商业地产的 规划设计

商业地产的规划设计城市规划与商业规划曾经有专家断言，中国的现代化就是中国的城市化，这句话在中国农业人口占大多数的国情下被群起攻之，但在稍微修改后这句话就变的客观了很多：中国的现代化的进程在很大程度上与中国城市化的进程保持同步。按照现行规划，中国的城市化率将在2020年到达55%，这就意味着届时中国城市人口将达到8亿以上。虽然与发达国家70%——80%的城市化率相比仍然较底，但毫无疑问是这一进程将创造人类历史上最伟大的城市化运动。中国将用半个世纪的时间完成西方国家历时200多年才完成的城市化之路。商业伴随城市而生城市规划需要与商业规划衔接城市规划的出发点是从整体上提升城市的竞争力和居民的宜居程度，具体包括城市发展战略、城市总体布局、城市交通与道路系统、城市规划中的工程规划、居住区规划、城市公共空间、城市历史文化遗产保护与城市更新、城市规划的实施、城市规划的行政与法制等等内容。而商业规划的目的相对简单，就是赢得更多的利润。矛盾举一个简单的例子，在城市规划中对商业网点的规划是尽可能的分散，目的是方便居民的消费。而商业项目的选址则希望尽可能的集中，从而形成较大的商圈吸引更多人前来消费。而随着商业过度集中而产生的交通问题、治安问题、配套设施问题商业项目却丢给了城市的规划。但城市规划者没有充分的理解商业的这种需求，而是通过强制性的行政命令对此做出硬性的规定，例如规定在市区中心禁止或者暂不批准大型商业项目立项。城管和游商应该重视的两个问题尊重原业主的权力尊重相邻业主的权利商业地产规划设计的要点独特性：项目定位要与城市整体商业网点形成特色错位，与商圈内业态组合形成互补互动；要有宽阔的购物通道、室内外步行街营造，充分考虑到来客的休息和停车设施，要通过环境的塑造形成自身聚客的引力，其整体环境和动线要有建筑美学与商业功用的有机结合。商业地产规划设计的要点长远性特征：项目规划要坚持社会需求变化的眼光，对于一个城市，大型商业设施投资巨大，是一项政府、社会和百姓关注的系统工程，已经成为一个集合了最多商业资源和国际品位的象征性场所，不仅有着可以感知的物质外壳，也表现出强烈的符号象征功能。MALL或大型商业设施是城市稀缺资源，是人民集中消费、休闲、工作和投资的场所，是城市的名片，集合了最多商业资源和国际品位的象征性场所，不仅有着可以感知的物质外壳，也表现出强烈的符号象征功能。政府官员、商人、业主对于建筑空间的要求不仅仅是大小、功能和交通，也对整个建筑的象征性资源有强烈的需求。规划需要满足未来二十年的城市商业价值诉求。商业地产规划设计的要点环境决定性特征：不以“大”而以“准”取胜，立足社区商圈，兼顾城市商业聚集功能，要为社区商圈和城市主流消费群的未来生活方式预留升级空间商业地产规划设计的要点功能合理性不仅要从物业内部考虑人流动现，更要从物业环境、交通组织、城市规划考虑室内室外人流、车流、商流的动线设计；商业地产规划设计的要点高度统一性特征：商业规划、开发设立、经营都在统一的组织体系下运作，始终体现商业需求的主导地位和商业品牌组合的价值。适应统一管理的需要，产权要求统一，不可分割，不可分散出售，即使有少量出售商铺，必须实施持续资本运营手段和统一经营权手段，保障业主统一管理权益。统一管理租户，严格监管租户经营行为和租户经营绩效，实施整体商业规划租户租约与管理的有计划更替和选择，在正常管理秩序下，租金率只升不降；商业地产规划设计的要点顾客主动性特征：，大型商业设施为消费者而存在。从顾客永远是对的项目定位规划一开始，就要密切关注社会公众的根本利益，拥有足够数量的停车场和交通优势，并投资足够比例的共享空间和室外动线（不能用住宅地产的眼光看待商业地产），要有有更新地区或创造新商圈的独到眼光。商业地产规划设计的要点系统性特征：商业的规划设计要考虑到政府、社区、相邻者的关系，也包括投资者、使用者以及维护者的各方利益。业态规划商业地产规划设计的核心业态组合的构成包括主力店、卫星店(主要营业面积使用者)、休闲及服务提供者、其他业态的小店及零售亭和花车。它是设计规划的依据基础成功的商业规划,业态组合的设定是关键,业态组合的成功则取决于主力店的选择。购物中心的定位必须考虑到竞争、购物中心对购物者的吸引力及能否构成购物者重复入店等问题,而业态组合在这些问题当中又扮演举足轻重的角色。业态规划的设定与监控必须根据商圈可触及的顾客人口进行消费者研究调查。业态组合调查之所以在购物中心发达的国家备受开发商和投资商所重视,主要是它能解决购物中心未来运营的兴衰问题:在购物中心的整个生命周期中,业态组合随时都要面临调整的挑战,但这同时也意味着改善业态组合体质与转型的机会,完全靠市场与顾客需求和监控系统来决定。1、业态的选择：一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态；2、配比的问题：各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系；3、落位与分布的问题：各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系。业态规划涉及三个层面的问题：业态规划的基本原则1、定位三原则1）区域环境定位：即综合体（购物中心)要实现哪些基本的功能。位于不同城市不同区域属性的城市综合体，由于区位特征不同，其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别，如上海五角场万达广场属于城市中心（副中心）型城市综合体，北京CBD万达广场为城市特定功能区域内的综合体，而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体。业态规划的基本原则1、定位三原则其二，目标客群的选择：位于不同类型的城市以及城市不同区位的城市综合体，其目标消费人群的结构、消费能力以及消费倾向会有所差别，这必然会影响到综合体（尤其是购物中心）内商业业态种类的选择及各业态的配比。业态规划的基本原则1、定位三原则其三，规模选择：城市综合体（购物中心）的面积、大小及横竖向空间结构。业态规划的基本原则2、功能性选择是业态组合规划的基础立地条件与周围的商业环境与竞争态势不同，其功能结构也将有所区别。对于位于城市中心区的综合体，购物中心、写字楼、酒店、公寓等业态的比例相对比较均衡，而位于市郊的综合体，住宅、购物中心等业态比重较大。位于城市中心区的购物中心，购物、餐饮、休闲娱乐等功能业态相对突出；社区型购物中心，目的性消费较强的零售类业态会比较多；郊区型的购物中心，主题性消费更强，娱乐体验类消费业态则更加丰富。业态规划的基本原则3、业态的相关性是确保客流动线流畅、提升总体销售收益的重要途径各业态布局与相互衔接时各业态间能否有效互融，关系到购物中心内消费的舒适性及流畅性，这又直接影响到顾客在购物中心逗留的时间及消费的总客单价。业态的互融相关性通常情况下从两个角度进行思考：功能互补性：各自有明确的功能特征但又互融成为一个整体；目标客群的一致性：特定目标客群的消费需求有比较强的系统性，购物中心可以根据不同客群的消费特征在购物中心内建立不同的消费主题区域，在不同的消费主题区根据客群的需求组合各功能业态。。业态规划的基本原则4、长期租金回报能力（商家承租能力）评估是业态和品牌规划的前提各业态的行业盈利能力是我们的重要参考，不同的业态，其行业的平均盈利能力有很大的区别。通常情况下，低毛利业态的客流带动能力比较强；而高毛利业态的客单相对较高，承受租金的能力也较强，但客流量有限。大众型购物中心需要在高毛利业态和低毛利业态方面进行平衡，一般通过低毛利业态拉动客流，用高毛利业态获取租金。业态规划的基本原则5、空间资源的约束是我们在业态规划中必须面对的课题在进行业态规划的过程中必须时刻面对的一个课题是：如何利用有限的租赁空间创造更多的长期投资价值，这要求做到有所为有所不为，在目标客群和相关业态的选取上必须有所取舍，并根据市场的需求适时调整。业态规划的基本原则6、业态组合是一个永远的动态过程业态会有(也必须有)比较大的弹性。不同时期，由于其面临的任务与挑战不同，业态和品牌作为实现目标的工具，必定会有所变化。开业初期更多的是关注整体品牌的知名度以及其对周围消费群体的吸引能力，在业态规划与配比上，更多会考虑那些能迅速促进稳场与旺场经营的业态与品牌；而对于步入稳定成长区或成熟区的购物中心，更多考虑的是购物中心的品质和持续盈利能力，这时候对业态和品牌肯定会有更高的要求。业态规划与动线设计业态规划与动线设计业态规划与动线设计业态规划与动线设计业态规划与动线设计业态规划与动线设计业态规划与动线设计业态规划与动线设计业态规划与动线设计业态规划与动线设计内部动线的形状直线曲线环形8字形内部动线布局的特征主动线次动线橄榄形哑铃型内部动线与节点水平动线垂直动线节点内部动线---店铺与布局