大盘-房地产项目开发模式研究及应用思考

1大盘开发模式研究及应用思考2本次分享内容提要–…大盘从上世纪二十年代起步，经历了现代主义大盘、后现代主义大盘的发展阶段，现阶段已经到新都市主义大盘发展阶段。大盘开发有郊区（陌生区）大盘与城市中心区大盘，大盘开发模式有主题社区开发模式、新市镇开发模式、产业驱动开发模式、中心城镇开发模式、紧缩城市开发模式五种主要开发模式PART1PART2PART3大盘的发展大盘的开发模式我们对大盘开发的思考大盘从上世纪二十年代起步，经历了现代主义大盘、后现代主义大盘的发展阶段，现阶段已经到新都市主义大盘发展阶段大盘开发有郊区（陌生区）大盘与城市中心区大盘，大盘开发模式有主题社区开发模式、新市镇开发模式、产业驱动开发模式、中心城镇开发模式、紧缩城市开发模式五种主要开发模式PART1PART2PART3大盘的发展大盘的开发模式我们对大盘开发的思考我们在项目操作过程中遇到了一些相关问题，从项目的核心开发理念、配套开发策略、盈利模式多样性角度出发，希望能在以后操作项目可以借鉴3城市功能分区住宅是居住的机器“公园中的高楼”……功能、空间场所精神􀂾历史、文化与传统建筑内在品质􀂾……风格、舒适度和谐空间􀂾公共空间功能复合协调􀂾……交往空间、自然新都市主义的基本精神是社区设计必须将公共空间的重要性置于私人利益之上；注重邻里关系，关注人与自然的和谐发展成为新时期大盘发展的最强音。大盘开发经历了现代主义、后现代主义、新都市主义三个阶段;新都市主义以后现代主义为基础，是后现代主义的完善;中国当前的大盘开发正是后现代主义与新都市主义二者的融合过渡阶段现代主义大盘后现代主义大盘新都市主义大盘1920~19601960~19801980~nowPART14PART2郊区陌生区大盘开发城市中心区大盘开发主题社区开发模式新市镇开发模式产业驱动开发模式中心城镇开发模式紧缩城市开发模式老年社区体育社区教育社区休闲产业体育产业商务产业项目功能配比与功能分区，以满足居住的基本生活需求项目开发驱动模式，吸引消费群体交通拥挤与项目的通达性项目与周边建筑的协调与和谐项目功能与城市、区域功能的互补项目自身功能的互补、空间共享与客户共享大盘开发分为郊区陌生区大盘开发和城市中心区大盘开发两大类，前者侧重开发驱动模式、满足客户生活需求，后者侧重功能互补与协调、空间共享等5核心驱动方式：在陌生区大盘开发中，由于项目的交通距离以及消费者对项目区域的心理距离的影响，消费者对项目关注不足，项目对消费者无法形成冲击，项目需要有影响力、有冲击力的元素形成对消费者的吸引力，社区主题承载了社区开发中对消费者形成有效吸引的作用。教育地产、老年社区地产、体育地产、文化艺术地产等的成功开发成为陌生区大盘开发的重要驱动方式。通过主题吸引消费者的关注，通过特色完善的社区配套和良好的社区环境消除消费者的心理抗性。主题社区开发模式：通过社区的特定生活主题吸引特定消费人群，提升社区的影响力，支撑项目开发，通过完善的社区配套和良好的社区环境消除客户心理抗性1、6主题社区不仅要具有鲜明的主题并对主题进行强化宣传，而且在强化主题的同时进行复合舒适性社区建设主题鲜明----成为社区开发的核心支撑力；主题宣传----让消费者接受主题，主题成为项目标签；主题先行----体现主题的硬件设施建设先行，感受主题；主题复合----单主题宣传与多主题建设，复合性舒适社区。陌生区大盘开发，消费者心理抗性大有区域内其它项目不具备的独特资源，具有打造不可复制核心竞争力潜质；􀂾资金雄厚，前期投入大，项目大、实现周期长。符合城市发展与区域需求的市场定位与主题开发；具有震撼力的鲜明主题捍卫项目的号召力，形成项目与周边项目鲜明差异；主题先行，树立消费者信心。基本特征适用条件开发成功因素7奥林匹克花园的健康主题：体育场、体育馆、名牌学校的引进----体育中心；􀂾宾馆、写字楼的开发、引进大卖场----商贸中心􀂾大型居住区的开发、其他公共设施----居住中心。桃源居的教育主题：􀂾大规模清华学校，发展商大量的精力放在建设学校上；投入大，做一个不可复制的核心竞争力。绿地21城尊老社区主题：􀂾综合医疗机构、酒店、商业街、广场、便利店、健身设施、户型设计等符合老年人生活习惯；􀂾老年人知识讲座多形式老年教育。健康、教育、老年社区等多种主题成为众多大盘开发的重要驱动力，关键是造就独特的不可复制的核心竞争力8奥林匹克花园通过整合房地产业和体育产业两大产业价值链，打造运动健康住宅中央体育区（CSD）由居住、体育、商贸三大职能设施所构成，强调以体育与居住功能为主，以商贸产业促进城市格局产业结构得到调整和优化，形成体育居住商贸中心，这里聚集规模宏大的居住群，覆盖体育产业的硬件资源及软件资源，还有与其匹配的商贸中心的精英部落。建设和开发模式：通过运用奥林匹克花园和体育场馆的共同开发建设，以设计新的城市人口动线的方式参与城市运营通过住宅区的开发配合政府进行新区建设􀂾通过BOT方式建设大量体育场馆，优化城市环境，完善城市功能运用中体产业三大集团的资源优势，通过共同筹办高级别运动会和大型活动，有效提升当地政绩和城市影响力。全国连锁品牌名称运动健康社区9NEWTOWN的来源最早追溯到1898年霍华德的“花园城市”构想，通过付诸欧美的城市建设，历经百余年发展,形成了今天NewTown模式主要建设措施：外部功能内部化采用成片素地开发模式，完善的公共设施与服务设施，以及联外交通的配合，是人口引进的重要诱因；通过开放式商业街、社区环境、特色产品等完善的生活配套保证郊区化生活的；􀂾通过大规模基础设施建设与公共商业建设保证居住需求。新市镇是经过事先计划所兴建的新城市或是大型社区。新市镇通常位於大型都会的郊区，主要目的是疏散市中心较多的人口。公共配套设施基础服务设施街区、社区……加勒比新城万科城凤凰城新市镇模式—NEWTOWN：建立较为完善的市镇结构及公共空间体系实现对项目的规划和建设2、10新市镇大盘开发模式通过有品牌号召力的企业带动，通过规模化的成熟配套和便捷的生活设施市镇结构组成1.道路系统——市镇四周均有区域性干道环绕；2.邻里单位——邻里单位内规划学校、游集场、娱乐中心等设施；3.社区中心——内设会堂、银行、邮电局、医院等；4.商业设施——市场及邻里商业中心；5.公园绿地及运动场6.其它公共设施——汽车站、停车站、加油站等。位于城市郊区，城乡结合部；占地规模较大，可容纳较多人口；􀂾多种物业组合，以住宅为主，多功能复合性社区；良好的自然生态环境和社区生态系统，交通相对便利通达性好。规模化带来的成熟配套和便捷的生活设施；􀂾丰富多元的文化形态和景观；􀂾可以持续发展的生态系统。适用条件􀂾基本特征街区的建设：人性化的步行空间􀂾社区规划：独立的社区布局􀂾公共空间的营造：打造市镇社区中心（TownCenter）成功开发关键因素11加勒比新城通过建立较为完善的市镇结构体系实现对新市镇的规划和建设，采用成片素地开发模式，完善的公共设施与服务设施，以及联外交通的配合，是人口引进的重要诱因区位：位于西方高速公路25英哩台地，向北延伸之广大区域。规模：总面积合计约3170英亩。市镇开发建设工作，均为分年分段实施，主要干道划分十大区型，作为十期建设范围。􀂾邻里公园、绿地、幼稚园、运动场、游憩设施等，由各住户按比例分摊负担，统一办理。􀂾行政及公用事业设施，分别由政府有关单位协助办理。市区建设完成后，由住户成立「社区合作社」类似机构，配合政府有关单位管理一切公共设施等相关事项和社区福利事业及环境清扫工作。商店、市场以及有商业活动事业，采取招商营建经营方式。12采用成片素地开发模式，通过具有特色的产业开发与经营提升区域与项目的影响力，是人口引进的重要诱因；􀂾在前期成功经营中，充分展现项目景观优势、生活配套优势、产业聚集优势；通过基础设施建设与公共设施建设保证居住需求；􀂾边经营、边引导、边开发，打造具有特色的居住社区关键词：特色产业；产业经营；产业影响力；……产业驱动模式是通过具有盈利能力特色产业的长期经营，提升项目在城市中的影响力与地位，体现项目的开发价值，达到产业与房地产开发双盈利的目的。休闲产业社区发展：※第一阶段：单一大中型文化主题园※第二阶段：综合性、区域性开发※第三阶段：大型旅游休闲区的出现BusinessPark发展历程：※第一代：工业园区※第二代：商务与社区※第三代：邻里商务区※第四代：BusinessTown.深圳华侨城观澜湖大宅总部基地产业驱动模式：通过具有盈利能力特色产业的经营提升项目的价值和影响力，并保证项目持续开发3、13产业驱动不仅要选择既能驱动项目开发又有盈利能力的产业，更重要的是要进行总体规划，确定前后期的开发关系。123适用条件大城市近郊，距市中心直线距离不超过30公里，而且交通便利；项目所在地生态环境好，周边的环境破坏与工业污染少；开发企业资金雄厚，能够较长时期的持续开发。模式特征特色产业具有长期经营的生命力，能够为开发盈利；􀂾特色产业在城市中具有号召力与影响力；􀂾特色产业对城市与区域发展具有巨大的提升作用。成功开发关键因素总体规划，分步实施，先确定产业，再确定开发思路；综合开发，全面收益：通过分散开发降低风险，提高盈利能力；􀂾着重处理好前期与后期、各子项目之间的衔接。产业聚集、长期盈利能力、产业号召力是成功的关键。14总部基地（AdvancedBusinessPark）是以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、产业于一体的企业总部聚集基地。企业对城市依赖度相对较低􀂾多数企业依靠智力创造财富（IT行业、咨询公司、广告公司）企业对便捷的交通依赖性较强􀂾企业比较看重自身形象􀂾企业对生态环境的追求较高􀂾以主流企业为主要业务对象的服务企业规模优势——郊区商务聚集效应􀂾购买优势——独体独栋、独立产权、独立冠名；价格低于普通经济特区􀂾政策优势——政府扶植，企业初建先期减免所得税􀂾交通优势——高速公路、毗邻机场，地铁轻轨等轨道交通态生优势——郊区建筑密度低，绿化率高，适合智力型企业区域优势——国际型大都市，有利于国际型高科技企业的集聚客户特征成功开发保障体系15北京中关村丰台园总部基地引入BusinessPark先进理念和“总部经济”理论打造中国首家总部基地总部基地概况：位于北京西南四环的丰台区中关村丰台园二期基地内，是作为中关村开园以来单体面积最大的中外合资项目。基地构成：􀂾总部广场（含超五星酒店）：建面6万平米􀂾玛雅大酒店：总建面21000平米􀂾总部公寓：为入驻企业总部员工特别打造总部小公寓千余套，产权自主。东区地下商业街：定位更多元的商业场所氛围，满足高规格和国际化的生活需求。总部大讲堂：打造高端、睿智、博纳的场所文化，总建1600平米16以西部华侨城为代表的旅游地产开发模式，平衡处理旅游产业和地产之间的关系，形成有中国特色的产业地产开发模式•区位：华侨城位于深圳市南山区东部，南临深圳湾，用地范围为沙河西路以东，广深高速公路以南，滨海大道以北。•规模：占地450公顷，东南面建成区约320公顷，其中旅游用地约130公顷，中西部在建和待建区为130公顷，现状人口3.5万人。•资源：现已建成四大主题公园，成为以主题公园为主体集旅游、展览、娱乐、居住为一体大型旅游度假居住区。旅游地产其他成功案例深圳东部华侨城京津新城嘉兴九龙山庄17中心城镇开发模式：以中心城镇开发为依托的城镇房地产开发模式，主要包括行政管理机构办公楼开发、中心镇公共设施开发、中心镇商业房地产与住宅房地产开发等。中心城镇大盘开发模式的产生：为了缓解人口过分膨胀带来的交通堵塞、空气污染、犯罪率升高等，政府有组织地进行卫星城、新城镇建设。通过政府的公共设施建设、交通系统完善等带动房地产项目开发，中心城镇大盘开发模式在这种条件下产生。区域性中心城镇主要指中等规模城镇，即人口在10万～100万之间的城镇。研究表明：区域性中心城镇具有既可获得规模