邻里中心项目策划工作建议书2.18

DASINEWHOMETOWNTPDG天津中美爱迪尔工程咨询有限公司2007年11月20日“邻里中心项目策划”工作建议书天津市建设投资公司DASINEWHOMETOWNTPDG天津中美爱迪尔工程咨询有限公司2007年11月20日第三部分社区服务中心的建设和服务模式第二部分项目背景第八部分资金需求和融资方案第五部分项目建设方法第四部分行业和市场分析第六部分项目推广策略第一部分策划概要第七部分公司设置和管理策划第九部分机会和风险第十部分路线研究部分采用项目商业计划书的思路，项目可行性研究的评价方法，将建设项目和服务内容试作一种特殊的产品和服务，进行研究和评价。主要有以下10个部分。DASINEWHOMETOWNTPDG天津中美爱迪尔工程咨询有限公司2007年11月20日第一部分策划概要这部分是策划报告的精髓，包括项目的商业价值、产品和服务、目标市场、核心的运营和管理手段、资金需求和计划，以及预期的投资回报等。这部分内容应尽量描述清晰、客观、逻辑性强，这样可以让甲方在短时间内能够充分理解该策划的价值所在。该部分是在后面所有工作完成后的一种高度总结和概括性的内容，需要在前面工作完成后进行。DASINEWHOMETOWNTPDG天津中美爱迪尔工程咨询有限公司2007年11月20日第二部分项目背景一、天津建设投资公司的性质、业务范围、组织架构和发展战略需要回答的典型问题是：★建投公司的理念、战略目标、主要业务是什么？★公司想取得一个怎样的市场和产品（服务）领域？★公司的背景如何？它是一个什么性质的合法实体？★公司所有者的组成？拥有者的中期目标和长期目标是什么？★公司的长期目标是什么？关键性的成功因素是什么？★准备用怎样的战略去达到这些目标？★公司的重要里程碑是什么？用一个表格显示出达到它们所需完成的任务。DASINEWHOMETOWNTPDG天津中美爱迪尔工程咨询有限公司2007年11月20日二、简述项目背景，天津十大新家园和大寺新家园的情况1.分析目前十大新家园的开发状况和拥有的资源情况。简述天津市政府对十大新家园的整体定位，以及部分实施中的新家园规划和建设情况，包括新家园面积、规划人口，周边的重要设施和交通情况。分析环外十大新家园的建设为居住环境和人文环境带来的影响。2.具体分析大寺新家园的情况，包括策划、规划、实施等方面。DASINEWHOMETOWNTPDG天津中美爱迪尔工程咨询有限公司2007年11月20日三、分析项目对建投公司发展战略的影响和社会效益。1.从土地开发的创新角度论述邻里中心项目对建投公司发展的影响2.从完善配套服务设施角度，避免重蹈已建成区域不成功之覆辙角度论述邻里中心的社会效益。（1）现存新家园或大型社区存在的问题城市社区服务是城市社区建设的核心内容。社区服务是在特定的社会历史条件下产生和发展的，其固有的和实践中产生的问题逐渐积累和暴露，妨碍了社区的健康发展。（2）以“邻里中心”方式提供社区服务的优势“邻里中心”的基本特征和定位，能够使社区服务的市场化和公益性有机融合，避免了单纯政府行为或开发商主导的局限性，为全方位满足居民生活需求和社区和谐发展提供了一个高效的平台。DASINEWHOMETOWNTPDG天津中美爱迪尔工程咨询有限公司2007年11月20日3.分析、阐述实施该项目的目的和意义（1）政府层面◊贯彻国家《“十一五”社区服务体系发展规划》的要求◊有力推动天津市新家园建设的顺利进行◊形成推动社会和谐的微观机制（2）建投公司层面为什么应由建投公司牵头专门设立“天津市社区服务发展有限公司”◊建投公司的宗旨和企业目标与“邻里中心”建设的匹配：经济性与公益性的融合◊建投公司的优势：“新家园”项目建设土地平整后业务的自然延伸◊建投公司可持续发展的需求：投资建设与实业运营的相互支撑DASINEWHOMETOWNTPDG天津中美爱迪尔工程咨询有限公司2007年11月20日第三部分社区服务中心模式本项目的直接产品为社区服务设施，间接产品为完善的、人本的社区服务平台。本部分主要通过借鉴国内外社区服务管理案例的经验，阐述“邻里中心”服务的内容、功能、业态、规模，以模块的方式做出邻里中心的建设和管理标准，找到实施邻里中心项目的真正价值和盈利点。DASINEWHOMETOWNTPDG天津中美爱迪尔工程咨询有限公司2007年11月20日一、国内外社区服务管理经验借鉴新加坡的邻里中心建设及运营模式即苏州工业园区邻里中心发展有限公司的经验其他国家社区服务模式的经验天津市各大居住区商业配套设施现状调研DASINEWHOMETOWNTPDG天津中美爱迪尔工程咨询有限公司2007年11月20日二、阐述本项目应采取的社区商业服务中心的建设、管理模式和商业名称1.参照苏州邻里中心的模式，借鉴其他成功案例的经验，阐述本项目的社区商业服务设施建设和管理的模式，以及搭建的服务平台的名称。2.以大寺新家园为例，结合市场调研和相关设计规范的要求，分析、总结社区商业服务设施的标准模块。目标消费群体定位社区服务中心的功能定位社区服务中心的业态定位社区服务中心的形象定位社区服务中心的目标客户定位社区服务中心服务设施的标准模块DASINEWHOMETOWNTPDG天津中美爱迪尔工程咨询有限公司2007年11月20日三、营利模式形成以房屋租售为经营基础、以市场需求作为功能定位、以房东身份进行行业管理的区域性、综合型商业服务新业态。可能的营利来源：商业房地产开发特许经营与无形资产的利用连锁经营的规模效益资本运作管理费收入非营利设施的商业化运作DASINEWHOMETOWNTPDG天津中美爱迪尔工程咨询有限公司2007年11月20日四、可持续发展的可能性经济效益与社会效益的互补和相乘效果分析连锁经营的可行性DASINEWHOMETOWNTPDG天津中美爱迪尔工程咨询有限公司2007年11月20日第四部分行业和市场分析从整个行业和目标市场讲起，在逐渐细化到各个单独的顾客群和他们的销售潜力，应该逐渐集中讨论焦点。把竞争者考虑进去，认清所有可能潜在的市场构成威胁的障碍。DASINEWHOMETOWNTPDG天津中美爱迪尔工程咨询有限公司2007年11月20日一、行业情况分析1.商业发展的历史及趋势，包括其建设和经营的现状和趋势分析2.社区配套服务业发展的历史及趋势，包括其建设和经营的趋势分析，以案例分析为主，包括国际、国内的案例，国内的包括苏州和天津的案例。3.随着人民生活水平的不断提高、消费意识的变化和居住环境的改善，势必影响新的社区配套设施的变革，在现有商业状况的基础上分析总结出新型居住区的商业配套设施的发展趋势。4.建投公司进入社区配套服务业的优、劣势分析，包括政策、经济方面的限制。5.社区配套服务行业市场前景分析与预测过去3年或5年各年的商业销售总额、销售收入、销售增长率未来3年或5年各年的商业行业销售收入预测6.市场销售有无行业管制，公司产品进入市场的难度分析DASINEWHOMETOWNTPDG天津中美爱迪尔工程咨询有限公司2007年11月20日二、目标市场分析1.论述本项目的目标市场2.根据市场调研，预测项目目标市场的容量3.结合建投公司的能力和优势，阐述和预测本项目所占目标市场的比例4.在一定的假设条件下，阐述该项目的发展潜力DASINEWHOMETOWNTPDG天津中美爱迪尔工程咨询有限公司2007年11月20日三、竞争对手分析1.确定并调研竞争者，包括公司战略、销售价格、市场份额、目标顾客群、分销渠道、市场份额、利润和别的相关特征等等基本情况。2.与行业内主要竞争对手比较分析，包括：市场份额、竞争优、劣势分析四、预测该项目的收益根据上述分析结果，对该项目的发展趋势和目标进行预测，对公司未来3年或5年的销售收入和市场份额进行预测。DASINEWHOMETOWNTPDG天津中美爱迪尔工程咨询有限公司2007年11月20日第五部分项目建设方法一、土地获得策略二、招商策略三、规划、建筑设计方案和要求四、项目施工要求五、根据居住区建设的时间确定项目建设时间和实施计划DASINEWHOMETOWNTPDG天津中美爱迪尔工程咨询有限公司2007年11月20日一、土地获得策略1.经营性公建土地获得政策研究分析天津市对经营性公建土地的获得政策，提出有利于本项目的土地策略。天津市对经营性公建土地的各项获得政策。选择经营性公建土地的获得政策。2.非经营性公建土地获得政策研究分析天津市对非经营性公建土地的获得政策，提出有利于本项目的土地策略。天津市对非经营性公建土地的各项获得政策。选择非经营性公建土地的获得政策。3.新家园土地获得优惠政策研究新家园作为市政府的重点居住区实施工程，牵扯到还迁房、经济适用房等诸多方面，对相关的配套设施的土地政策也是要进行细致研究。新家园经营性土地获得的研究。新家园非经营性土地获得的研究。探讨综合经营性与非经营性土地的组合获得策略。DASINEWHOMETOWNTPDG天津中美爱迪尔工程咨询有限公司2007年11月20日4.项目土地获得策略的选择综合以上三方面的土地政策研究，再针对邻里中心的设置和占地要求，得出最佳的土地获得模式。综合各方面的土地获得策略。分析项目经营性与非经营性的占地比例。总结最佳土地获得模式。5.项目土地获得成本分析根据最佳的土地获得模式分析，更为细致的研究每项不同方面的土地获得价格，综合为土地成本价格分析表。经营性土地价格分析。非经营性土地价格分析。组合土地获得方式价格分析。DASINEWHOMETOWNTPDG天津中美爱迪尔工程咨询有限公司2007年11月20日二、招商策略1.目标客户分析根据目标客户定位、业态功能研究以及主力店组合，罗列部分现有符合条件的商家，给出部分推荐商家名单。目标客户定位简述。部分符合定位商家名单的调研。目标客户的入驻要求分析。推荐部分目标客户。2.招商策略解决以什么方式招商的问题。首先对现有招商策略类型进行描述并分析各种策略的优缺点和使用条件，再根据目标客户定位，推荐适合本项目的招商策略。在招商过程中的工作原则分析。招商策略类型调研。各类招商策略的优缺点及条件分析。各类目标客户的定位简述。推荐不同目标客户的招商策略。DASINEWHOMETOWNTPDG天津中美爱迪尔工程咨询有限公司2007年11月20日3.招商途径解决招商途径的选择问题。探讨各种招商途径的优缺点，并根据本项目的特点，选择最佳的招商途径组合模式。招商途径的调研。各招商途径的优缺点。各种潜在商户在招商过程中的特点分析。针对不同类型的商户选择的招商途径分析。4.招商宣传、造势解决用什么方式来宣传本项目。首先应对宣传造势的目的进行必要的描述，再结合项目特性、宣传途径和周边环境特点选择宣传造势模式。招商宣传造势目的描述。宣传方式的选择与效果分析。造势活动类别与效果分析。宣传、造势活动与周边环境特点间的关系研究。宣传途径与造势活动选择模式。DASINEWHOMETOWNTPDG天津中美爱迪尔工程咨询有限公司2007年11月20日5.租售价格策略解决租售价格的确定模式。调研现有的租售价格策略的种类，以及各自优缺点和适用的条件，结合项目本身情况和可能出现的问题，给出推荐的租售价格策略模式和租售价格调整策略模式。租售价格策略类型分析。不同类型的优缺点和条件分析。相关案例的租售价格策略调研。租售价格的策略选择和制定依据分析。6.招商付款方式分析哪种付款方式对本项目的发展最有利。探讨现有的商铺付款方式和优惠政策，并进行租金收入的经济测算，结合相关案例，推荐较好的商铺租金付款方式。现有的商铺付款方式和优惠政策分析。相关案例的商铺付款方式和优惠政策调研。各种商铺付款方式的经济分析。推荐商铺租金付款方式。DASINEWHOMETOWNTPDG天津中美爱迪尔工程咨询有限公司2007年11月20日三、规划、建筑设计方案和要求1.项目建设规模定位解决社区服务中心建设规模问题。根据招商情况、业态定位，参考成功新型商业服务设施案例和相关