中原-环合中心营销推广方案

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。环合中心营销推广方案宁波中原物业顾问有限公司2012年3月产品已经定型施工已经到一定程度未来竞争已成必然所以本次提报立足于操作层面321东部新城解读项目营销推广写字楼市场分析东部新城解读Part1未来大宁波的真正城市中心未来的璀璨，将由东部新城重新定义宁波二十一世纪城市发展的形象与地标！东部新城具有以下几大功能：行政办公、航运物流、国际会展、金融服务，商业、娱乐等集一体的综合性区域。中银集团宁波大楼——238M宁波环球航运广场——256M宁波中心（伊藤忠）——380M城市之光（李嘉诚）——450M区域发展迅猛，地标建筑不断涌现，高度屡创新高！宁波未来政治经济文化和商业中心！但现阶段还缺乏商务氛围！东部新城是以宁波未来中心商务和行政办公为核心的综合性城市新区，是宁波市实现跨越式发展的基点，东部新城区将与三江口城市中心共同承担宁波未来城市中心功能。对本项目的启示——未来新的城市中心，走向国际市场的窗口——港城联动，城市综合服务功能和港口的集聚辐射力——在城市产业结构调整、升级中具战略地位环合中心的发展将借此东风，顺势而上321东部新城解读项目营销推广写字楼市场分析写字楼市场概况Part2.109年63.63万10年42.42万11年27.36万数据口径：市四区宁波整体办公市场较为低迷，09年市场受益于南部商务区低价政策型办公成交的影响量增，目前市场急需新的区域刺激。开盘基本售罄东部新城办公销售较好：无论是城投大厦，还是嘉恒广场办公产品，销售均相对较好。城投大厦于去年5月推出，由于定位准确以及推售的节点把握较好，去化速度较快，目前即基本售罄。价格仅次于老三江口：受益于城市地位和区域潜力，区域项目的价格明显高于南部商务区、江东区，成为宁波仅次于老三江口的区域。不同于09年南部商务区，东部新城办公可售项目较少，受益于区域潜力和竞争较小的影响，项目价格相对较高，且销售亦较好。和美城宁兴财富广场环球航运广场宁波中心华城花园区域内主要写字楼项目东部新城未来办公项目将逐步增加，增加市场压力；同时近距离的高新区低价办公的威胁，对区域项目亦有一定的影响。短期内将推出项目竞争市场Part2.2目前东部新城主要在售写字楼项目2个，销售率均在80%以上。ABCDEFGH国际金融中心中国进出口银行宁波分行总部恒生银行和华夏银行宁波总部俏江南会所招商银行总部光大永明及东来股权投资国际金融中心一期，受益于政府招商打造，销售非常之好。城投大厦城投大厦于2011年5月底开盘销售，写字楼部分约3.2万方，目前已基本售罄。城投大厦启示小面积产品利于销售组合，灵活多变，有利于降低风险。城投大厦规模总建面积5.2万方，产品地上24，地下2层，1-3层为商铺，4-24层为写字楼可售办公4-18层户型层高4米，整层面积约为1500平米，8梯10户，面积段为100和200平米配置大堂挑高14米，8部蒂森电梯，裙楼部分石材干挂；LOW-E玻璃均价14000-15000元/㎡项目定位：定向产业链不明，政府机构聚集效应，或使政府产业链相关企业有一定分流。进驻企业：上市公司富达、城投置业10月入驻城投大厦前期销售策略：4-6层，规定400平米起售，800平米以下；7-10层，半层起售，11-18层，整层出售。嘉恒广场嘉恒广场办公可售部分于2012年3月初开盘销售，推量约2.5万方，均价约13000元/㎡左右，目前去化约80%以上。AB宁兴财富广场宁兴财富广场为东部新城首个公园式商务商业复合体，整体采用退台式格局，设计有10000平方米中心园林广场。市场小结：1、现阶段区域推出量较少，竞争压力不大，在售项目销售去化情况较好；2、但未来区域办公项目将进一步增加；周边高新区近距离低价办公产品，会一定程度影响客户的购买决择；借区域发展大势，趁现阶段竞争压力较小，市场销售较好，市场机会较大，适早推向市场，抢夺客户。321东部新城解读项目营销推广写字楼市场分析项目认识Part3.1本案——小型城市综合体，4.86万方，其中商业1万，办公3.74万。A\B为20F\12F办公，C为3F商业。ABC本案——四至形象佳，景观视野利用较好，办公优势明显，商业操作难度相对较大。项目四至：东面：住宅（海港花园）南面：宁波中心配套住宅西面：规划路/河流北面：惊驾路/嘉裕酒店北面临城市主干道，利于项目办公价值的提升。西面一线河流景观视野，增强办公品质东面、南面均为城市高端居住区，形象佳办公：临主干道、景观河流；大办公和公寓式办公结合，操作灵活。商业：布置在内侧，商业价值较低，未来实际人流较差。本案——交通便捷，主干道林立、轨道交通环抱！惊驾路、宁穿路、中山路，快速衔接宁波老城市中心——三江口片；轨道交通1号线预计2014年竣工并投入通车运营，未来周边有5号线规划。通途路轻轨5号线（规划）海晏路项目交通条件：北临惊驾路，西靠海晏路，南面有宁穿路、中山路，到江东和三江口片的交通均非常的快捷；距通途路约1.3公里，距世纪大道约1.1公里；临近轻轨1号线和轻轨5号线（规划），进一步提升区域城市地位和品质。本案——居东部新城中心，于上层建筑一体！东部新城中心地段，北面为嘉裕五星级酒店，东面宁波新市政府，东南面宁波中心（380米）、西北面国际金融中心、国际航运中心等，南面高端办公居住中心。I，嘉裕五星级酒店D，宁波市政府B，国际金融中心E，宁波中心380米本案项目小结：优势劣势并存，有压力也有机会。环合中心城投大厦国际金融中心嘉恒广场本案内容内容内容内容区位东部新城核心商务区东部新城核心商务区东部新城核心区东部新城核心区交通条件地面交通方便、地铁1、5号线附近地面交通方便、地铁1、5号线附近中山东路、地铁1、5号线附近地面交通方便、地铁1、5号线附近周边配套金融中心、商务公园商务公园文化广场金融中心、宁波中心等内部配套商业金融中心、酒店、会所、奢侈品商业住宅、SOHO、商业-产品标准层及格局1500A幢标准层1570平米标准层1200平米1号楼标准层1300层高4A幢4.2米层高3.8米层高4.2米客梯数/单位电梯服务面积7/45008/47105/48005/5200电梯品牌蒂森蒂森蒂森-物业管理银亿仲量联行绿城-硬件设施等5A智能、low-e玻璃VAV变风量+VRF多联式空调、双层夹胶low-e玻璃low-e玻璃-项目小结：区域借势，顺势而上，差异化精品办公，市场空间和操作机会均较大。差异化竞争。1、区域地位高，宁波对外窗口，国际级发展空间；2、借势周边世界级品牌项目，跟随发展；3、项目自身四至形象佳，唯一不足仅为商业内置，有一定的操作压力。项目定位推导Part3.2金融体系内的航空母舰用地面积约9.5公顷，地上建筑总开发量约50万平方米。由6幢现代金融办公楼、1幢国际公寓式酒店、1幢银行家会所组成，以金融办公建筑为主，商业零售、金融会所、公寓式酒店等必要商务配套设施一应俱全。国际金融中心将按国际标准配套打造甲级办公楼、奢华型酒店,并引进高端服务产业入驻。项目总用地面积约13公顷，总建筑面积约73万平方米，由城博（香港）有限公司投资打造。项目将打造一座高度约450米的超高层标志性建筑，由美国著名建筑设计师CesarPelli(西萨.佩里)先生担纲总体规划和建筑设计。ARA城市之光企业总部/大型企业专属空军一号项目总投资近90亿元人民币，建筑面积约86万平方米，利用日本投资商丰富的地下空间开发经验，整体打造高档、成熟的地上、地下商业商务街区。宁波中心占据绝对的中心，定位未来城市顶端综合体，包括酒店、写字楼、商业、住宅、公寓等多种产品形态，以世界级资源实力和团队智慧，献给宁波这座城市世界级名片。企业总部/大型企业头等舱宁波中心环合中心位于宁波东部新城核心区，为商业金融业用地，适建商务办公和商业建筑。本工程由2幢20层和12层的办公建筑及3层商业、四季中庭和地下两层停车库组成的建筑群体。面对现实，我们是什么？不是赢在高度，而是赢在价值我们如何定位！！！产品定位大宁波中心•财富联盟营•企业商务舱搭乘企业商务舱直面金融中心，毗邻新市政府翱翔未来大宁波的真正中心俯视东部新城核心中轴跟随向国际一线大都会城市跨越的时代潮流推广传播语资本强磁力，商务凝聚力或直面金融世界，触脉商务未来项目标志项目标志面对激烈的竞争环境，我们需要寻找突破口……突围在激烈的市场竞争中突围出来找寻属于自己的一片天地客户定位Part3.3〖城投大厦〗自用为主/外贸私企为主/江东海曙鄞州为主城投大厦的客群于本案有很大的参考意义。客户区域：70%来源江东、海曙、鄞州客户职业：66%外贸、私企，16%机关事业国企单位置业目的：自用为主，100-300面积段需求较旺盛。来访客户【动机】分析图来访客户【需求面积】分析图来访客户【职业】分析图来访客户【区域】分析图〖雷迪森〗以自用为主/个体为主/江东为主置业动机：以自用客户为主力，占整体的93%，投资为辅。客户职业：以个体为主，约占60%，少量私营、私企和白领阶层。区域来源：江东区为主要来源，占整体的80%，也有个别来自上海。客户来源有一定区域效应，越高端项目辐射力越强东部置业客户以江东为主，但海曙、鄞州、镇海、北仑、慈溪是重要补充，随着板块地位的进一步提升，吸引力更强。东部新城是未来宁波商务最高级，软配套全面对接国际，能有效吸引周边区域客群。写字楼面积需求倾向于小而灵活，普遍以自用为主宁波本土以外贸、私营企业为主，需求面积段主要集中在100-300平方米，面积愈大，需求愈弱；自用需求占据主导，同时夹杂部分投资目的。创业型成长型稳定型成熟型创业初期，资金薄弱，注重成本迅速扩张，资金流紧张经营稳中有升，资金流稳定拥有不菲的品牌价值我们的客户？结合同阶段市场竞争空白，抢夺主力客户，稳定型企业将成为我们的主力客户去挖掘。次主力客群主力客群写字楼主流客户群：外贸服务业以及与东部新城政府职能有关的上下游企业外贸、货代、海运等相关企业信息工程类、医疗卫生类机电公司、实业单位科技、研发型企业办事处、其他行业等写字楼客群定位价格定位Part3.4所在区域相同产品类型相同目标客户接近1、比较原则2、比较对象比较原则及对象比较因素分析权重打分定价项目价格定位推导写字楼项目商业项目国际金融中心恒元悦庭城投大厦嘉恒广场写字楼价格推导以国际金融中心、城投大厦、嘉恒广场为本案价格建议的参考。写字楼价格推导综合多指标对参考项目进行比较，得出比较系数（1号楼）。1号楼权重城投大厦国际金融中心嘉恒广场本案内容比较系数内容比较系数内容比较系数内容比较系数区位12%东部新城核心商务区10东部新城核心商务区10东部新城核心区9东部新城核心区10交通条件11%地面交通方便、地铁1、5号线附近10地面交通方便、地铁1、5号线附近10中山东路、地铁1、5号线附近9地面交通方便、地铁1、5号线附近10周边配套10%金融中心、商务公园10商务公园10文化广场8金融中心、宁波中心等10内部配套8%商业11金融中心、酒店、会所、奢侈品商业15住宅、SOHO、商业9-10产品标准层及格局7%150010A幢标准层1570平米10标准层1200平米81号楼标准层130010层高9%48A幢4.2米10层高3.8米7层高4.2米10客梯数/单位电梯服务面积5%7/4500118/4710115/4800105/520010电梯品牌6%蒂森11蒂森11蒂森11-10物业管理5%银亿10仲量联行12绿城10-10硬件设施等12%5A智能、low-e玻璃10VAV变风量+VRF多联式空调、双层夹胶low-e玻璃13low-e玻璃10-10其他附加5%阳光中庭、滨河景观10空中回廊系统10-9一线河景、四季中庭10营销推广6%-10政府大力扶持招商13-10-10入市时间6%10101010综合100%10.2111.359.2910写字楼价格推导结合现在市场情况，我们建