上海写字楼市场培训及营销推广计划PPT

写字楼市场培训2010年7月上海写字楼市场简介写字楼项目策划要点写字楼项目营销计划写字楼市场定义销售型写字楼租赁型写字楼写字楼根据其产权持有性质，可分为销售型写字楼和租赁型写字楼发展商将产权独立分割，出售给小业主供其自用或投资之用。多位于徐汇、虹口等非核心CBD区域。成本回收迅速，短期实现大量现金收益后期经营、管理难度加大项目价值无法实现最大化二次租赁中无法获得国际公司的认可保持了产权的完整性，利于后期的经营管理相对于销售，租金变化相对较小，稳定的长期收益通过REITS，拓宽融资渠道前期物业成本无法回收，运营成本较高资金流动速度较慢发展商长期持有项目完整产权，进行租赁和资产管理。大多处于核心CBD区域，且品质高端。飞洲国际东海广场恒隆广场环球金融中心写字楼市场定义市场普遍按照写字楼所处的区域、交通位置、交房标准等方面的优劣，将写字楼分为国际甲级写字楼、甲级写字楼和乙级写字楼。下表为市场通用的分级依据。衡量标准国际甲级写字楼甲级写字楼乙级写字楼地理位置位于中央商务区，交通便利、基础建设包括公交线路以及轨道交通设施位于写字楼聚集区，交通便利、基础建设包括公交线路以及轨道交通设施区域具有一定商业氛围，交通便利停车车位至少每150平方米有一个停车位，对于综合用途的项目还需更多停车位或者周边必须有足够的车位提供至少每200平方米有一个停车位，对于综合用途的项目还需更多停车位或者周边必须有足够的车位提供车位按设计规范制定，通常不能满足需要大厦品质架空地板；龙骨吊顶配备充足的灯光（最少500Lux）；为客户提供最少每平方米90Va的电源供应；配有后备电源；24小时分别提供冷暖水；每平方米最少承重为250公斤，等架空地板、充分的电源供应并配有后备电源，如项目有一定规模的商场，则需有单独的写字楼入口。部分毛坯交付，配备电、空调、通讯等基本设施净高2.7米以上2.7米以上（包括2.7米）2.5米以上电梯平均每3层一部电梯等候时间不超过30秒按设计规范制定电话线平均每12平方米有一根电话线并提供ISDN，DDN，T1等通讯电缆，并可考虑提供光缆等多种服务设施。平均每20平方米有一根电话线物业管理丰富经验的国际知名物业管理公司丰富经验、有知名度的物业管理公司内资物业管理公司租或售不出售大面积自用型客户销售，不单元分拆销售单元销售，投资客出租得房率整层得房率至少为75%，分割单元得房率不低于为70％，空间少柱。70%或更高65%空调4管制空调系统VAV4管制空调系统VAV通常为VRV上海写字楼区域分布徐家汇虹桥开发区北外滩新上海商业城及竹园中山公园陆家嘴张江、紫竹园区核心CBD成熟区域核心CBD人民广场淮海路南京西路陆家嘴虹桥开发区徐家汇新兴区域北外滩中山公园新上海商业城及竹园张江、紫竹园区南京西路CBD•该区域是上海写字楼市场的缩影，初期以上海商城、嘉里中心为代表，将甲级写字楼标准带入中国。随着周边五星级酒店云集，一直以来就是领事馆、高端服务业的首选之地。•10年前随着恒隆广场、梅龙镇、中信泰富等高端办公楼及商业落成，南京西路成为上海最高档的商业办公区。•该区域未来的发展集中在静安寺周边，越洋广场、会德丰广场等项目代表着上海写字楼市场未来的新趋势•以咨询、会计事务所、律师事务所、广告为代表的现代服务业客户比重较高，同时也是欧美领事馆的主要聚集地•区域内平均成交租金为8-12元/平方米/天，为上海市最高水平。尽管办公楼市场受到金融危机影响，但是该区域的租金水平下降幅度不大。区域特征区域分布特征-南京西路上海商城恒隆广场越洋广场会德丰广场东海广场嘉里中心•主要沿淮海中路东段分布，是上海最早形成的CBD区域之一，早期为香港广场、大上海时代广场、瑞安广场、金钟广场等项目•“新天地”改造完成后，区域商业档次和商务氛围有明显提升；企业天地成功吸引部分欧美500强客户入驻，成为区域最高端项目；•该区域开发较早，目前可供开发的土地资源有限，企业天地一、二期的开发完毕也标志着卢湾区甲级写字楼开发告一段落。•淮海中路甲级写字楼绝大部分为港资开发商早期开发，内部设施已经较为陈旧。客户以港资客户为主，现代服务业占据较高的比重•区域内平均成交租金为6-8元/平方米/天区域特征中环广场瑞安广场香港新世界大厦香港广场企业天地力宝广场淮海路区域分布特征-淮海路人民广场•该区域写字楼分布比较分散，人民广场、延安东路、外滩区域均有。其中人民广场作为上海城市的中心，具备成熟商务和交通条件•区域内港陆广场、天安中心、海通证券大厦等一大批写字楼于00年左右建成，已稍显陈旧。但早期建成的外滩中心仍有较高市场影响力。•未来外滩金融区的功能将得到加强，外滩附近一些街区将被改造为具有上海历史、旅游、酒店、文化等特色的商务区•该区域是上海早期的金融中心，相对于除陆家嘴以外的其他区域，金融客户比例相对较高•区域内平均成交租金为5-8元/平方米/天区域特征仙乐斯广场来福士广场海通证券大厦外滩中心天安中心都市总部大厦区域分布特征-人民广场外滩•作为上海较新的商务区，徐汇区写字楼市场处于快速发展中，其甲级写字楼比例在现有6个商务区最低•区域内除港汇广场、嘉华中心、淮海国际、世纪商贸广场外，甲级写字楼数量十分有限，且未来供应较少•区域内未来最大供应项目为徐家汇中心和新鸿基ICC项目•受益于上海最主要的几个数码城聚集徐家汇，相对于其他区域，该区域IT/电子类企业较为聚集•区域内平均成交租金为4-8元/平方米/天区域特征世纪商贸广场港汇广场淮海中路西段徐家汇区域分布特征-徐家汇嘉华中心淮海国际虹桥古北•虹桥地区为上海最早的对外开发区，有多家外国领事馆汇集于此，是上海最早的集商务、展览、居住为一体的涉外综合区•以万都中心为代表的虹桥地区写字楼多为90年代建成，设施设备已十分陈旧•虹桥交通枢纽的规划，为本区域的未来发展增添了巨大潜力•中小型贸易类客户聚集及日韩客户聚集是长宁虹桥写字楼的重要特征，近年来该区域大面积客户外迁的趋势较为明显•区域内平均成交租金为3-7元/平方米/天区域特征世贸商城国际贸易中心龙之梦安泰大厦万都中心虹桥上海城区域分布特征-虹桥中山公园•受益于国家金融中心的定位和上海经济中心的东移，小陆家嘴成为目前上海甲级商务楼供应量最大的商务集中区。•随着08年的集中放量，小陆家嘴甲级写字楼存量在未来几年中将保持全上海第一位。•小陆家嘴的发展带动周边的新上海商业城及竹园板块的发展，但由于供应量大，自08年以来，浦东地区的租金价格下降明显。小陆家嘴竹园陆家嘴作为我国唯一以“金融贸易”命名和定位的国家级开发区，正显现出了越来越强大的集聚效应，随着环球金融中心的落成，加之相关商业配套的进一步完善，小陆家嘴的商务中心地位已经显著提升，而在未来几年中，仍将有大量的国际超甲级写字楼陆续供应区域介绍市场特征客户行业分布客户来源地分布6%3%21%16%45%9%贸易IT/电子生产制造现代服务金融其他18%8%9%2%63%欧美港台日韩其他地区中国大陆部分写字楼目前租金报价（元/天/平方米）花旗集团大厦8.5BEA大厦6.0金茂大厦8.0未来资产大厦7.5时代金融6.5环球金融中心8.5甲级写字楼租赁市场-陆家嘴甲级写字楼租赁市场（小陆家嘴）1995—2000约400,000㎡2000—2006约680,000㎡2007—2008约685,000㎡2009约450,000㎡2010约520,000㎡2011约465,000㎡2012+约1,000,000㎡证券大厦金茂大厦环球金融中心IFC上海中心IFCII招商局大厦历史供应量与代表项目竹园写字楼1.德加置地2.城建国际中心3.中建国际大厦4.东方希望大厦5.中融恒瑞大厦6.葛洲坝大厦7.长泰金融中心8.国际证券大厦9.盛大国际中心10.世纪大都会12346789105甲级写字楼租赁市场（竹园）•2000年前后，先后在东方路、新上海国际商城区域出现大量办公楼，多为各省市在沪建造楼宇，设施及楼宇品质较低，仅浦项广场堪称甲级写字楼；•2007年至今随着中建、城建等高品质项目入世，并对外提出竹园CBD概念，大幅提升区域商务氛围和档次•随着陆家嘴金融城东扩，全国性证券交易机构将重新建造并汇聚在竹园地区，区域未来的发展空间非常广阔，已成为陆家嘴主要的竞争区域；•区域平均租金成交价为4-7元/平方米/天，租户中不乏国际500强客户。区域特征2005年前项目上海写字楼租赁市场供需基本平衡，但空置率上升至近10年新高•1994年甲级写字楼市场供不应求，租金保持在10元/平方米/天以上高位。•1995-1998年在空置率持续上升的影响下，租金持续下降，平均每年的降幅接近20%，1999年达到最低•1999-2007年近10年的快速增长，整体空置率的持续下降，促使租金不断攀升。•2008年-至今大量的办公楼供应及金融风暴的影响使得市场供需失衡，空置率急速上升导致区域租金大幅下滑，但进入09年下半年后市场趋于相对平稳。上海写字楼租赁市场-分区域空置面积至09年底，空置面积的区域分布中浦东地区占据了较大比重，这也是由于该区域08-09年间供应较大所造成0100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,000800,000900,0001,000,000Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q419992000200120022003200420052006200720082009浦西核心区浦东核心区浦西非核心区浦东非核心区单位：平方米上海写字楼租赁市场-租金趋势分析租金连续下挫，但09年第2季度后下跌幅度趋于平稳020406080100120140160180200Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Jan990001020304050607080910Q2/1999=100全市浦西中央商务区浦西非中央商务区浦东中央商务区浦东非中央商务区上海写字楼租赁市场–未来主要供应量单位：万平方米44.366.0+19.019.7201.5+02040608010012014016018020020102013+浦东供应浦西供应201114.02012历史最高吸纳2007年：73万近3年平均吸纳06-09年：33万55.841.8项目名称地点写字楼面积(平方米)中信泰富船厂I(浦江双辉)陆家嘴220,000平安国际金融大厦陆家嘴76,99821世纪大厦陆家嘴40,000黄金置地陆家嘴75,000宏嘉大厦竹园110,000盛大国际中心竹园77,325浦东嘉里中心浦东其他68,704名人商务大厦南京东路36,612日月光中心卢湾45,000会德丰广场南京西路106,609合计744,635未来主要供应量-2010年项目名称地点写字楼面积(平方米)国金中心(二期)陆家嘴122,264太平金融大厦陆家嘴85,000招商银行大厦陆家嘴58,424陆家嘴基金大厦竹园45,332嘉瑞国际大厦竹园37,760东方金融广场竹园95,000上海环贸广场一期淮海中路124,227华敏帝豪北京西路48,920南京西路1788南京西路89,000合计641,272未来主要供应量-2011年项目名称地点写字楼面积(平方米)X3-2项目陆家嘴80,000中信泰富船厂III陆家嘴60,000环贸广场二期淮海中路64,655金虹桥商务中心长宁虹桥110,000卢湾105地块卢湾108,000嘉里中心二期静安79,000恒基688静安58,000中信泰富10号线项目虹口54,000合计558,961未来主要供应量-2012年0100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,000800,000900,000199419951996199719981999200