通州区区域分析报告完整版

——通州区区域分析报告——通州？？曼哈顿？？？一、区域概况二、房地产市场情况三、项目分析四、典型案例五、总结一、区域概况通州是首都北京的东部门户，区域面积907平方公里，与香港特别行政区的面积相当，常住人口109万人。通州Tongzhou长安街Chang’anAvenue通州Tongzhou通州是距离北京中心城最近的新城通州20公里13公里首都机场：2009年旅客吞吐量达到6500万人次/年，远景规划7600万人次/年北京第二机场新北京东站新北京东站：规划规模10座站台，18条到发线北京第二机场：远期规划8000万人次/年CBD天津新港：远期货运吞吐量7亿吨、集装箱1800标厢十八里店口岸首都机场紧邻首都机场西邻中央商务区（CBD）南部临近天津新港参与环渤海合作发展的桥头堡区位优势处于北京与环渤海经济圈其他区域交通联络的核心枢纽位置西部生态涵养带东部发展带中轴路文化轴长安街发展轴战略地位北京“两轴两带多中心”城市空间新格局中,长安街轴线与东部发展带的重要节点；面向区域可持续发展的综合服务新城，北京参与环渤海区域合作发展的重要基地；北京建设世界城市的重要组成部分，是体现低碳、生态、时尚、文化等元素，践行“人文北京、科技北京、绿色北京”理念的典型示范区。GEI-P-2010-010©长城战略咨询·版权所有产业发展新城发展城业互动协调发展产业新城产业园城市城市发展产业发展•通过规划新建产业园，先有产业的集聚，大部分园区都存在城市功能滞后的现象•产业与城市功能的融合，产业与新城互动，成为“城强业盛”的产业新城•先有城市，通过城市的发展、人口资源的集聚形成的产业，产业能力不强城市化与工业化呈现互动趋势,产业功能与城市功能在空间呈现耦合趋势对于通州新城来说，要获取经济持续增长动力，需要加强产业发展，提升产业竞争力，从居住型城市向融合城市功能的产业新城转变目前，通州新城建设中产业发展相对滞后：•一方面，新城发展缺乏产业支撑，经济增长动力不强；•同时，难以有效疏解市区功能，实现新城设立的目的；•此外，纯粹的居住型新城，产生的工作、居住分离，将导致交通压力更大产业新城发展的两种演进路径1经济概况通州新城建设下一步关键是要转变发展路径，由居住型新城向综合新城转变，实现城业互动2交通概况向西（中心城方向）8条京秦高速徐尹路朝阳北路朝阳路京通快速广渠路京哈高速京沪高速向北（顺义方向）5条温榆河大道壁富路（首都机场）通顺路六环路张采路向南、西南（亦庄、河北方向）6条通马路六环路九德路张凤路孔兴路密涿高速向东、东南（河北、天津方向）8条京秦高速徐尹路京榆路通燕高速通香路京哈高速京津公路京津高速京承高速京秦高速河北段2013年建成京哈高速京藏高速京港澳高速京台高速北京段2013年建成京沪高速京津高速京平高速承德张家口秦皇岛唐山塘沽天津沧州石家庄保定通过对外通道网络，与各新城及环渤海区域城市形成一体化交通网络廊坊1小时圈京涿高速2013年建成朝阳路BRT，前期研究广渠路BRT，前期研究M1M6（二期）力争2012年建成新北京东站核心区顺义、首都机场亦庄土桥准快速有轨电车，前期研究已有轨道线路规划轨道线路有轨电车BRT快速公交交通枢纽S6前期研究通州对外交通：公共交通“4321”格局规划R1前期研究4条轨道线路3个交通枢纽2条大容量快速公交1条准快速有轨电车3文化概况通州始建于西汉初年，至今已有2200年历史，古称潞县，取“漕运、通济”之意改名通州。通州位于举世闻名的京杭大运河北起点，自古就是漕运及仓储重地，是久负盛誉的水陆都会和盛极一时的皇家码头，素有“一京、二卫、三通州”的美誉。TeGrandCanal集聚区通州新城宋庄文化创意产业集聚区规划面积14.6平方公里，其中通州新城范围内10.3平方公里和镇域规划延伸区4.3平方公里。宋庄文化创意产业集聚区是实现通州新城打造“文化产业基地”的重要载体，艺术家聚集是其最大的优势和特色集聚区自2008年成立管委会，09年进入全面建设阶段，园区处于起步阶段，但发展迅速。•09年集聚区文化创意产业总收入达到4.5亿元，同比增长40%，完成国地两税合计2150万元，同比增长975%•在硬环境建设上，部分地块一级开发、村庄征地拆迁和基础设施建设正有条不紊地进行。•为加快发展，集聚区内规划了八个产业功能分区。•09年引进三辰网游产业基地、世贸中心项目以及位于“影视艺术合成产业区”内12家企业，共19个项目。原创艺术家集聚是宋庄最大的优势和特色，如何挖掘和有效利用原创艺术资源，做大做精文化创意产业，是集聚区未来发展的主要任务。•现有艺术家3000余人，生活与创作的村落发展为22个。涉及雕塑家、摄影家、表演艺术家、观念艺术家、独立制片人、音乐人、职业作家等艺术门类。•目前产业局限于原创艺术，未来需进一步延伸文化链条、丰富产业业态。宋庄艺术集聚区发展大事记•1994年，栗宪庭、方力钧等艺术家在宋庄建立工作室。随后，圆明园画家村集体迁移。•2005年，宋庄艺术促进会成立，艺术家群落开始组织化管理。书画展览、装裱、餐饮等配套服务产业逐渐发展。•2006年，宋庄被认定为北京市文化集聚区。•2008年，宋庄文化创意产业集聚区管委会成立，同年被国家广电总局认定为国家级动画产业基地二、房地产市场情况宏观政策背景分析市住建委《关于落实商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准有关问题的通知》，银行在放贷时严格按“认房又认贷”原则界定二套房，有房无贷款的购房人将无法购房，作假的行为也将被记入个人信用记录。《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》，即“京八条”。对第3套及以上住房和不能提供1年以上北京市纳税证明或社会保险缴纳证明的非北京市居民暂停发放购房贷款；且自政策发布之日起，同一购房家庭只能新购买一套商品住房。市国土部门改“招拍挂”制度“综合条件最优者得”的综合评标方式，将投标价格因素由过去的50分降低到25分。还将试点采用“限房价、竞地价”及“限地价，竞政策性住房面积”的方式，引导企业理性拿地。《关于贯彻国办发〔2010〕4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见》即京版“国11条”，二套房首付不低于40%，境外个人只能在本市购买一套住房，商品房单宗土地出让面积不超20公顷，开发商需一次性公开全部房源。《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》即“京15条”，规定对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、不能提供连续5年(含)以上社保或完税证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其售房；二套房首不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。2010年2月23日2010年4月16日2010年4月30日2010年7月15日2011年2月16日全市土地市场分析05,000,00010,000,00015,000,0002010年4月2010年5月2010年6月2010年7月2010年8月2010年9月2010年10月2010年11月2010年12月2011年1月2011年2月2011年3月2011年4月2010年4月到2011年4月公告土地全市供求分析表供应占地面积(M²)供应建筑面积(M²)成交占地面积(M²)成交建筑面积(M²)受到新政不断调控的影响，京城楼市2011年1月以来土地供应市场大幅萎缩。2012年土地供应市场急剧萎缩•北京中原市场研究部统计数据显示，前4个月，北京合计出让54块土地，合计规划建筑面积457.15万平方米，总土地出让金为134.897亿元，同比2011年同期下降39.8%。其中，居住类7块，平均楼面价为5814元/平方米。北京中原市场研究部统计数据显示，前4个月，北京合计出让54块土地，合计规划建筑面积457.15万平方米，总土地出让金为134.897亿元，同比2011年同期下降39.8%。其中，居住类7块，平均楼面价为5814元/平方米。•目前土地市场依然冷清，预计今年土地市场交易很难达到900亿元的规模，溢价率、开发商拿地的积极性都将降到最近几年的最低。“2012年第一季度，十大标杆房企权益购地金额为143亿元，仅相当于去年同期的3成。这一阶段开发商的购地策略依然谨慎，富力、华润、金地和绿城都未补充新的土地储备。”2010年的四月是不平凡的一个月份，除了震惊全国的青海大地震，全国各地的气候也异常寒冷，少了往年春暖花开的美好。同时，在这个寒冷的四月，中国楼市也异常的寒冷，迎来了一次次或大或小的地震。2010年四月中旬以来，政府一条接着一条的发布楼市宏观调控政策,用来严厉打击投机性炒房者，对中国楼市是步步紧逼，尤其是在2010年五一前的“京十一条”，直接导致了楼市黑五月的结果。国家统计局数据显示，2012年2月与1月相比，全国70个大中城市中，房价下降的城市有45个，持平的城市有21个，上涨的城市有4个。涨幅均未超过0.1%。房价真的在下跌，房价还会继续下跌么？通州楼市价格走势图通州及北京楼市价格走势图在国家规划等利好政策的影响下前段时间一路狂飙的通州楼市在“京十一条”的影响下，通州区销售情况异常惨烈。那么，在国家严厉打击下通州楼市到底何去何从呢？首先，楼市新政从四月中旬接二连三的出台，一次比一次严厉，听说五一过后可能会有金融、税收等方面的调控政策出台，这充分证明了政府这次稳定房价的决心。我们可以看出政府的政策仍然在打擦边球，没有真正的堵住房地产的后路。比如说“京十一条”中“每户家庭限购一套房”政策与“第三套房限购政策”到底是何关系？“房价涨幅过快城市”如何界定？一次性付款买房的外地人到底限制不限制？其次，通州作为国家和北京市的重点规划区，再加上中央电视台和CBD的东移等这一系列利好政策导致了前段时间通州房价的高涨。那么，在这些新政下通州的这小利好就会消失吗？房地产开发商和买房者对通州的心理预期就会下降吗？三、项目分析•近几年通州楼市发展的很快，房价也在一路飙升，通州新城区域每平米最高达到过2万左右，现在受政策调控、限制影响，通州楼市的价格出现了松动，很多楼盘已开始了降价的行动，通州也可以说是“涨的最快，降得最早”的区域。•通州目前有43个在售楼盘、目前通州月均销售量在200-450套，成交均价13000-15000元/平米(此信息来自网上）•2009年至今很多土地成本价在5000元/平米，是否意味着通州很多开发商都可以承受一定幅度降价的空间。各项目降价区间其他信息四、典型案例项目概况富力金禧花园位于通州核心区，紧邻通州主干道新华大街，周边教育、医疗、商场、超市、餐饮等配套设施齐全。项目距轻轨八通线北苑站10分钟路程，20分钟即达CBD中心。项目占地8.7万平米，总建筑面积28.77万平米，容积率2.77，分三期开发建设，由10栋新古典建筑风格的高层住宅和特色商业街、商业中心组成。米黄色与褐色相间的外立面，以高级石材为基座。社区采用完全人车分流设计，花园面积最大化，配备全套安防系统。主力户型为87-89平二居和138-144平四居，户型设计紧凑，卫浴、洁具、厨具等配备齐全。因著名民主革命家王芝祥故居坐落于金禧花园地块内，为保存这一具有重要历史价值和史料价值的建筑，富力地产决定对此建筑予以原址保护和全面修缮，同时配合故居建筑风格，将北侧商业楼和幼儿园建成四合院形式。•楼盘位置：通州区新华大街与新华南路交汇口西南600米•主力户型：一居62平米二居80-90平米三至四居138-144平米•物业类型：住宅•建筑类别：板楼，塔楼，板塔结合•开盘时间：2012年05月富力金禧花园价格走势•截止到5月07日为止，富力金禧花园所在的通州区共有在售住宅项目41个，近一个月内，共有3个项目的销售价格出现上涨，另有38个项目的销售价格与之前持平。•所有在售住宅项目的销售均价为19388元/平方米，近半年来持平。所有41个在售住宅项目与富力金禧花园相比：•13个项目的销售均价高于富力金禧花园，售价最高的运河岸上的院子为50000元/平方米，占总数的32%；•25个项目的销售均价低于富力金禧花园，售价最低的