济南_鲁信_东郊饭店项目定位及市场论证报告_179PPT_信立怡高

鲁信·东郊饭店项目定位及市场论证报告济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:写在报告之前鲁信地产取得东郊饭店这一黄金地块，对于打造什么样的产品不仅仅是关系到盈利与否的问题，对于鲁信这样的责任企业更重要的是要站在城市运营的高度去思考，为鲁信地产树立标杆，为鲁信集团树立品牌、为城市提升形象。通过与贵方多次的沟通，得知鲁信运作此项目已有一段时间，集团内部对临街部分建公寓还是写字楼，裙楼商业部分如何定位，裙楼商业部分规模如何确定等还存在一定顾虑。本报告中我司基于市场角度出发，结合鲁信地产的开发愿景和目标，对项目的定位方向、裙楼定位和规模等进行了充分的市场论证。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:我们所了解的鲁信集团企业简介：鲁信集团系山东省国资委下属大型投资集团，具有20多年丰富的金融、投资、资本运作经验，形成了业务门类齐全的金融综合服务集团。同时按照国家产业政策和宏观调控意图引导产业和基础设施领域的投资。发展战略：以实业投资为基础，以资本运营为主导企业荣誉：目前集团投资控股、参股100多家企业。截至2008年底，总资产达到362亿元。鲁信影城鲁信发起设立的泰信基金济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:我们所了解的鲁信地产鲁信明珠商业广场开发业绩：在全省范围内开发了30多个项目，总建面达300多万平方米。经营理念：诚信为本、品质领先、客户至上鲁信蟠龙山花园企业荣誉：2005年齐鲁房地产品牌企业30强2005年度房地产影响力企业2006年度山东省房地产开发综合实力五十强2007年度济南市建委综合信用评定AAA级企业2005年度山东省唯一“中国商业街区项目金奖”项目。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:对本项目的期望之一——对鲁信品牌的贡献鲁信地产17年品质积淀提升企业影响力的建筑企业品牌实力的又一次飞越济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:对本项目的期望之二——对城市以及区域形象的贡献一个城市的地标一个高端的形象济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:基于此，构建本项目的愿景目标……济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:愿景/目标树立企业品牌建造城市地标建筑完善区域城市服务功能承担影响城市发展的责任济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:短期：最大限度的实现地块价值，树立良好的区域形象；中期：塑造企业品牌项目，进一步提升企业形象：长期：实现社会效益最大化；保证项目的绝对成功而非风险成功！终极目标现实目标济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:项目地处济南市城市中心，山大路商务板块核心位置，数码科技产业发达，商业氛围浓厚。本案华强项目项目位置项目位于解放路和山大路交叉口往东200米，南面紧靠解放路，西邻银座数码大厦。数码科技产业链银座数码济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:紧邻山大路、解放路，公交线路众多，有着优越的交通条件。区位交通山大路解放路项目门前公交线路：46、87、47、k95、k50、99、k52、101、63、116、103、137济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:医院：济南拥军医院、伊美尔明仁医院学校：济南七中、高联培训餐饮：黄海海鲜酒家、爱琴咖啡西餐厅金融：中国银行、中信银行、恒泰证券其他：济南站售票处、航空售票周边配套项目周边商业氛围浓厚，各类配套齐全。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:米，数码科技产业发达，聚集大量科技企业在此办公，商业办公氛围浓厚。交通交通便利临近山大路、解放路两条城市主干道配套配套齐全商业、学校、医院等配套齐全项目紧靠解放路，地块呈东西长条状开发高端物业具有一定条件。项目属性界定济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:产业升级，项目的自身属性——使得本项目有条件成为济南的城市标志。产业升级华强入驻，IT产业规模扩大，片区呼唤新的标志性建筑，见证片区产业的升级。自身条件山大路与解放路交汇，黄金地段、标识性强、可塑性强鲁信品牌鲁信地产17年开发经验的集聚品牌、实力、形象进一步提升的载体本项目将是代表见证片区产业升级的、新科技、新商务的城市标志！项目使命济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:核心问题该种物业的目标客户是谁？开发何种物业更有利于实现企业目标和地块价值？基于开发目标、客户和竞争关系，本项目应该如何定位？Q1Q2Q3Q4根据企业开发背景和项目本体状况，结合信立怡高定位逻辑思路，本次主要解决以下问题：在定位指导下，本项目应该打造怎样的产品适应市场需求？济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:核心问题构建济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:目前项目面临着两种物业发展方向的选择:写字楼或公寓。本报告将从四个角度分别对两个方向进行论证，选择合适的物业发展方向。市场论证思路写字楼OR公寓?市场需求投资回报项目形象产业发展销售市场形势扫描出租市场形势扫描区域环境及企业愿景扫描产业环境扫描写字楼OR公寓发展方向选择济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:开发何种物业更有利于实现企业目标和地块价值？从产业发展机会角度分析选择何种物业开发形式？从投资回报角度分析选择何种物业开发形式？从市场需求角度分析选择何种物业开发形式？该种物业的目标客户是谁？本案客户从那几个方面挖掘？核心问题界定核心问题分解市场论证与定位报告涉及以下三个核心问题区域内该种物业客户呈现什么样的特征？基于开发目标、客户和市场空间，本项目应该如何定位？什么样的产品定位才能让项目成为城市地标？产品如何创新才能成为城市的明星项目？从项目形象角度分析选择何种物业开发形式？济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:从市场需求角度分析选择何种物业开发形式？——销售市场形势扫描济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:该区域位于二环路以内，属于现已成规模的写字楼板块。因此研究二环路内的供需对本项目更有指导意义。根据济南市传统的地域划分和城市发展规划，结合写字楼产品的集中区域、集中程度与区位特点，划分板块如下图。本报告写字楼市场研究主要以山大路版块为基点。济南写字楼市场板块划分济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:月，二环路以内写字楼总供应量占全市总供应量的27%。二环路以内写字楼销售率高达64%。二环路内外写字楼——供应及成交情况2009年1-7月二环路以内及以外写字楼供应量及比例5.12,27%13.61,73%二环路以内二环路以外二环路以内写字楼1-7月供应量及成交量（单位：万平米）3.255.120123456供应量成交量济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:年，二环路以内写字楼与公寓销售情况良好，存量均少，均有较大市场空间。二环路内外写字楼及公寓——存量情况截至9月底，二环路以内写字楼存量2.79万平米，且多为常年销售情况不佳的尾盘。2009年9月公寓存量及比例（单位万平方米)二环内,2.54,21%二环外,9.6,79%二环内二环外2009年9月写字楼存量及比例（单位万平方米）二环内,2.79,43%二环外,3.72,57%二环内二环外济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:项目名称位置写字楼总建面（万平米）预计推售时间银座中心南临经十路、北靠经七路、西至振兴西街11.5计划2010年推出楚天·燕山盛世燕山立交西南角3.8未定万达广场经二路以南,经四路以北,顺河高架以西,纬一路以东围合区域17.5未定预计2010年后推出齐源大厦文东路33号3.99未定共计36.79万平米二环路以内写字楼潜在潜在供应二环路内外写字楼——潜在供应量情况写字楼市场潜在供应量较大，未来竞争十分激烈，但二环路以内供应仅占潜在供应总量的约14%。二环路内外写字楼潜在供应及比例二环路以外,227.81,86%二环路以内,36.79,14%二环路以内二环路以外二环路以内写字楼市场空间较大济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:万平米，近期没有潜在项目，市场供应出现了空白。山大路板块的写字楼供应比例5%，但成交比例却占到19%，去化速度非常快，反映了市场的极高的认可度。板块名称成交量比例供应比例供应量（万平米）成交均价山大路板块19%5%0.518350山大路板块的写字楼供应少，市场认可度高，周边两个写字楼项目单价较高，销售周期短，存在很大的市场空间。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:万㎡开盘时间2009年3月28日交房时间2010年5月产品类型1栋小高层（20层）均价开盘起价7600元/平米，均价8100元/平米外部配套酒店：山东国