威尼国际项目物业管理沙盘推演报告(定稿)

威尼国际项目·物业管理沙盘推演报告1目录第一篇真心团队介绍第一章真心团队的简介………………………………………第3页真心团队由来…………………………………………第3页真心团队口号…………………………………………第3页真心团队LOGO…………………………………………第3页真心团队大家庭………………………………………第4页第二章真心团队的活动………………………………………第5页真心团队沙盘推演过程………………………………第5页真心团队现场踏勘和活动花絮………………………第6页第二篇威尼国际大厦的概况第一章威尼国际大厦的基本情况……………………………第9页威尼国际大厦的简介…………………………………第9页第二章威尼国际大厦的项目定位……………………………第12页项目的特点……………………………………………第12页管理难点和重点………………………………………第12页第三章威尼国际大厦物业服务理念及模式…………………第13页客户分析………………………………………………第13页物业服务目标…………………………………………第13页服务理念………………………………………………第20页服务具体模式…………………………………………第21页第三篇威尼国际大厦项目管理方案第一章安保管理………………………………………………第23页第一节安全管理………………………………………………第23页紧急突发事件应急预案………………………………第27页第二节消防保障方案…………………………………………第36页威尼国际项目·物业管理沙盘推演报告2第三节停车场管理方案………………………………………第57页相关规章制度…………………………………………停车场管理……………………………………………突发事件的处理预案…………………………………第57页第59页第60页第二章保洁、绿化管理………………………………………第65页第一节保洁管理………………………………………………第65页应急预案………………………………………………第97页服务流程………………………………………………第98页管理指标承诺…………………………………………第98页第二节绿化管理………………………………………………第99页服务标准………………………………………………第99页实施措施………………………………………………第99页消杀管理………………………………………………第102页第三章工程管理………………………………………………第103页第一节房屋日常保养维修……………………………………第103页第二节装修管理………………………………………………第108页第三节电梯管理与维修………………………………………第112页第四节水电系统管理及维修保养……………………………第129页第五节中央空调系统管理……………………………………第134页第四章客服管理………………………………………………第144页第一节服务部管理制度………………………………………第144页第二节客户投诉管理…………………………………………第147页第五章人事行政管理…………………………………………第157页第一节人力资源管理…………………………………………第157页第二节财务预算………………………………………………第174页第三节档案管理………………………………………………第177页第四篇结束语威尼国际项目·物业管理沙盘推演报告3结束语…………………………………………………………第181页威尼国际项目·物业管理沙盘推演报告4第一篇真心团队介绍第一章真心团队的简介一、真心团队由来胡锦涛同志曾指出：求真务实是党和人民事业兴旺发达的关键所在。求真即追求真理，务实即务实事，求实效，埋头苦干，取得实实在在的业绩。大家一致认为“求真务实，用心服务”应作为物业管理人的行为准则，于是25名物业管理行业精英组成的“真心”团队诞生了，以“求真务实，用心服务”为宗旨，坚持走专业化、规范化的道路，为全心全意为业主提供最优质的物业服务。二、“真心”团队口号口号：“求真务实，用心服务”。三、真心团队Logo威尼国际项目·物业管理沙盘推演报告四、真心团队大家庭“真心”团队合影，极乐融融的大家庭威尼国际项目·物业管理沙盘推演报告6第二章：真心团队活动一、真心团队进行沙盘推演过程真心团队组建后，二组学员在项目现场进行了调研，并在会议上，一致推举梁镇裕先生为副组长。做为组长，我认真了解了各位组员的特长，将二组划分为五个小队。有副组长强大的后勤支援，有各小队长的鼎力相助，有各位组员的热血沸腾，及指导老师的热情指导，我们二组由一个松散的集体转变为一支具有强大战斗力的真心团队。通过沙盘推演，整合了二组的集体智慧，通过细致的调查研究，真心团队如期完成了《威尼国际项目物业管理沙盘推演报告》。威尼国际项目·物业管理沙盘推演报告7二、“真心”团队现场踏勘和活动花絮团队成员现场踏勘团队成员现场踏勘威尼国际项目·物业管理沙盘推演报告8设备房场景我们始终坚持没有调查就没有发言权的信念，多次前往现场进行踏勘。团队成员研讨会威尼国际项目·物业管理沙盘推演报告9团队聚餐沟通是心与心的交流，是人类最美的语言，我们团队成员之间多次进行讨论和活动。团队聚餐威尼国际项目·物业管理沙盘推演报告10第二篇威尼国际大厦大厦的概况第一章威尼国际大厦大厦的基本情况一、威尼国际大厦大厦的简介威尼国际大厦大厦建筑于广州市目前商务氛围最成熟、最高档的中央商务区――天河北核心商圈之上，广州天河北林和西路的西侧，东邻广州火车东站，南接中泰国际广场，西靠广州军事体育学院，北瞰火车东站站台及广园东路（项目旁有一隧道连通广园东路）。中高层以上的单位可北望将军山和广源东路，西观延绵苍翠的白云山脉，南眺整个军体院及周边广阔区域，东南东站广场尽收眼底，项目四周视野开阔，景色优美，令人心旷神怡。项目坐镇广州新城市中轴线，雄踞天河北CBD西北角，项目尽纳写字楼、酒店式公寓、商业旺铺三种业态于一体。总占地面积近6000㎡，总建筑面积8.6万㎡，楼体地上总高度99.6㎡。地上部分共三十一层，大堂恢宏大气，写字楼大堂高度达9米、面积近1500㎡，公寓大堂高度达5米；一、二层是商业功能，三层架空层，四至三十一层为酒店公寓和写字楼。项目主力户型为40~60㎡左右的小户型单位，约占总套数的76%，实用率为65％，项目总套数1218套。威尼国际大厦大厦分为写字楼及酒店式服务公寓，均可进行工商注册登威尼国际项目·物业管理沙盘推演报告11记。项目前期经过深入研究高端商务人士的生活细节后进行合理规划，加上区域内卓越的区域优势、稀缺的产品形态、高投资价值、铂金级物业管理服务，必将项目显示出强大的产品及市场竞争力。电梯：配备13台高速日立电梯，公寓部分的电梯速度是1.75米/秒，写字楼的是2.5米/秒。空调：公寓和写字楼均采用水源热泵中央空调系统，实现真正的24小时办公，其运行成本比一般的中央空调低20%左右，并有高效节能、节约投资、超薄机身、智能控制、超静音控制、新风引入、计量方便、安装简捷、应用灵活和维护简便的特点。公寓配备24小时中央热水系统可供卫生间用热水。二、项目技术经济指标：序号指标单位数据一总用地㎡5871二地上总高度m99.6三总建筑面积㎡864971地上建筑面积㎡——其中裙楼㎡——写字楼、公寓㎡707682地下建筑面积㎡——四容积率——13.9五建筑密度——65%六绿化率——33%七层数层31八车位个297威尼国际项目·物业管理沙盘推演报告12三、户型配比：酒店公寓写字楼项目总体面积(㎡)套数(套)占该产品总套数比例(%)占项目总套数比例(%)面积(㎡)套数(套)占该产品总套数比例(%)占项目总套数比例(%)总套数(套)占项目总套数比例(%)40~50183.50%1.48%40~5025235.80%20.69%27022.17%50~6035669.26%29.23%50~6031244.32%25.62%66854.84%60~70183.50%1.48%60~7011215.91%9.20%13010.67%70~80285.45%2.30%————————282.30%80~90387.39%3.12%80~90283.98%2.30%665.42%100~110285.45%2.30%————————282.30%110-120285.45%2.30%————————282.30%合计514100.00%42.20%合计704100.00%57.80%1218100.00%四、组织机构设置项目经理1名工程部秩序维护部客服部环境维护部财务部主管1名主管1名经理1名主管1名会计1名领班3名领班3名物业助理8名副主管1名出纳1名维修电工12名保安员40名——绿化、保洁员40名————车场管理员7名——————威尼国际项目·物业管理沙盘推演报告13第二章威尼国际大厦大厦的项目定位一、项目的特点1.项目定位均为应该为该业态中的精品中高端精品产品；2.项目地理位置优越；威尼国际大厦大厦建筑于广州市目前商务氛围最成熟、最高档的中央商务区――天河北核心商圈之上，广州天河北林和西路的西侧，东邻广州火车东站，南接中泰国际广场，西靠广州军事体育学院，北瞰火车东站站台及广园东路（项目旁有一待开通的隧道连通广园东路）。中高层以上的单位可北望将军山和广源东路，西观延绵苍翠的白云山脉，南眺整个军体院及周边广阔区域，东南东站广场尽收眼底，项目四周视野开阔，景色优美，令人心旷神怡；3.项目周边生活配套成熟，这里聚集着耀中广场、国贸大厦、市长大厦、中泰国际广场、金利来大厦、财富广场等甲级写字楼，以及中怡城市花园、帝景苑、芳草园、伊顿18和希尔顿阳光等20多个高档次楼盘。天河北住宅裙楼商铺已有宜家、百佳、万佳等知名大商家进驻，提升了该区域内的商业氛围。目前天河北已成为融办公、商务、餐饮、娱乐、购物等多功能于一体的现代化标志性建筑群落。二、管理难点和重点1．如何在确保品质的前提下降低后期管理维护成本，是管理中必须考虑的重点。2.因为项目以精品写字楼和高档酒店公寓为主，且项目处于火车站附近，周边长年车流量较大。如何管理好车流，人流，物流是项目品质保障关键。威尼国际项目·物业管理沙盘推演报告14第三章威尼国际大厦大厦物业服务理念及模式一、客户分析1．客户类型及定位⑴.写字楼客户类型：中小型企业、公司，创业型公司，港资企业在内地的公司及办事处，自由职业者，SOHO(smallofficehomeoffice)一族等。⑵.酒店公寓客户类型：商旅人士，公司高层，CEO，金领等高收入人士。2．服务对象需求分析：⑴.写字楼客户：良好的商业与办公环境,对消防有着较高的要求,喜欢安静的办公环境,不想被闲杂人员打扰影响办公。⑵.酒店公寓客户:对环境的安全保密性和配套服务有着极高的要求,需要星级的尊贵服务。二、物业服务目标1．总体目标把“威尼国际大厦”塑造成为“现代、高效、精致、繁荣”的高端综合型物业。现代——展示一流的现代化办公和商住环境。高效——塑造一支进取、创新和做事高效的团队。精致——强调服务的品质、细节，以使整体办公和商住环境达到精致的程度。繁荣——配合配套商业运营管理，展示浓厚的商业氛围，凝聚人气，呈现商业的繁荣。威尼国际项目·物业管理沙盘推演报告152．目标分解1）房屋及配套设施完好率承诺目标98%测定依据完好、基本完好房面积÷建筑物面积×100%质量保证措施1．严格执行房屋及配套设施维修养护计划。2．房屋及配套设施的巡查、养护频率及质量标准量化分解到个人。3．维护检查与定期维修巡查相结合，确保良好状态。4．公共维修基金的妥善使用。2）报修及时率承诺目标10分钟测定依据已完成零修急修数÷总零修急修数×100%质量保证措施1．制定完善报修管理制度，设立租户报修专线电话，实行12小时值班。2．接报修电话的楼层秘书或维修工实行首访责任制，对维修诉求实行自始至终的跟踪服务。3．共用部位、设施设备维护人员应在接到维修通知单后承诺时间内到达现场，零碎修理立即处理，急修不过夜。4．根据项目本身的