写字楼案例分享01

由来布华泉、洋杂、半生熟源自于18世纪的香港。一部香港的历史片气度决定格局高度决定视野地标全国前十城市的摩天大厦273座大部分都在长江以南，长江以北只有天津、北京上榜，才28座90%以上的摩天大厦，都配有商务办公全球10大摩天大厦6座在中国7座是商务写字楼为主中国第一世界第二上海中心632m高118层106部电梯18米每秒高速2016.04分步运营上海环球金融中心492m高中国第三101层办公、观景台北101509.2m高世界第五101层2部世界最快电梯每分钟600米办公、观景香港环球贸易广场484m高中国第三118层办公、酒店吉隆坡双子塔458m高世界第六88层案例分享01：上海环球金融中心入选理由：必须知道的顶级写字楼中的代表项目名称上海环球金融中心地址上海市浦东新区世纪大道100号用地面积30,000m2占地面积14,400m2总建筑面积381,600m2建筑层数地上101层、地下3层建筑高度492米结构形式钢筋混凝土结构（SRC结构）,钢结构（S结构）建设单位上海环球金融中心有限公司设计审编森大厦株式会社一级建筑士事务所建筑设计KPF建筑师事务所结构设计赖思里・罗伯逊联合股份有限公司（LERA）设计单位上海现代建筑设计（集团）有限公司,华东建筑设计研究院有限公司竣工日期2008年定位世界第一1997产权：日本森海外株式会社租金：18元/天/平米门票：120-180屋顶高度世界第一492m474m100层观光天阁世界上人能到达的最高观景平台世界最高中餐厅93F416m366m世界最高游泳池85F世界最高中餐厅93F416m366m世界最高游泳池85F佰悦世界最高酒店79-93F•94层至101层为观光层•79层至93层超五星级的宾馆•7层至77层为办公楼•3层至5层为会议室•地下2层至3层为商业设施•地下3层至地下1层规划了约1100台的停车位。28F52F空中大堂(换乘)91高速电梯台双层轿厢设计800核心筒m2楼层信息标准层净面积：2300.00㎡层高：4.00m净层高：2.80m得房率：70%有架空地板单元分割面积135,387㎡标准层总面积：3,300m2标准层面积2300m2（净），3300m2（总）电梯办公设施电梯44台顶棚高度一般楼层2.8m特殊楼层：3.0m架空地板一般楼层：150mm特殊楼层：300mm空调系统每个楼面通过4个空调机组将VAV区域划分成16个空调控制分区分别进行空调控制。平且在每个楼层四周设有44个独立的床边空调机单元，以便用户能更加灵活地调节温度。OA电源容量办公楼层内容量40VA/m2机电层提供容量50VA/m2通讯在各个楼面都备有通信基础设施，各通信公司的光缆线接通至建筑物内可进行数据通信。另外，大楼内所有区域都可使用移动电话。安保设备在办公区域，采用最先进的IC卡片钥匙系统对出入大楼的人员进行控制。在防灾中心设有计算机集中管理系统，构筑起人和电子设备互相协调，万无一失的防范体系。环球金融中心——办公系统空调系统通讯基础设施外立面LOW-E玻璃幕墙案例分享02：左岸工社入选理由：个性化写字楼的代表基础信息楼盘位置：北京大学南侧、北四环与苏州街交叉口西南角建筑面积：70000平方米物业类型：写字楼开盘时间：2002-8-31建筑类别：塔楼入住时间：现房装修情况：公共部分装修产权：50年大产权房轨道沿线：4号线,10号线开发商：北京万柳绿化率：41%物业公司：左岸物业占地面积：12000平方米2002年北京怪盘之一，营销手法独特，推广手段独特，效果”好”！写字楼货量4万平，15层、公寓1.6万平、底商3层裙楼1.8万平。车位432个。项目位于中关村版块西区！市场背景红海称雄一、市场环境：中关村版块的数码大厦、北京硅谷、中关村大厦、太平洋大厦、金色谷、学研大厦、海淀新技术大厦、西格玛、融科咨询等等国贸CBD板块万达、华茂等强手如林；SOHO潘石屹也跟着抢生意，弄得很多小公司都不租写字楼去买商住二、机会点与空白点北京的写字楼很多说到高档豪华、国际化、智能化更是强手如林，东边的CBD和中关村西区都各有几个超级项目即将破土。好在这块地在中关村，林涧一直觉得中关村更应该突出的是百年学区的人文和文化特征，而不是IT高科技。竞争分析优势周边高校云集，公寓产品是市场空白点劣势待开发项目多，同质化严重，目标客户雷同。机会点临近中关村，高科技中小企业集中，电子科技企业与其的配套服务公司较多；增量市场，供小于求。必须找到差异化道路林涧万柳掌门人推崇娱乐化的工作方式清华大学城市规划硕士建筑学学士学位干过规划师工程师操盘手产品脉络一、公寓产品自持三、商业顺销二、主推写字楼写字楼目标客群定位:林涧先生认为：企业有大、中、小之分，大企业要卖楼盖楼，不会选择左岸，更小的企业会选商住两用，也不是目标客户，因此，项目是300-1000平米的产品，按每人10平米计算，企业规模是30-100人的企业。少数人的写字楼林涧将它定位于有读书和文化情节的民营中小企业建筑风格剑走偏锋敢于突破包豪斯建筑全素设计风格1、外立面：黑、白、灰2、风格简约，线条规整，没有多余装饰3、空间：取消吊顶，使用净高3.5米4、没有奢华装修、中央空调，业主可以DIY写字楼空间，5、效率：电梯、车位的超标准配备6、高科技的运用：新风系统等等(Bauhaus)目的：把钱用在刀刃上，并且能降低价格经营思路：逆向思维，反硅谷而行，林涧认为仅强调高科技不够，也要看到北大的人文氛围。左岸认为高品位比高档重要的多。从立项开始就确定了每步都不离为读书人盖写字楼的即定方针。由于开发面积仅有三万平方米，这个社区里的业主自然不会是太大的公司，林涧将它定位于有读书和文化情节的民营中小企业，他认为，这样的企业最需要两方面的资源：客户和高级员工，而写字楼的内部环境可以对吸引客户和留住员工起到很强的辅助作用，因为老板要给客户看，他的公司是一个正规有实力有品位的公司；还要满足他的员工对工作环境的浪漫追求而死心踏地爱自己的企业。这样的企业才会考虑写字楼的品位、性格而非单纯的价格，才不会为了省钱和转型方便而买商住楼。经营理念：保留自主经营权，每3个业主会被拒绝2个。林涧不希望左岸变成电子市场、盗版集中地，而是想把项目打造成为一个理想的领地。对左岸来讲，要保证不偏离为商人里的读书人盖写字楼的轨道，只要坚持两点就足够了：拒绝暴发户和投资客做一个比较纯净的企业社区，给喜欢读书喝茶的少数企业家和他的员工们一个放松四肢、充实头脑和寻找心情的另类工作环境；据林涧说，他会审查和筛选每一个想要进来的企业，是否对位，他坚持宁缺勿滥的原则经营方法：1、引进美国硅谷必备的咖啡馆与健身房；2、买下对面商业街10年使用权；改造商业街，提升左岸公社的形象。”五棵松“、风格奇特的”军吧“、茶社“地下音乐场所等等，配合新华书店，把以前脏、乱、差的环境，打造的很有品味；★潘石屹曾经说过，自己成功的秘诀是永远为少数人盖房子林涧也是这样想，选了一条在国内无经验可循的路子走,革写字楼的命，引进在西方也属先进和另类的理念，做第一个吃螃蟹的人。这种做法有两大好处：一是风险全在前期过程里，历程虽然荆棘密布，但只要你练就真功夫闯过来做出来了，营销的风险就会比较小，因为在短时间内别人无法克隆；二是另类的定位使项目广告切入点好找可做文章的地方也多，更容易吸引眼球。杨海华揽胜广告掌门人广告界的传奇1968年生于西双版纳，1989年留京画油画为生，后在“青铜器乐队”任主唱及创作人，现在是揽胜广告的总经理。犀利言辞和缜密逻辑特点他在地产广告的地位，相当于周杰伦在音乐圈的地位。广告林涧观点3000万费用一年他认为，我们造的是产品，卖的是产品，平时说产品已经说得太多了，所以广告里一定不要再说产品说的时候只要说就好，只求找到密码正确的人，说他们听得懂的话，引他来左岸就好！吸引眼球和实现业绩是两码事林涧也承认标志灵感来源：卡夫卡的《变形记》所以，关键是要有后续左，左，向左……当世界向右的时候，向左，左岸工社，少数人的写字楼。《广播稿》左岸工社不在这儿《户外稿》小结：左岸工社——纯粹靠忽悠而成功的小项目直到现在，江湖的老人们一提起左岸工社都会说一句：纯粹大忽悠。人家法国“左岸”(Rivedroite)指的是，塞纳河左岸圣日耳曼大街、蒙巴纳斯大街和圣米歇尔大街构成的，一个集中了咖啡馆、书店、画廊、美术馆、博物馆的文化圣地。跟你当时中关村那些卖电脑的屌丝区域有毛关系。但它就是出名了，因为名字而出名。逻辑是这样的，不贵且小面积的写字楼，面对的客群是那种高不成低不就的创业型公司，穷嘚瑟那种，只怕别人瞧不起，那好，给你一个文艺的名字——左岸，逼格一下子提高了，纷纷购买并入住……其实入住后才发现，你最终还是一个——工社？我想说的是：成功无侥幸案例分析03：SOHO中国入选理由：商业地产第一人潘石屹ＳＯＨＯ中国掌门人中国商业地产第一人1963年11月14日出生于甘肃天水，著名地产商大学毕业后到国家石油部工作1992年潘石屹与合作人共同创建了万通1995年，潘石屹与妻子张欣共同创立了SOHO中国SOHOSmallOffice&HomeOffice单独办公、家里办公SOHO作为一种时尚、轻松、自由的生活方式和生活态度，自称是SOHO一族。(自由工作者）SuperOffice&HumanOffice我眼中的SOHO，另类的写字楼超级的办公室、人性化办公室SOHO族与上班族最大的不同是工作与生活不再明显的分割，办公与居家合二为一。SOHO免掉了因上下班交通拥挤而浪费时间，远离了办公室的人事纠纷，从事着自己所喜爱的工作，自己做了自己的老板。企业战略主要在北京、上海城市中心开发高端商业地产企业理念创造CBD繁华企业特质与全球知名设计师合作结合本地客群需求用创新的设计理念转化成引领潮流的物业企业定位为少数人盖房子商业模式最成功的地方分散销售降低门槛开发项目25个北京17个上海8个SOHO现代城入选理由：第一个让人们知道什么叫炒作出奇迹的楼盘。产权散售第一盘SOHO模式的奠基者基础信息占地面积：7.3万平米总建筑面积：48万平米一期建设：6栋28层塔楼，总建筑面积26万平米，公寓总套数为1385套，车位1226个配套：车位2092个，一所幼儿园2150平米，一所小学校5800平米，俱乐部2235平米开发商：北京中鸿天房地产有限公司设计师：崔凯、朱小弟第一个项目SOHO现代城CBD项目共有10栋楼，每栋楼体颜色不同，共由9种颜色组成。项目可容纳8000名居民，并为7000人提供办公空间。SOHO现代城艺术馆也在其中。北京东部地标它位于北京中央商务区，中国国际贸易中心的东面。CBD的东南部边缘，很国际化竣工时间:2001年区位交通非常方便，多层次快速通道，多样式出行配套餐饮、购物、银行、医院非常完善产品定位1、网络普及，是居家办公成为可能；2、从经济与效率考虑，越来越多的人选择在家办公；3、SOHO替代了小公司与驻京办对写字楼的需求。一、产品定位:SOHOSOHO现代城二、功能定位:1、灵活的户型；2、完善的办公配套；3、精装修；4、空中四合院。三、形象定位:高端社区，自由无碍四、价格定位:高于同区公寓，远低于CBD的写字楼营销2、任潘之争一、炒作出奇迹SOHO现代城我们叫狗咬狗两嘴毛二、无理由退房3、双城记和邓智仁中国第一商城之争1、一天狂砸200万宣传推广三、末位淘汰导致4位销售副总监，36位销售人员集体跳槽广告SOHO现代城建外SOHO入选理由：产品线相同建外SOHO建外SOHO位于北京CBD核心区，国贸桥金十字的西南角。北临长安街，东临东三环，南临通惠河北路。地铁一号线和十号线的“国贸站”交汇于项目东部，地铁一号线“永安里站”位于项目西部区位产品总占地：16.9万总建筑：70万（含地下）产品：20栋塔楼、4栋别墅；20个天台花园16条小街被媒体评为“北京最时尚的生活橱窗”总设计师：山本理显日本建筑学会会员，日本一级注册会计师。１９６８年日本大学理工学部建筑学科毕业１９７１年东京艺术大学美术建筑专业研究生东京大学生产技术研究所原广司研究室研修员重要奖