新疆2017年上半年房地产估价师《理论与方法》：制定估价作业方案的思路考试题

新疆2017年上半年房地产估价师《理论与方法》：制定估价作业方案的思路考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某宗土地面积2000㎡，土地使用年限为35年，容积率为2，工业用地，该类土地基准地价设定的土地使用年限为最高出让年限，其他条件相同，楼面基准地价为1600元／㎡，该类土地报酬率为8％，则该土地的价格为。A：152．43万元B：160万元C：609．71万元D：640万元E：工业用地的监测点评估价格2、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项15建成后的建筑面积为17500㎡，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7％，假设折现率为10％，则评估该项目续建完成时的总价值为万元。A：3758.57B：3942.03C：3966.10D：4769.85E：工业用地的监测点评估价格3、下列关于资产负债表不正确的是。A：资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况B：资产负债表反映项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况C：在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表D：编制该企业的资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标E：借款合同4、征用集体土地的耕地补偿费标准是该耕地被征用前三年平均年产值的__倍，每个需安置的农业人口安置补助费标准为：__倍。A．5～10，4～6B．5～12，3～6C．6～10，4～6D．3～6，2～35、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境因素的是__。A．城市或区域产业结构与布局B．人口数量与结构C．土地资源状况D．建筑技术进步6、是由出票人签发，委托付款人在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。A：本票B：汇票C：支票D：银行券E：执行层的组织协调7、《土地管理法》规定，农民自有住宅的宅基地，属__所有。A．国家B．所在的村民小组C．农民个人D．农民集体8、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元／㎡，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9％。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为元／㎡。A：2139B：2146C：2651D：2659E：工业用地的监测点评估价格9、房地产中介服务机构设立的条件中，从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的以上。A：30％B：40％C：50％D：60％E：执行层的组织协调10、短期信用工具不包括。A：本票B：汇票C：支票D：股票E：执行层的组织协调11、运用假设开发法评估时，开发完成后的价值不适用求取。A：市场法B：成本法C：收益法D：长期趋势法E：工业用地的监测点评估价格12、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2建筑物残值率6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是__元。A．76800B．79104C．77952D．8156213、房地产估价机构为转移由于其房地产估价师工作过失造成的经济赔偿风险，向保险公司投保的险种是__。A．人身保险B．责任保险C．财产损失保险D．信用保证保险14、在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是__。A．空置率＞合理空置率B．空置率＜合理空置率C．空置率＝合理空置率D．不能判断15、对于一股的房地产投资项目，指标值应该大于2。A：利息备付率B：偿债备付率C：流动比率D：速动比率E：借款合同16、《拆迁条例》规定了拆迁人与被拆迁人或者拆迁入与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。裁决应当自收到申请之日起__日内作出。A．5B．15C．10D．3017、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在__的立场上，评估出一个对各方当事人来说都公平合理的价值。A．委托人B．估价报告预期使用者C．管理部门D．中立18、由于风险较高，土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的。A：40％～50％B：50％～60％C：60％～70％D：70％～80％E：借款合同19、在房地产产品的生产过程中，__一般承担结构、供暖、给水排水、照明以及空调或高级电气设备等设计工作。A．建筑师B．工程师C．造价工程师D．估价师及物业代理20、随着社会经济的发展，房地产价格总体上呈波动的趋势。A：向下B：平稳C：不稳定D：向上E：借款合同21、收益性物业管理的经营费用中，公共设施设备日常运行、维修及保养费包括__。①维修与保养费；②室内装修费；③生活用水和污水排放费；④能源费；⑤康乐设施费；⑥杂项费用，⑦绿地管理费；⑧清洁卫生费A．①②③④⑤⑥B．②③④⑤⑥⑦C．③④⑤⑥⑦⑧D．①②③⑥⑦⑧22、城市用地分类中，工业用地不包括。A：工矿企业的生产车间用地B：工矿企业的库房用地C：工矿企业的生产车间附属设施等用地D：露天矿用地E：执行层的组织协调23、在住宅旁边修筑一条道路所带来的汽车噪声污染，属于。A：点源B：面源C：永久性污染源D：暂时性污染源E：执行层的组织协调24、某市住房置业担保公司实有资本6000万元，担保贷款余额的总额不得超过__万元。A．60000B．120000C．150000D．18000025、在正常情况下，房屋建筑工程的装修工程最低保修期限为年。A：4B：3C：2D：1E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、城市用地包括以下等10大类。A：居住用地B：工业用地C：社会用地D：道路广场用地E：市政公用设施用地2、①规划设计条件通知书；②建设用地规划许可证；③选址规划意见通知书；④建设工程规划许可证；它们在房地产开发过程中的核发顺序为。A：①②③④B：①③②④C：③①④②D：③②①④E：借款合同3、对具备房屋功能的地下建筑，征收房产税的相关规定有。(2007年试题)A：自用的工业房产，以房屋原价的50％～60％作为应税房产原值B：自用的工业房产，以房屋原价的50％～60％作为计税税基C：商业用途地下建筑，以房屋原价的70％～80％作为应税房产原值D：出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定纳税E：地下人防设施免税4、建筑剖面图的内容包括。A：各层楼面的标高，窗台、窗上口、顶棚的高度，以及室內净空尺寸B：建筑从屋面至地面的内部构造特征C：注明一些装修做法，楼、地面做法，对其所用材料等加以说明D：出入口处的做法及其装修E：有时也可以标明屋面做法及构造，屋面坡度以及屋顶上女儿墙、烟囱等构造物的情形等5、一业主打算将自家闲置的一处房屋出租给另一人经商。所以现在翻建房屋使其面积扩大，那么他应当进行__登记。A．转移登记B．变更登记C．先进行变更登记再进行转移登记D．先进行转移登记再进行变更登记6、在房地产产品的生产过程中，一般承担结构、供暖、给水排水、照明以及空调或高级电气设备等设计工作。A：建筑师B：工程师C：造价工程师D：估价师及物业代理E：借款合同7、下列关于供给价格弹性系数，表述正确的是。A：供给价格弹性系数是供给量变动率与价格变动率的比值B：供给价格弹性系数的数值一般都为负值C：供给价格弹性系数的数值一般都为正值D：供给价格弹性系数反映了供给量与价格反方向变动的供给规律E：同一条供给曲线上不同点的供给价格弹性系数大小并不一定相同8、《中华人民共和国城市房地产管理法》对等主要管理环节，确立了一系列基本制度，作出了具体规定。A：房地产开发B：如何取得国有土地使用权C：房地产权属登记D：耕地保护E：城乡规划9、下列需交纳契税的包括。A：建设用地使用权转让B：房屋交换C：以获奖方式承受土地、房屋权属D：法定继承人承受死者生前的土地、房屋权属E：以土地、房屋权属抵债10、下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是（）。A．企业信用等级越高，信用等级系数值越高B．贷款期限越长，期限系数值越大C．项目风险越大，风险等级系数值越大D．用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低11、区位状况比较修正的内容包括修正。A：繁华程度B：临街状况C：容积率D：使用年限E：周围环境12、下列关于个人住房公积金存款利率的说法中，错误的是__。A．职工当年存缴的住房公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计算B．上年结转的按结息日挂牌公告的6个月整存整取存款利率计算C．职工个人住房公积金存款利率，遇法定存款利率调整，分段计息D．每年6月30日为职工住房公积金存款的结息日13、房地产开发企业为了确定开盘价，对其楼盘所在区域房价的市场认可情况进行市场调查，该市场调查的类型属于。A：试探性调查B：预测性调查C：因果性调查D：描述性调查E：借款合同14、某置业投资者以1万元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（）。A．0.21B．1.23C．2.01D．3.2315、对下列情况，不符合免征印花税的情况是__。A．财产所有人将财产捐赠给政府、社会福利事业、学校所书立的书据B．已纳印花税凭证的副本或抄本C．有关部门根据国家政策需要发放的无息、贴息贷款合同D．权利、许可证照16、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为__元/m2。A．50B．250C．300D．35017、收益法在需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时，需要采用__。A．房地剩余技术B．市场剩余技术C．地剩余技术D．建筑物剩余技术E．自有资金剩余技术18、资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况．当房地产开发经营公司开发或投资一个新的房地产项目时，通常需要编制该企业的资产负债表，以计算等反映企业财务状况和清偿能力的指标。A：资产负债率B：借款偿还期C：投资回收期D：流动比率E：速动比率19、”三项预测值”分析方法是中的一种。A：单因素敏感性分析方法B：多因素敏感性分析方法C：概率分析方法D：盈亏平衡分析方法E：借款合同20、评估拆迁价格应精确到__。A．元B．角C．百元D．由双方协商21、城市用地布局结构是否合理，主要体现在。A：城市各功能部分的组合与构成的关系B：城市工业排放物所造成的环境污染与城市布局的矛盾C：是否反映出城市特定自然地理环境和历史文化积淀的特色D：所反映的城市总体运营的能动性E：所反映的城市总体运营的效率与和谐性22、王某购买了A房地产开发公司在w省B市C县开发建设的商品房一套，与A房地产开发公司签订了商品房预售合同后，按照规定，应持商品房预售合同到部门办理登记备案手续。A：B市房产管理部门B：B市土地管理部门C：C县房产管理部门D：C县土地管理部门E：W省房产管理部门和土地管理部门23、固定资产投资按照工作内容和实现方式分类，可以分为投资。(过时)A：建筑安装工程B：新建和扩建C：设备与工器具购置D：迁建和恢复E：其他费用24、影响房地产价值的权益因素包括。A：房地产权利设立和行使的限制B：房地产区位的限制C：房地产使用管制D：房地产通风采光的限制E：房地产相邻关系的限制25、房地产抵押估价报告应用有效期从__起计，不得超过一年。A．估价时点B．估价委托日C．估价报告出具日D．估价开始作业日