和赞、米军与淮南市通顺置业有限公司、上海启创房地产经纪有限公司等合同纠纷一审民事判决书

律伴网（lvban365.com）法律服务平台安徽省淮南市田家庵区人民法院民事判决书（2015）田民一初字第00905号原告：和赞，男，1982年12月14日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。原告：米军，男，1984年8月12日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。委托代理人：冯涛，安徽志同律师事务所律师。委托代理人：沈锋，安徽志同律师事务所实习律师。被告：淮南市通顺置业有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区。法定代表人：曹明明，该公司董事长。被告：上海启创房地产经纪有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：蔡东，该公司董事长。被告：淮南市金海凯园商业运营管理有限公司，原住所地安徽省淮南市田家庵区，现住所地安徽省淮南市田家庵区。法定代表人：陈丛春，该公司董事长。委托代理人：陈从兰，该公司员工。被告：李旭日，男，1979年11月4日出生，汉族，淮南市金海凯园商业运营管理有限公司总经理，住安徽省淮南市田家庵区。委托代理人：陈从兰，女，1964年12月26日出生，汉族，淮南市金海凯园商业运营管理有限公司员工。原告和赞、米军诉被告淮南市通顺置业有限公司（以下简称通顺置业公司）、上海启创房地产经纪有限公司（以下简称上海启创公司）、淮南市金海凯园商业运营管理有限公司（以下简称淮南金海凯园公司）、李旭日合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告和赞、米军的委托代理人沈锋、被告淮南金海凯园公司、李旭日共同的委托代理人陈从兰到庭参加诉讼，被告通顺置业公司、上海启创公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和赞、米军诉称：2009年前后，开发商（通顺置业公司）、销售商（上海启创公司）大肆宣传其建设开发的北京名都商铺。并把1-3层的商铺划分成5-10平方米的约2000个格子对外销售。原告受其宣传影响，感受到购买这样的商品房，其价格可以接受。于2010年7月8日出资购买了“北京名都”商铺3240，并与开发商通顺置业公司签订《商品房买卖合同》，同时被告委托香港金海凯园商业运营管理有限公司（以下简称香港金海凯园公司）与原告签订《北京名都商业委托经营合同》。被告宣传的内容即使未载入《商品房买卖合同》，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《北京名都商业委托经营合同》第五条约定：1、前三年的租金由开发商支付，按每年总房款的8%一次性冲抵业主购房款；“经营公司”从第四年起开始支付租金，第四到第六年按每年总房款的9%向业主支付租金；后四年（7-10）按每年总房款的10%向业主支付租金。2、“经营公司”按年向业主支付租金，每年第一个月之25日至30日，“经营公司”将当年租金律伴网（lvban365.com）法律服务平台向业主一次性付清。3、租金自商品房交付之日后三个月起开始计算。2011年8月15日，开发商、销售商又委托淮南金海凯园公司承接《北京名都商业委托经营合同》，又与原告补签《北京名都商业委托经营合同》。合同的内容与香港金海凯园公司的合同相同。2013年10月1日，三年租期届满。按照《北京名都商业委托经营合同》第五条约定，“经营公司”应当在2013年10月25日至30日期间向原告支付下一年度的租金。双方正在洽谈如何支付租金时，被告李旭日突然于2013年10月30日在“猎潮?淘宝城”一楼大厅张榜公示：“北京名都广大业主，由于经营公司经营不善，造成委托经营管理合同不能正常履行，现经营公司决定退出对北京名都商业运营管理，请广大业主自看到公告之日起，带齐购房手续到北京名都一楼退铺办公室，办理退铺手续，过期不办视为自动放弃。”《北京名都商业委托经营合同》第四条约定，双方同意在委托经营管理期限内，本合同为不可撤销合同。因任何一方违约的原因造成本合同不能继续履行，违约方应承担本项目造成的一切损失。“经营公司”李旭日擅自解除合同，已严重违反前述约定，系根本性违约。同时，其又诈骗了现在租赁商户的租金。2013年12月4日，在淮南市田家庵区人民政府的主持下，淮南金海凯园公司承诺2014年1月25日支付一年的租金。现在，已是2014年10月，被告应支付一年的房租，并按照合同第3条第2款第2项的约定，承担剩余六年的全部租金。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判令：1、解除《北京名都商业委托经营合同》；2、各被告支付第四年度租金6626元；3、被告承担解除合同违约金42700元；4、被告承担本案诉讼费。庭审中，原告要求四被告承担连带责任，并将第三项诉讼请求减少为12810元。原告和赞、米军为支持其诉讼请求，向本院提供以下证据：证据一、原告的身份证复印件，证明原告诉讼主体资格。被告淮南金海凯园公司、李旭日质证意见：无异议。本院经审查依法予以确认。证据二、房产证，证明原告是诉称房屋的产权人。被告淮南金海凯园公司、李旭日质证意见：无异议。本院经审查依法予以确认。证据三、2009年10月13日淮河早报刊登的通顺置业公司的倒计时广告复印件一份、北京名都楼盘宣传页复印件两份，证明：1、广告是在主流媒体上刊登；2、通顺置业公司和上海启创公司在宣传时承诺包租为十年，1.5倍回购，前三年房租为24%的房款，两公司具有不可推卸的责任。被告淮南金海凯园公司、李旭日质证意见：对该证据真实性无异议，但广告仅是投资规划，原告作为投资人应承担一定的风险。本院经审查认为：该份证据能够证明被告通顺置业公司和上海启创公司在销售房屋宣传时作出10年租约保障（1-3年回报率8%、4-6年回报率9%、7-10年回报率10%）、期满1.5倍回购的承诺，本院对该份证据的真实性依法予以确认。证据四、《商品房买卖合同》，证明原告看到通顺置业公司广告宣传后购买房屋并签订买卖合同，合同第四条的价款是抵扣总房款24%的房租之后余款即76%的总房款，合同价款与实际支付价款不一致。被告淮南金海凯园公司、李旭日质证意见：对该证据的真实性没有异议，可以看出开发商在销售过程中有违规行为。本院经审查认为：该份证据与其他证据相互印证，能够证明原告的举证观点，本院对该份证据依法予以确认。证据五、《北京名都商业委托经营合同》（说明：原告购买房屋后，先与香港金海凯园公司签订了委托经营合同，后淮南金海凯园公司承接了香港金海凯园公司，所以业主又与淮南金海凯园公司重新签订了委托经营合同），证明：1、通顺置业公司安排淮南金海凯园公司承租并经营原告的房屋，期限为十年；2、合同第3.2.2条约定，被告逾期支付租金超过三个月，原告有权解除合同，并向经营公司一次性追缴剩余年限的全部租金；3、合同第6.5条约定的总价款是真实的购房款；4、合同内容与证据三是一致的，相互佐证。被告淮南金海凯园公司、李旭日质证意见：对该证据真实性没有异议，证明观点有异议。2010年10月3日是合同履行期限，双方权利义务明确，作为投资行为，风险、利益应当共同承担。本院经审查认为：该份合同是原告与被告淮南金海凯园公司签订的，被告淮南律伴网（lvban365.com）法律服务平台金海凯园公司、李旭日对该份证据的真实性均无异议，本院对该份证据的真实性依法予以确认。证据六、2013年10月30日淮南金海凯园公司公告，证明淮南金海凯园公司在2013年10月30日自认其因管理不善不能履行合同退出运营管理，其单方解约，已经构成严重违约，应当承担违约责任。被告淮南金海凯园公司、李旭日质证意见：对该证据三性没有异议，对公告发布的起因有异议，是业主们对租金不满，在10月9日轰堵公司大门，因此公司无法继续经营下去，不具有法律效力。本院经审查认为：被告淮南金海凯园公司、李旭日对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院对该份证据依法予以确认。证据七、上海启创公司与通顺置业公司签订的销售协议书复印件，证明：1、双方约定北京名都一到三层包销价7000元／平方米，溢价部分给上海启创公司，结合证据四、五，每平方米15000元以上，溢价部分已达到每平方米8000元，足以证明其享受利益超出通顺置业公司，上海启创公司应是房屋出卖人，不仅仅是代理关系；2、合同约定了经营公司的成立情况，管理公司违约责任应由上海启创公司承担。被告淮南金海凯园公司、李旭日质证意见：协议是通顺置业公司、上海启创公司签订的，内容违反相关法律规定，售后包租承诺系违规，导致现在纠纷，因此被告通顺置业公司、上海启创公司应当承担本案责任。本院经审查认为：该协议系通顺置业公司与上海启创公司就销售北京名都项目商品房事宜所签订。该证据虽系复印件，但与本案其他证据相互印证，且被告上海启创公司在答辩时也认可其与被告通顺置业公司于2009年4月29日签订代理销售协议，故本院对该证据的真实性依法予以确认。证据八、田区政府2013年12月6日编号97的会议纪要、淮南金海凯园公司承诺书复印件各一份，证明2013年12月4日双方争议经过淮南市田家庵区政府调解，淮南金海凯园公司承诺于2014年1月25日支付业主2014年一年的租金，到期之后淮南金海凯园公司再次违反调解内容，严重违约，应承担违约责任。被告淮南金海凯园公司、李旭日质证意见：李旭日当时被羁押，无法实现承诺。本院经审查对该证据的真实性依法予以确认。被告通顺置业公司在法定期限内未答辩，也未提交证据。被告上海启创公司开庭前提交书面答辩称：一、答辩人与开发商通顺置业公司之间的关系为销售代理关系。原告购买的北京名都房产系通顺置业公司独自开发建设，并由通顺置业公司委托答辩人进行代理销售。通顺置业公司与答辩人于2009年4月29日签署代理销售协议。根据该协议的约定和有关法律的规定，答辩人作为通顺置业公司的销售代理商，其进行代理销售行为所引起的法律后果，均应由委托人通顺置业公司承担，答辩人不承担任何责任。二、答辩人在进行代理销售过程中，严格按照通顺置业公司审查通过的宣传内容发布广告，并未擅自夸大宣传，更未作出任何虚假宣传。故答辩人不应承担任何责任。三、答辩人已经严格履行了销售代理协议所约定的合同义务，并为原告购买北京名都的房产提供了相应的服务。且答辩人在代理销售过程中并无不当之处，故不应该承担任何责任。四、通顺置业公司采取“售后包租”的方式进行销售，是通顺置业公司与原告自愿认可的一种销售方式。答辩人只是作为代理人，代为通顺置业公司与原告办理商品房买卖过程中的相关手续，商品房买卖的法律后果当然应该由买卖双方自行承担，与答辩人无关。况且，即使是通顺置业公司采取“售后包租”的方式进行销售违反了有关规定，那也是应该由有关部门对通顺置业公司进行行政处罚。综上，答辩人认为：答辩人作为销售代理人，其代理行为所引起的法律后果均应该由委托人承担，代理人不应该承担任何法律责任。被告上海启创公司在法定期限内未提交证据。被告淮南金海凯园公司、被告李旭日在庭审中共同辩称：一、同意解除《北京名都商业委托经营合同》。二、被告通顺置业公司、上海启创公司违规操作，应该是责任的主要承担者。三、租金起算点有问题，淮南金海凯园公司及原告方也有过错，应当承担部分律伴网（lvban365.com）法律服务平台责任，投资风险原告也应分担。四、李旭日系公司职员，履行的职务行为，不应当承担责任。被告淮南金海凯园公司、被告李旭日为支持其辩称意见，共同向本院提交以下证据：证据一、香港金海凯园公司《授权书》一份，证明香港金海凯园公司授权给淮南金海凯园公司经营，相关法律后果由香港金海凯园公司承担。原告质证意见：真实性有异议，香港金海凯园公司并不存在。本院经审查认为：因涉及案外人，该证据真实性本院难以确认。证据二、2013年11月24日淮南金海凯园公司向田区信访局出具的文件一份，证明淮南金海凯园公司与业主发生争议后，因业主行为公司无法经营。原告质证意见：1、仅为公司文件，不是证据；2、房屋不是业主交给淮南金海凯园公司，是由通顺置业公司直接交付给淮南金海凯园公司。本院经审查认为：该文件系被告淮南金海凯园公司向淮南市田家庵区信访局出具的报告，系单方陈述，对该证据本院不予确认。证据三、2010年10月30日与孔垂刚签订的《北京名都商业委托经营合同》（铺号为1楼1106号）复印件，证明业主也应承担违约责任（第三条）；合同签订日期为20