产品一种的酒店式公寓逐渐增多。其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。其二，它配有全套的家具电器。同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。四星级以上的公寓式酒店提供的服务则更为周到，如北京建国酒店，它的服务就包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。酒店式服务公寓市场潜力巨大，它之所以能吸引客户主要原因是：第一、有利可图，投资风险小，转让出租回报大。第二、住得舒服。由于它吸收了传统酒店与传统公寓各自的长处，因此一经推出即备受商务人士欢迎。第三、产权问题。拥有产权可以让业主居住得安心、放心。必要时还可以出让自己的产权，回收投资，无疑降低了投资的风险。酒店式服务公寓与传统的酒店相比，最本质的区别在于这种物业可将每个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主或者委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以可以认为它是拥有私家产权的酒店。房地产E网-房地产物业管理资料库主力户型一室、二室46m2—72m2一室、二室45m2—76m243m2—150m2装修标准室内外高档装修，带家具、电器等公共部位中高档装修，室内毛坯公共部位中高档装修，室内毛坯配套服务与住宅区共用所有配套服务与住宅区共用所有配套服务服务标准超五星级酒店管理五星级酒店管理层高首层：4.5米二层：5.1米标准层：3.3米首层大室：8.7米二层：7米标准层：3.6米首层：6米二层：4.2米标准层：3.9米顶层：4.2米层数一层大堂二—二十八层酒店公寓一、二层商铺三—十四层酒店式公寓一、二层商铺三—十六层办公用房管理运营国际酒店管理集团运营英国酒店管理公司管理戴德梁行物业顾问自营管理价格区间9600元/m2—12000元/m2，三—二十八层递增，其中邻水上座阳面比阴面高约300-500元/m26300元/m2—8400元/m2，三—十四层递增，南北向差异500/m2左右物业管理费5元/月/m22.8元/月/m2暂定3元/月/m2房地产E网-房地产物业管理资料库美金/月/m2约合3.3元/天/m2（人民币）（可代租）56元/月/m2约合1.87元/天/m2（人民币）（可代租）装修配套时代奥城1、外檐涂料，局部玻璃幕墙，铝合金外窗。2、公共部位：地面：石材或高档地砖。楼梯间：1-2层地砖；2层以上水泥压光；墙面乳胶漆。3、户内：国产复合木地板；卫生间防水石膏板，墙面瓷砖；室内轻钢龙骨石膏板，墙面乳胶漆；灯具：吊顶区域配筒灯；厨房：高档橱柜，配不锈钢洗槽；洁具：ToTo或科勒开关面板：梅兰日兰、西门子或奇胜家电：索尼、三星或飞利浦25寸电视（一室）；二室以上配29寸；史密斯或阿里斯顿热水器；家具：电视柜、床、床头柜、沙发、茶几、写字台及椅子、衣柜、餐台；4、户内设施：电话：预留接口，赠送电话机；电视：有线、卫星；宽带：预留；空调：大金中央空调（新风）；保安：自动报警；水：自来水，中水入户（商业）；电：一户一表（商业）电梯：蒂森电梯；房地产E网-房地产物业管理资料库安防：多重安防设施。仁爱豪景国际1、外檐：（玻璃、石材、铝板）幕墙2、楼体保温：中空玻璃幕墙3、公共部位：电梯间：石材地面，墙面乳胶漆，石膏板吊顶；楼梯间：地面地砖，墙面乳胶漆；4、户内：毛坯，水泥沙浆麻面，墙面罩白；5、供热：地板采暖（民用）6、供电：市网（民用）7、电视：预留有线、卫星8、电话：预留9、宽带：预留D座1、外檐：新型外挂材料、幕墙2、外檐窗：中空玻璃，铝合金窗3、公共部位：石膏板、铝塑板吊顶（大厅）石膏板吊顶（其它部位）4、卫生间：高档洁具5、空调：中央空调（新风系统）6、水：市政给水、中水（商业）7、电：一户一表（商业）二、市场容量分析酒店式公寓作为一类新兴的高端商务建筑，在全国范围内的发展方兴未艾。酒店式服务公寓的购买客户中，投资者占绝对大多数。根据北京中原的调研结果分析，投资客户主要可以分为两大类型。第一类为纯投资型客户，主要有个人投资者和机构投资者组成，个人投资者年龄在25－35岁范围内，机构投资者主要是具备一定经济实力的中、小型企业。他们购买酒店式服务公寓的主要目的就是看中了酒店的增值潜力，他们的预期投资回报率一般在8％－15％。这部分客户占整个客户总数的60％左右。第二类客户为养老型客户，以个人投资者为主，年龄普遍在40岁以上，购买的目的主要是希房地产E网-房地产物业管理资料库望退休后能够得到丰厚、稳定的经济来源。这类客户的投资风格比较稳健，经济实力也比较强，多投资于100平方米以上的较大户型，预期投资回报率多在10％以下，最看重项目的发展潜力，占客户总数的15％左右。除投资型客户外，其他客户也有相当比例，包括以自主兼投资为主要目的的私营业主、办公族和以满足内部需要为目的的海外跨国集团客户等等。天津作为北京经济发展的重要辐射地带、面向东北的主要经济枢纽，许多企业在天津都有驻地、加上近年来天津开开发区的建设、企业的扩张再建、往来沟通的增加，天津同样拥有越来越广泛的客户资源。酒店市场开发度相比同级别城市，目前天津高级酒店供应相对较少。四星级以上酒店运营情况尤其良好。五星级酒店更是相对缺乏，随着天津经济的高速发展，众多国际酒店集团纷纷看好这块市场，未来天津酒店市场发展空间巨大。•天津酒店式公寓市场租赁火爆•外来投资持续增加带来大量目标客户•天津高级酒店运营状况及未来预期看好天津市真正意义上的酒店式公寓市场供应量不大，整体市场不够成熟，因此真对当前市场动作较成熟的三个项目进行分析，来描述天津市场的供应情况。项目对比分析项目名称地理位置酒店管理公司星级标准总建面投入时间交通环境商业环境商务环境泰达会馆南开区复康路9号泰达国际酒店有限公司五星6．07万2002．9．28便利一般一般周遍仅有泰达会馆酒店天津奥林匹克大厦和平区西康路、成都道、昆新加坡雅诗阁集团四星4.2万1998便利较好较好紧邻五大道房地产E网-房地产物业管理资料库．11．27便利好较好紧临小白楼CBD中央商务区老城厢11号地酒店价格分析项目名称户型折扣价折扣价折扣价面积日租日租(人民币元／月）(美圆／月）(美圆／天）(平米/套)(美元/日/平米）(人民币／平米/天）泰达会馆二居室24000290297118.500.826.75三居室280003386113185.020.615.04一居室1488618007070.000.867.09二居室212132565116118.500.725.97二居室223292700121141.000.645.28天津奥林匹克大厦三居室323773915185209.500.625.15三居室（复式）416815040234256.000.665.43四居室（复式）431695220233315.000.554.57房地产E网-房地产物业管理资料库年３月２４日实地调查。南京路项目：1、主要指标①总用地面积：1.57万平米②总建筑面积：约18万平米其中地上：14万平米地下：4万平米③分区面积：A区：总面积约63463平米（其中销售面积约21237平米）楼层1—24层25—32层33—38层总面积42226平米12137平米9100平米物业类型国际五星级酒店产权酒店式公寓产权高级服务公寓套数约350套约176套约66套单套面积约60—80平米约100—160平米B区：总面积约40936平米（均销售）物业类型层数单层面积总面积单层套数总套数SOHO办公8层1125平米9000平米6套48套标准办公（216*299831936平7套224套房地产E网-房地产物业管理资料库栋）层米C区：总面积约30000平米（自用办公，不销售）临街商铺：总面积约9590平米（裙房1—2层，部分销售）④项目重要时间节点：2006年7月中旬项目达到±02006年9月中旬1—4层裙房主体完工2007年1月底B区U型写字楼主体完工2007年9月上旬A区主体完工三、D座酒店式公寓竞争力优势分析1、天津海泰信息广场所处的天津新技术产业园区华苑产业区，地理位置优越，从城际交通来看，园区地处京沪高速公路天津入口、京冀福高速公路、津静公路和京津塘南通道交汇处、比邻和天津机场。来往的商旅都可以成为直接的客户。D座更是处于要塞，首先，D座作为信息广场楼群的重要组成部分，面向天津市重要交通要道之一的复康路，而且直通地铁，是市内交通的黄金地带。2、周边环境优越，D座所在的海泰信息广场是一个准CBD项目，其周围本身就是一块工作、生活、娱乐的优质地，但是却没有市中心的喧闹。商务方面，各类企业进驻园区，从而带来大量的商务人口流动，他们大都是代表企业形象的重要商务人员，频繁的商务交流必然需要得到便捷高质的食宿服务。D座酒店室公寓与企业办公点和客户经常光顾的园区管理委员会临近，也成为吸引顾客的一个优势。园区附近的2008北京奥运会天津比赛场馆、周邓纪念馆、水上公园等旅游景点也会使这里成为重要的人口集散地点，众多游客成为顾客的一部分。3、商旅的日益增多必然对良好的居身之所产生市场需求，然而，目前周边现存的优质合理的住宿供应不足，已经出现了供不应求的状况，现有的主要供应点就是××酒房地产E网-房地产物业管理资料库店，该酒店建造年限较久，装饰也已陈旧，而且建筑规模不大，容纳量有限；而红旗路上的××酒店，价格高昂，在客户适用度上不具有普遍性。因此，D座商务式酒店的建立是十分及时和必要的。“酒店式的服务，公寓式的管理”将拥有更多的客户群，美观优质的建筑设计，合理的价格定位将使它更加具有吸引力。营销策略一、营销总目标：1、占据市场强势地位，树立本项目为天津建筑综合体的第一品牌；2、通过整合营销手段，强化开发商在天津的整体品牌形象。2、在保证销售速度情况下，实现较理想的价格和利润。2、力争在2006年销售额达到1.5亿3、力争项目总销售额达到8亿4、力争项目在2008年6月达到90%的销售率二、营销总精神：强化优势强化需求强化投资价值掩护销售1、强化优势：地段优势——南京路中段CBD超白金地段管理及资源优势——开发商深厚的星级酒店管理经验背景品牌