金地云锦

PPT“逐鹿”大连调研背景2011年底，大连地产市场受政府、银行政策、季节影响，成交价、量不容乐观，针对这种市场，我们必须主动出击，才能立于不败之地。为此，我们针对客户常作为竞品的两个项目进行走访、比较，达到知己知彼，才能百战不殆。调研目的精其“术”:技能、技巧。求其“道”:市场规律，客户心态，销售常态。百年港湾项目案例分析版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。金地云锦第九频道金地云锦项目案例分析版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。总占地面积（㎡）0.98万平方米总建筑面积（㎡）6.24万平方米容积率6.5得房率71%总户数当期64户总停车位560左右主力户型57平65平一居90平两居目前价格均价1.7万元/平建筑构成(栋/层数)1栋12层土地使用年限40年物业费(元/㎡)4.9元/平入住时间2013年9月30日前基本信息区域价值地理位置：地处民主广场旁，紧邻时代广场购物中心。交通：7路、13路、15路、16路、30路、31路、201路、403路、506路、526路、702路加、703路、707路、710路、712路、801路等公交线路在民主广场下车。主干道有人民路、长江路、疏港路。项目距人民路约270米，距长江路约20米，距疏港路约500米。配套：学校：中山区七一小学、民生小学、天津街小学、中心小学、永和小学、丹东小学、兴和小学；中学有大连市第33中学、16中、中山高级中学。商场：人民路商圈、青泥洼商圈等城市中心商圈环绕周边，时代广场、名店坊、友谊商城、百年城、麦凯乐等一大批高档购物中心可供选择，满足时尚消费需求。幼儿园：大连市第一幼儿园、大连市第九幼儿园、大连市第十五幼儿园、培智幼儿园、爱婴亲子俱乐部等银行：周边有中国银行、工商银行、建设银行、交通银行、光大银行、汇丰银行、渣打银行、交通银行、华夏银行等等，几乎囊括所有国内外知名银行在连分支机构，完全满足您的日常、商务所需医院：大连大学附属中山医院（铁路医院）、大连市儿童医院、口腔医院、友谊医院、六院等知名医院，其中友谊医院距离项目不足600米，完全满足您对医疗设施的需求。其他：另有富丽华、香格里拉、日航等五星级酒店环落项目周边，完全满足您的需求。便利店、洗衣房、药房、诊所等设施。隶属人民路商务区的延伸区域和钻石港湾的辐射区域，具有较高的升值空间；区域价值区域价值该区域属于中山老城区的旧城改造范围，必会受到城市的规划和人民路的影响成为高端商务的腹地；项目规划1-3层公建，共8套，未售2套规划中的42层超高层，详规未定。5层底商，顶为空中花园民主广场长江路园林规划特点:底商顶部空中花园；优点：不占用土地面积增加绿化；美化顶部提高居住舒适度；拔高形象，业主专属园林。缺点：绿化面积局限只被小众享用；社区娱乐设施规划受限。园林规划园林规划园林规划特点:底商和临街之间的绿化；优点：美化商业街，提高商业档次；有效划分空间，隔离街道。缺点：不能作为业主私有活动场所。园林规划园林规划特点:民主广场自身绿化；优点：高层视野开阔；活动空间充足。缺点：人多且杂，不为业主私有；机动车辆多，安全性差。建筑风格：Artdeco风格—带有装饰主义色彩的现代主义风格的建筑；特点：ArtDeco风格使用于建筑上，其特点在于强调外立面的纵向线条使用，高耸、挺拔。同时，建筑的外立面常采用面砖或者石材，且非常重视整体的装饰性。会尝试新鲜元素的使用，追求单个建筑自身独特的个性。建筑规划批注：Artdeco风格追求的石建筑的独特性和时尚性，这也是大连众多项目采用此风格的重要原因，符合大连国际化大都市的前瞻性。开发商：金地集团大连公司；集团成立于1988年，1993年正式经营房地产，2001年4月于上海证券交易所挂牌上市，目前已布局19个城市，“金地云锦”作为大连的首个项目，即选定中山区。物业公司：金地物业；中国首批物业管理一级资质企业，中国物业管理协会常务理事单位和深圳市物业管理协会副会长单位。建设团队建筑公司：B区中天建筑；景观设计：金地集团大连公司；设计单位：北京维拓设计公司；建设团队户型排布：典型塔楼，两梯八户。57-65平的一居室90平方米的二居室户型设计12345678优势：◎两梯八户舒适度相对较高；◎户型分布均匀，私密性较高；劣势：◎户型不规则；◎朝向、景观不定向；◎得房率低。户型设计与本项目户型对比优势:城市主城区商业地产不限购不限贷优势1：不限购、不限贷对于限购政策影响下的大连购房者，商业地产的诱惑非常巨大；优势2：品牌及价格策略作为金地大连的首秀，“1.6万含4000元精装修”相当有竞争力，相当于住宅1.2万，论房价，绝对属于中山区低价；论装修，绝对属于大连较高的标准。由此受到购房者的青睐。优势3：地段、地段、地段向来地段决定价值，尤其是在房地产调控风雨之后，能够保值、增值的住宅产品必然由地段决定。此项目毗邻人民路和东港高端金融商务区，借势大连钻石港湾的规划范围内，势必成为投资型客户的投资产品。优势4：投资回报高人民路商务区租金较其他区域高出许多，主要针对外企及商务人士。项目优势劣势:40年产权开发周期长自身配套不完善劣势1：产权年限短、商业水、电；相对于住宅产权，金地云锦只有40年的产权，且和我们生活息息相关的水、电费用均是民用的2倍，增加生活成本；劣势2：开发周期长；首期64套精装公寓交房预计2013年9月30前，超高层交房预计在2014或2015年，周期较长且后期政策不定，市场变数较大。劣势3：区域规划部明显；此区域土地供给量不足，本地块属于旧城改造的土地，现此区域无针对性的改造趋势，且周边均已成型，项目价值上升空间有限。劣势4：体量较小；项目体量较小，规划及景观并不能体现金地的豪华品质，占不到优势，如绿城深蓝中心。项目劣势项目劣势劣势:40年产权开发周期长自身配套不完善劣势5：自身配套不完善作为金地MINI型的项目，无论项目的舒适度和绿化都不足以显示出金地的品牌实力和品质，所以决定了大连的购房者只能通过“慕名”和价位、地段来购买；而配套方面只能依托周边的商业来满足自身的需要，等等因素会限制其升值的空间。样板间宣传推广人民路CEO私宅繁华之心，唯此一宅宣传推广针对高端客群（时代会员、豪华车会）短信群发、中山路、人民路两侧LED展示接待流程接待流程迎宾区位介绍样板带看需求推荐、落定送客出门近期每周来电量：55组左右近期每周来访量：35组左右近期每周销售量：未售14套客户情况：成交客户主要以实力雄厚的投资型客户和高端商务人士为主，项目定位为需求投资型客户；部分为外地人士投资兼自住型客户。销售情况