2008年当前房地产形势判断--中原地产研究中心-21PPT

当前房地产形势分析陶琦中原地产研究中心2008年6月内容提要中原地产简介当前房地产形势分析中原地产业务介绍主营业务：项目策划、营销代理、房产经纪、顾问咨询等服务对象：发展商（集团）、投资机构、证券基金，消费者等业务网络：全国28个大中城市设立公司，若干办事处人员规模：约18000人研究人员：300个2007年促成交易约1800亿元当地产房地产形势分析经历过半年看不清的微妙市道，地产形势已渐渐清晰五大判断1、确定的政策取向2、买方市场逐步形成3、二、三线市场成为热点4、资本力量加速行业整合5、市场需求依旧旺盛1、确定的政策取向坚定的宏观调控意志和措施执行•从“治标”到“治本”•土地出让、开发资金管理严格•控制户型，增加供应（90/70）•限制投资，鼓励自住（第二套房贷款）•住宅保障体系建设（住宅规划）2、买方市场逐步形成市场定价权不再由发展商独家决定•大量90/70项目集中上市•未来几年住宅供应规划•供求关系逆转、销售萎缩•广州、深圳成交严重萎缩、价格下降•其他城市价格出现调整，销售困难•土地出让价格出现调整0204060801001202005.012005.052005.092006.012006.052006.092007.012007.052007.092008.012008.05万平方米040008000120001600020000元/平方米销售面积销售价格深圳一手住宅市场数据来源:中原地产研究中心901101301501701902102302500405040804110502050505080511060206050608061107020705070807110802北京上海广州深圳天津上海：2005年3月政策：营业税/限转按揭市场：成交量下跌70%；价格下跌14%北京天津：2007年8月政策：信贷紧缩市场：所受影响较小；价格仍继续上涨广州：2007年10月政策：信贷紧缩市场：成交量下跌60%；价格仍在继续下跌宏观调控下各地二手住宅市场的表现中原领先指数CLI数据来源:中原地产研究中心深圳：2007年10月政策：信贷紧缩市场：所受影响较大；价格明显回落3、二、三线城市成为热点二、三线城市成为关注热点、投资趋热•内资投资蔓延、纵深发展•外资投资（住宅）转向•国家/区域战略导向带动•长三角、环渤海和中西部产业优势明显•经济增长及城市化进程深圳经济特区上海浦东新区天津滨海新区重庆、成都、武汉、长沙：全国统筹城乡综合配套改革试验区国家战略规划，区域地位升级国家战略规划直接影响重点城市的发展方向0100200300400500600亿元20042005200620072004253.51214.09175.240185.6217.13181.8932.2769.4161.487.1002005316.2208.57234.93309.3293.92300.37195.4432.110216.8596.296.2186.382006326.7252.14311.34397.1439.67376.78220.749.06116.15271.8126.1133.2223.592007397.2319.04287.38518.64519.3448.96167.18101.84274295.91153.2206.53246.27杭州南京天津沈阳成都重庆宁波珠海佛山武汉济南长春大连开发投资额普遍出现明显上升数据来源:中原地产研究中心01000200030004000500060007000元/平方米2004200520062007200440393098310428532377156930953151328224632973200554543846399130282854190142093710353929863578200659714292464931843437207047554581386335484256200766184913595335814761243158545999437841875268杭州南京天津沈阳成都重庆宁波珠海佛山武汉大连房价进入快速上升通道数据来源:中原地产研究中心房价和销售面积两个指标表现出加速上升的态势的这些城市，处于一个量价高速增长的阶段，房地产市场表现繁荣。值得关注城市绍兴、昆山、南京、苏州、珠海、沈阳、烟台、武汉所选取的7个指标，全部表现出加速上升的势头，可以认为这些城市的房地产市场处于高速发展阶段。重点关注城市长春、天津、济南、大连、重庆、成都、长沙、广州1988198919901991199219931994199519961997199819992000200120022003200420052006深圳广州上海天津北京成都沈阳长沙武汉长春济南南京重庆大连西安中山昆山苏州无锡珠海杭州宁波烟台青岛快速起步阶段回落阶段快速发展阶段宏观调控阶段扩张时间：按时间明显分为三个阶段：首次扩张，快速扩张，再次扩张。扩张城市：第一阶段，以四大城市以及区域中心城市为主；第二阶段，以省会城市为主；第三阶段，以长三角为主，以及部分环渤海城市。国内发展商跨域发展特征考察对象：万科、中海、金地、保利、招商、绿地、复地、阳光100、华润、富力1988198919901991199219931994199519961997199819992000200120022003200420052006广州上海北京天津武汉重庆珠海济南中山大连成都青岛西安长沙宁波杭州快速起步阶段回落阶段快速发展阶段宏观调控阶段南京沈阳深圳苏州长春无锡昆山绍兴烟台扩张时间：时间上普遍领先于国内发展商，阶段界限不明显扩张城市：第一阶段，以四大城市以及区域中心城市为主；第二阶段，以省会城市为主；第三阶段，以长三角为主，以及部分环渤海城市外资发展商跨域发展特征考察对象：新世界、新鸿基、凯德置地、仁恒、和黄、恒隆、瑞安、世茂、恒基、嘉里最多进驻：上海、北京、重庆、广州、沈阳、武汉、成都、天津、南京较多进驻：苏州、深圳、杭州、长春、西安、无锡、宁波零散进驻：长沙、大连、中山、珠海、青岛、济南、昆山、烟台尚未进驻：绍兴、唐山国内发展商关注的城市数据来源:中原地产研究中心17最多进驻：上海、北京、成都较多进驻：广州、深圳、天津、重庆、杭州、长沙、沈阳零散进驻：苏州、珠海、南京、武汉、无锡、西安、济南、烟台、绍兴、长春、宁波、昆山、青岛、大连、中山尚未进驻：唐山外资发展商关注的城市数据来源:中原地产研究中心4、资本力量加速行业整合•集团兼并收购，小公司转型；•房地产公司向资本市场融资；•外行业资本涌入；•外资的进入开发商销售困难、资金紧张，产业资本、金融资本汹涌而入，行业整合加速。5、市场需求依旧旺盛•经济增长向好，改善居住需求旺盛•发达城市的非住宅市场需求增长•2-3年的市场低迷在所难免•5-10年的发展可以预期住宅需求依旧旺盛，购买力和信心出现波动；非住宅需求增长。总结：前景光明、近期艰难明晰发展战略、合理土地储备控制开发规模、调整销售节奏凭创见，走到更前欲索详细资料，请联系：中原中国地产研究中心网址：电话：[phone]传真：[phone]电邮:[e-mail]