XXXX年2月乌鲁木齐天一乌昌辅道地块项目定位与产品研究

天一乌昌辅道地块项目定位与产品研究报告2011年2月城市宏观分析乌鲁木齐写字楼市场研究写字楼区域市场地块分析定位分析产品规划建议其他建议与诠释目录城市宏观分析位于新疆北部，天山中段北麓、准噶尔盆地南缘，西部和东部与昌吉回族自治州接壤，南部与巴音郭楞蒙古自治州相邻，东南部与吐鲁番地区交界。城市总面积为1.4万平方公里，其中核心区域面积：800多平方公里（天、沙、新、水四区）。行政区划分包括7个区、1个县。•乌鲁木齐是面向中亚地区的现代国际化商贸城市•连接中亚地区乃至欧洲的陆路交通枢纽市区天山区、沙依巴克区、水磨沟区、新市区近郊区头屯河区、米东区远郊达坂城区周边县乌鲁木齐县•充足的经济发展空间•特殊的政策扶持地理概况核心城区2009年，全市户籍人口达241.19万人，全年净增人口1.17万人，比2006年末增长20万人。整体人口呈现中心区域（天、沙、新、水四区）密度高，周边人口密度低的特点。乌鲁木齐人口的空间分布在未来呈现逐步向城区外围扩散的趋势。•人口分布向城区外围扩展，城市化进程加快，区域功能加强。•人口主要聚集在四大核心城区，周边人口以此为活动原点，展开工作、生活等活动。人口概况城市宏观分析资料来源：新疆统计年鉴或统计公报2005-2009年乌鲁木齐人口变化0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%0100000200000300000400000500000600000人口比例2009年乌鲁木齐市区人口状况GDP从2003年的426亿元增长到2009年的1095亿元，年均增长率约为13%。人均GDP突破4700美元，即将达到5000美元（中等收入国家平均水平）。2009年固定资产投资达到412亿元，同比增长13%，固定资产投资保持了高位平稳运行的态势。在国家投入2万亿建设新疆的利好因素的推动下，乌鲁木齐经济有望在今后5－10年进入高速发展阶段。•各项经济指标的表明，经济发展后劲比较充足。•经济的快速发展会促使物业市场需求稳定快速增长。经济概况城市宏观分析资料来源：乌鲁木齐去统计年鉴或统计网站2003-2009年乌鲁木齐地区生产总值表020406020062007200820092006-2009乌鲁木齐人均GDP进出口额-40%-20%0%20%40%60%80%020406020062007200820092006-2009乌鲁木齐固定资产投资进出口额增长率截至2009年底，乌鲁木齐对外进出口贸易保持较高增长率（2009年因7.5事件例外），充分发挥着外贸桥头堡的作用。进出口基数较小，整体规模不大，在未来5年乌鲁木齐的对外贸易会随着经济跨越式发展的契机遇到难得的机遇。经济概况城市宏观分析•随着外资企业在投资的增加，对高端办公物业及零售物业的需求也将随之增长。•乌鲁木齐第三产业达到50%的产业比重，对房地产需求特别是写字楼需求越加旺盛。资料来源：乌鲁木齐去统计年鉴或统计网站-40%-20%0%20%40%60%80%020406020062007200820092006-2009乌鲁木齐进出口总额（单位：亿美元）进出口额增长率乌鲁木齐产业结构比重2002年国务院通过了《乌鲁木齐市城市总体规划2000年至2020年》。总体规划突出了主城区采取“双中心、组团式”的城市布局形态，对城市的未来发展提供了依据。未来5-10年乌鲁木齐城市北部建设一个居住、教育、文化、商贸等功能完善的新城区。城市宏观分析•乌鲁木齐城北建设新城区给予城市发展一个历史性的机遇。•城区采取“双中心、组团式”的城市布局形态的同时，加快了多中心布局的完成，对项目所在区域也将有积极的影响。城市定位资料来源：嘉德伟业乌鲁木齐产业布局以老城区为主，建设南部商贸及文化休闲产业集中区，北部外贸及现代服务业集中区，北部生态农业及休闲旅游集中区等区域市区中心外围布置一条城市快速环路，并通过放射状道路将城市路网和外围公路环线沟通。由城市快速环路、河滩路、西虹路、喀什路、西山路构成城市快速路系统。通过阿勒泰路接入西过境路；贯通长春路、鲤鱼山路、友好路、扬子江路、长江路、北京路北延；南湖路北伸至乌米公路；红山路向东延伸到青年路；西虹路向东延伸到七道湾路构建城市主干道。产业布局与道路规划城市宏观分析•城市规划更多的是以产业带发展为重点，突出了以多中心带状发展代替圆心发展的模式。•住宅区将逐步退出中心区，向城市外延发展。•城市交通系统和设施的水平提高直接从正面影响到本项目未来和中心城区连接的便利性。•多中心发展的规划，为项目区域未来发展创造了条件。乌鲁木齐产业布局规划图乌鲁木齐综合交通规划图资料来源：嘉德伟业乌鲁木齐近年完成了喀什东路延伸、东外环、南湖北路北延等一批重点基础设施建设项目，城市的快速发展和升级进入了实质性阶段。重点规划发展区域进展状况城北新城区100平方公里，100万人口，居住、教育、文化、商贸等功能完善的新城区重点基础设施项目进度计划高铁新区6.6平方公里左右，将辐射以二工乡为中心50平方公里的区域•原有的城市格局和商圈格局将发生变化，直接促使北部区域成为乌鲁木齐的发展重点。•本项目周边的便捷交通也将改变人们对传统办公区域的依赖，从而给本项目带来潜在的发展机会。•城市发展的主方向由新市区、米东区构成，高速便捷的交通将促进城市的一体化进程。•北部区域的住宅规模化，人口高素质，将带来商业、商务的繁荣未来城市重点规划城市宏观分析资料来源：嘉德伟业从经济开发区的地理位置来看，正处于新市区，北通昌吉，东临太原路，南接河南西路。这个区域属于乌鲁木齐非核心商业区，交通条件对本项目的开发进程起着至关重要的作用。分项经济开发区新市区在全市的地位商务欠发达的区域，虽然开发建设10多年，整体尚未达到成熟，土地用途以住宅和工业为主。一期已无储备土地，现正开发二期，乌鲁木齐核心城区，近两年是乌鲁木齐房地产开发的主要板块，以铁路局商圈为核心发展潜力可观。产业依托未来的产业方向主要是：工业、物流业、餐饮业、新兴服务业和住宅为主未来的产业方向主要是：商业基础设施道路建设基本完毕，二期的道路（喀什东路东延）完毕，和骑马山连接。基础设施条件好，是连结市区和外围区域的纽带房地产现状一期历年均以住宅、工业为主，未来无大块土地供应；二期以工业为主，有部分住宅用地，乌鲁木齐近几年最热的板块区域发展前景城市宏观分析资料来源：嘉德伟业区域对比板块天山区沙区新市区水磨沟区高新区区域功能商业、金融、贸易、行政、居住、教育居住、商业、对外交通、教育、一类工业居住、教育、科研、外事、机械工业纺织、煤炭、电力、轻工、旅游、居住商务、居住、物流商务发展成熟的商务区域成熟的商务区域迅速成熟的商务区域需进一步成熟的商务区域商务区比较集中，随着土地储备完毕，高档商业写字楼继续增加，将成为高档商务区域城市宏观分析资料来源：嘉德伟业•经济的持续高速增长是商业房地产市场发展的前提条件•主要产业的增长带动第三产业的快速增长，产业结构的调整必将刺激商务办公的发展•城市北扩的重大机遇，给城市商贸发展带来了前所未有的机遇•城市规划促进形成多个城市中心和商务圈•城市交通系统和基础设施的改善使城市投资环境产生了质的变化•随着道路系统逐步完善、高铁建设，将大大缩短市民出行所花的时间，改变了出行习惯，扩大了生活和工作的活动范围•乌鲁木齐在经济发展、城市建设方面的巨大变化，刺激了国内外投资者投资的积极性对项目的影响城市宏观分析•项目处于较好的宏观背景条件下，发展前景良好城市经济城市定位和规划基础设施条件投资前景小结从城市化发展过程而言，乌鲁木齐区域已由单中心城市向多核城镇群的方向发展。目前乌市直接作用范围为昌吉、米泉、阜康三市和五家渠、达坂城、鱼儿沟、大河沿、安宁渠和八钢一批城镇，今后其直接作用范围可南达吐鲁番和托克逊两市县，北至石河子、呼图壁、玛纳斯和沙湾四市县。乌鲁木齐已经成为自治区的商贸、信息、金融、科技、文化、交通中心，其信息产业与商贸业、金融业、科学技术研究、文化教育占据重要地位。随着全国和新疆工业化、城市化进程的加快以及疆内交通、通讯设施的极大改善，未来自治区的经济将逐渐趋于一体化，以乌鲁木齐、昌吉、石河子、奎屯、克拉玛依为支点的天山北坡经济带的生产要素流动将更为自由、合理，这种形势将促使乌鲁木齐市为中心的大区域继续承担区域内中心城市的功能，并从更大区域范围内的整体出发，赋予乌鲁木齐新的职能。城市宏观分析城市宏观分析乌鲁木齐写字楼市场研究写字楼区域市场地块分析定位分析产品规划建议其他建议与诠释乌鲁木齐写字楼市场在示意图上划定研究范围，建议以天沙新水和高新区五个区域为主。研究范围乌市目前写字楼项目在硬件设施以及软件服务上均与国内一线城市如北京、上海等的高档写字楼有较大差距，综合考虑市场情况，我们对乌市区域代表性写字楼界定标准如下：临近城市主干道，周围有较好的商务氛围和配套设施楼宇形象突出，具有较好的标志性部分楼宇智能控制系统物业管理较好这里我们将符合上述标准的代表性写字楼界定为重点市调目标，而将其它不符合上述写字楼界定标准的楼宇为次要市调目标。除了纯写字楼外，很多企业选择在处于优越地理位置的商住楼办公。在部分高档酒店里也分布一些写字间。研究范围乌鲁木齐写字楼市场•主要商务区分布图（现有及未来）中山路商圈区域小西门区域南湖区域北京南路区域区域租户主要行业北京南路能源型企业，科技、贸易公司，驻疆办事处南湖与政府部门相关的企业，主要行业：建筑、设计、规划、律师事务所等小西门美容、建筑、电子、装饰、商贸、旅行社、咨询、物流等中山路商圈贸易、旅游、服务、银行、电信、科技、咨询、物流等乌市主要写字楼住户主要行业分布乌市主要写字楼区域特征区域特征北京南路处于新市区，写字楼分布较为集中，代表性写字楼供应较早。南湖市政府搬迁于此而引致写字楼需求，写字楼供应较晚，品质尚好。小西门此区域环境档次较低，除个别项目外整体写字楼档次不高。中山路商圈乌市的核心区域，写字楼供应较大，但是分布比较分散。数据来源：嘉德伟业0.00%50.00%100.00%150.00%200.00%250.00%0500010000150001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月乌鲁木齐2010年写字楼销售统计均价（元/平米）均价同比（%）2010年乌鲁木齐写字楼房累计成交量4.92万㎡，较09年增长97.6%。2010年乌鲁木齐市写字楼交易均价10489元/㎡，较09年上涨44.79%乌鲁木齐写字楼市场2010年市场状况0.00%50.00%100.00%150.00%200.00%250.00%0500010000150001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月乌鲁木齐2010年写字楼均价统计均价（元/平米）均价同比（%）数据来源：乌鲁木齐房产局小结乌鲁木齐写字楼市场•纵向来看，2010年4月和9月末两次楼市调控给写字楼提供了机会，无论是成交量还是价格在这一阶段均有所上涨。办公类用房对政策更为敏感，成交量随着楼市供量增加一路走高，而交易均价也一直保持高位。城市宏观分析乌鲁木齐写字楼市场研究写字楼区域市场地块分析定位分析产品规划建议其他建议与诠释写字楼区域市场对比项目分布图区域市场的划定划定的原则商务区影响行业类型距离城市规划研究范围：经济开发区、高新区、新市区。主要包括北京路、苏州路、河南西路、太原路、迎宾路。数据来源：嘉德伟业写字楼区域市场供应趋势区域写字楼位置及总建面积列表从整体供应量来看，该区域高品质写字楼供应量将达到约54万平方米（不包括小于10000平方米的小型项目），显示出该区域办公市场的需求度正逐步增加，未来几年将是整个城市写字楼市场供应的热点区域，供应量的增加符合整个城市发展重点向该区域转移的目标。物业名称物业所在区域物业地址总建筑面积(平方米)百商国际新市区鲤鱼山路1046号130000大成国际中心高新区高新区北京南路358号63022.41野马国际高新区昆明路158号52000盈科广场高新区高新区高新街217号87333维泰大厦经济