周口市房产测量实施细则

周口市房产测量实施细则周口市人民政府办公室关于转发周口市房产测量实施细则的通知周政办[2011]34号各县（市、区）人民政府，开发区、东新区管委会，黄泛区农场，周口监狱，市政府有关部门：市住房和城乡建设局《周口市房产测量实施细则》已经市政府同意，现转发给你们，请参照执行。二○一一年五月五日周口市房产测量实施细则1.范围本标准规定了周口市房产测量计算中的一般及特殊情况的计算标准与处理方法。本标准适用于周口市房地产开发与销售、房屋产权登记、征地拆迁赔偿、旧城改造、历史遗留房地产问题处理等活动中各类房屋建筑面积指标的计算和统计。2.规范性引用文件下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准，然而，鼓励根据本标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。—GB/T17986-2000房产测量规范—GB/T50353-2005建筑工程建筑面积计算规范—GB/T7929-19951:5001:10001:2000地形图图式—CJJ8-99城市测量规范—建住房〔2002〕74号文3.术语和定义下列术语和定义适用于本标准。3.1房产测绘名词3.1.1房屋面积测绘房屋各层水平投影面积的测量与计算。包括房屋建筑面积、房屋套内建筑面积、房屋使用面积、房屋公用建筑面积、房屋产权面积等的测量与计算。房屋建筑面积测绘计算分（幢）栋进行。3.1.2房屋的建筑面积房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高在2.20米以上（含2.20米，以下同），有上盖，结构牢固的永久性建筑。3.1.3房屋的套内建筑面积房屋的套内建筑面积由单个产权人占有和使用的建筑面积，包括套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台面积。3.1.4房屋的使用面积房屋套内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影面积计算。3.1.5房屋的共有（公用）建筑面积建筑物内由多个产权人共同占有或共同使用的建筑面积，包括应分摊的公用建筑面积和不分摊的公用建筑面积。3.1.6房屋的专有建筑面积建筑物内由单个产权人占有或使用的建筑面积，一般情况下，对应于房屋的套内建筑面积。3.1.7房屋的产权面积产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由县级以上房地产行政主管部门登记确权认定。3.1.8房屋建筑施工图面积测算依据未经市政府行政主管部门核准备案的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为施工图测算面积。用于建设工程设计与报建参考。3.1.9房屋建筑面积预售测绘依据经市政府行政主管部门核准的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为预售面积。用于房地产项目的预售审批及销售。房屋建筑面积竣工测绘依据竣工房屋的现状和经市政府行政主管部门核准的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为竣工面积。主要用于建设工程的规划验收、地价核算、房地产权初始登记和转移登记。房屋建筑面积现状测绘依据房屋现状进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为现状面积。主要用于旧城改造、征地拆迁、土地评估、补办用地或规划手续、办理房屋产权登记等。房屋建筑面积变更测绘因房屋的产权界线、使用功能、房屋属性（如建筑名称、房屋编号等）发生变化而进行的房屋建筑面积测绘计算。房屋建筑面积分割测绘依据市政府行政主管部门核准的分割平面图或房屋现状，将一个产权单位划分为多个产权单位而进行的房屋建筑面积的测绘计算。分割测绘属于变更测绘的一种。3.2建筑术语3.2.1裙楼、塔楼高层建筑中，低楼层部分的建筑结构至高楼层部分发生转换，且结构转换的相邻楼层水平投影面的差值超过低楼层部分水平投影面积的1/3时，低楼层部分为裙楼，高楼层部分为塔楼（含结构转换层）。3.2.2层高相邻楼层楼（地）板结构面之间的垂直距离。3.2.3楼层净高楼（地）面至楼板结构底面之间的垂直距离。3.2.4自然层按楼（地）板结构分层的楼层。3.2.5标准层建筑物内主要使用功能与平面布置相同的各楼层。3.2.6夹层在一个楼层内，以结构板形式局部增设的楼层。3.2.7架空层建筑物中仅以结构体作为支撑、无围合外墙的开敞空间层。3.2.8结构转换层建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同而采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，该楼层称为结构转换层。3.2.9设备层建筑物中专为设置暖通、空调、给排水、配变电等设备和管道且供人员进入操作用的楼层。避难层建筑高度超过100米的高层建筑中，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。屋面（顶）层在房屋顶部，屋面楼板以上，由屋面梁、拱等大跨空间构件和支撑边缘构件组成的楼层。地下室房间室内地面低于室外地面，且室内地面至室外地面的高度大于房间净高的1/2者。半地下室房间室内地面低于室外地面，室内地面至室外地面的高度大于等于该房间净高的1/3但小于1/2者。走廊建筑物内设置的水平交通空间。过道套内使用的水平交通空间。挑廊挑出建筑物外墙的水平交通空间。檐廊设置在建筑物底层出檐下的水平交通空间。回廊在建筑物门厅、大厅内设置在二层或二层以上的回形走廊。架空通廊建筑物与建筑物之间,在二层或二层以上专门为水平交通设置的走廊。门斗在建筑物出入口设置的起分隔、挡风、御寒等作用的过渡性建筑空间。门廊位于建筑物出入口处的由上方建筑形成的有顶盖、有廊台、且有支柱支撑顶盖的开放式建筑空间。雨篷设置在建筑物进出口上部的用于挡雨、遮阳的板或篷。阳台建筑中凸出于外墙面或凹于外墙以内的平台，是室内外的过渡空间，供使用者晾晒衣物、休息及其它室外活动之用。露台与建筑衔接供人们活动的无顶盖室外平台；在二层或二层以上建筑利用下层的屋顶作为上层的户外活动的无顶盖平台也视为露台。凸窗为房间采光和美化造型而设置的窗台高度达到或超过0.40米的凸出外墙的窗。落地窗窗框与地板直接相连的窗或凸出外墙但窗台高度小于0.40米的窗，前者为平台式落地窗，后者为反凸式落地窗。围护结构围合建筑空间四周的墙体、门、窗等。围护性幕墙直接作为建筑物外墙起围护作用的幕墙。装饰性幕墙设置在建筑物墙体外起装饰作用的幕墙。眺望间设置在建筑物顶层或挑出房间的供人们远眺或观察周围情况的建筑空间。勒脚建筑物的外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分。变形缝伸缩缝(温度缝)、沉降缝和抗震缝的总称。永久性顶盖结构牢固，可供永久使用的顶盖。骑楼楼层部分跨在公共街巷上的临街楼房。门厅建筑物中位于入口处用于接待和分配人流、物流及联系各主要使用空间、辅助使用空间和其它交通空间的交通枢纽空间。大堂具有休息、会客、接待、登记、商务等功能的较大的门厅。楼（电）梯间是用以容纳楼（电）梯，并由墙面或竖向定位平面限制的空间。前室设于楼、电梯间与走廊之间用于分配、缓冲人流的过渡性建筑空间。台阶在室外或室内地坪或楼层不同标高处设置的供人行走的阶梯。管道井建筑物中用于布置竖向设备管线的竖向井道。烟道建筑物中设置的用于排放烟尘的竖向井道。核心筒建筑物中解决垂直交通、设备电气垂直管线、联系其它建筑空间的结构体系。中庭建筑物中设置的用于休闲、人流汇聚的超过一个层高的有盖建筑空间。桥与室外相连的有跨度的架空构筑物。花池建筑物中设置的用于种植花草的建筑构件。天井四面有房屋，或三面有房屋另一面有围墙，或两面有房屋另两面有围墙时中间的空地，一般面积不大，主要用于房屋采光、通风。公共（消防）通道为满足建筑物消防或通行需要而设置的与市政或小区道路连通的穿越建筑的通道。公共开放空间建筑物内部全天开放供公众使用的空间或室外场地空间，公共开放空间应与建设用地周围的城市空间密切联系成有机的整体。构筑物亦称“准建筑物”或“指定建筑物”。一般指人们不直接在其内进行生产和生活活动的场所。如烟囱、水塔、水井、桥梁、隧道、水坝等。4.总则4.1房屋建筑面积测绘的目的房屋建筑面积测绘是利用测绘技术和方法，采集和表述房屋及房屋用地的各相关信息，为城市规划、土地管理、房地产权管理、房地产开发等提供基础数据和资料。4.2房屋建筑面积测绘的内容房屋建筑面积测绘的内容包括房屋数据采集、房产图测绘、房屋建筑面积计算、成果资料的整理、检查、审核与归档。4.3房屋建筑面积测绘的类型房屋建筑面积测绘的类型包括预售测绘、竣工测绘、现状测绘、变更测绘（含分割测绘）、施工图面积测算。4.4房屋建筑面积测绘的成果房屋建筑面积测绘的成果主要包括：房屋建筑面积测绘报告,竣工测绘还应包括建设工程竣工测量报告。5.房屋数据采集5.1一般规定5.1.1房屋边长数据来源房屋边长有两种不同的取得方式：一是依据设计图纸，即从建筑施工图上获取房屋边长数据；二是依据实测，即通过对已竣工房屋或现有房屋进行现场实测取得房屋的边长数据。5.1.2房屋边长数据的图上采集从建筑施工图上采集房屋边长数据时，应对对应边进行校核，对分段边长之和与总长度进行校核。校核不符时，应返回建设单位进行修正。已竣工并且有建筑施工图的建筑，若实测边长与图纸边长之差绝对值满足本标准，则该房屋的边长可采用建筑施工图上标注的尺寸。房屋的拐角无特殊注明或说明的，一律视为直角，其组成的房屋按矩形采集边长并计算面积。5.1.3房屋边长的实地测量实地测量房屋边长采用的设备一般包括：经检定的钢卷尺、手持式测距仪、红外测距仪、全站仪等。当需要按柱外围计算面积，而柱子垂直上下由不同直径（截面）多节柱体构成时，边长以柱边离地面2.1米处进行测量。已竣工房屋存在一些圆形、弓形等其它不规则图形，且无建筑施工图可获得相应的图形元素时，可使用全站仪沿该图形边线实测若干特征点或拐点的点位坐标，通过解析法计算面积。当房屋的边长较长且直接测量有困难时，或需要校核总边长与分段之和时而又无法直接测量总边长的，可采用全站仪实测坐标后计算相应总边长值。实测一般房屋边长时，数据取位至0.01米。5.1.4层高测量在房屋建筑面积竣工测量时，必须对测绘项目的标准层、架空层、结构转换层、夹层、地下室层、半地下室层、架空层等进行层高测量。同一楼层分为多个不同层高的建筑空间时，各空间必须分别测量。当建筑物设计层高小于2.10米或大于2.30米时，可只测量一个层高值；当设计层高在大于2.10米和小于2.30米之间范围时，应在不同位置测量3个以上层高值取平均值作为实测层高值。层高测量取位至0.01米。有建筑施工图的竣工房屋，实测层高平均值与设计值之差在±0.03米范围内时，可认为竣工层高与设计层高相符；无建筑施工图的竣工房屋，必须全部实测，其层高以同一层不同位置实测层高数据的平均值为准。5.1.5限差、误差规定房屋边长测量设备需要定期检定，并符合以下精度要求a）经检定的钢卷尺，同尺两次测量读数之差△D应满足：——|△D|≤0.0005D(D＞10米时)；——|△D|≤0.0001D(D≤10米时)。b）经检定的手持式测距仪，两次测量读数之差△D应满足：|△D|≤0.005米。c）经检定的红外测距仪，一测回读数较差△D应满足：|△D|≤0.005米。d）经检定的全站仪，一测回读数较差△D应满足：|△D|≤0.005米。房屋边长、层高多次测量的限差规定多次测量边长、层高结果较差绝对值应满足：|△D|（或|△H|）≤0.005D（或H）（D、H为实测值，小于10米按10米计）。实测边长与经批准的图纸设计尺寸较差绝对值满足下式要求时，可认为实际房屋边长与设计值相符（其中D为实测边长，以米为单位）:——|△D|≤0.03米(D≤10米时)；——|△D|≤0.003D(10米＜D≤30米时)；——|△D|≤0.10米(D＞30米时)。房屋竣工（现状、变更、分割）测绘面积两次测算结果比较之差的限值按如下规定：——以套内建筑面积计，较差百分比≤0.6％；——以建筑面积计，较差百分比≤1％。5.2特别规定5.2.1房屋边长数据采集要求住宅或写字楼应分套或分单元进行边长数据采集。公用建筑面积边长数据应分层采集。未分户分割的商业用房、仓库、厂房的建筑面积边长数据应分层采集。已经分割成若干单元的商业用房、仓