寮步新城市中心区商业运营建议

目录一、新城市中心区运营目标分析-----------------------------------------------------------2二、新城市中心区的建设任务--------------------------------------------------------------31、硬件建设任务----------------------------------------------------------------------------31.1建设项目-------------------------------------------------------------------------------31.2硬件建设的主要模式----------------------------------------------------------------42、软件建设任务----------------------------------------------------------------------------4三、城市中心区运营整体思路--------------------------------------------------------------5四、城市中心区运营关键点分析-----------------------------------------------------------6五、城市中心区运营策略建议--------------------------------------------------------------71、人口的增加与人流的凝聚策略-------------------------------------------------------71.1人口目标-------------------------------------------------------------------------------71.2人口增加策略-------------------------------------------------------------------------71.3人流聚集策略-------------------------------------------------------------------------81.4人口增加速度规划-------------------------------------------------------------------82、政府配套设施的完善建设建议-------------------------------------------------------93、土地开发策略与开发节奏-------------------------------------------------------------93.1土地开发策略-------------------------------------------------------------------------93.2开发节奏------------------------------------------------------------------------------104、城市文化建设与城市推广建议------------------------------------------------------114.1城市文化建设建议------------------------------------------------------------------114.2城市推广建议------------------------------------------------------------------------12六、运营综合实施计划----------------------------------------------------------------------13七、城市运营成功案例分析（东城片区（东城大道）发展历程简介）----------151、发展历程概述---------------------------------------------------------------------------152、发展历程总结---------------------------------------------------------------------------16一、新城市中心区运营目标分析10年内实现新城市中心区的全面规划建设（建成率达到90％以上）：人口规模达到发达一线镇区水平——人口密度达到2.5万/Km2，新城市中心区总人口在10万人以上配套齐全、环境优美的高品质居住中心——中心区人均住房面积达到35㎡/人以上，住房建筑总面积在350万㎡以上——具备完善便利的交通、医疗、教育等配套设施，具体建设标准以一线镇区配套作为参照消费便利、业态种类全面的中高档商业中心——集购物、餐饮、娱乐、商务等商业功能，使得寮步镇人均商业面积达到1㎡/人以上，具体商业建筑总面积视寮步镇总人口规划定二、新城市中心区的建设任务1、硬件建设任务1.1建设项目配套设施建设：——市政形象工程建设：在新城市中心区的主干道入口处设置城市标志或其他形象工程。——生活配套建设：完善新城市中心区的水、电、气供应配套建设，达到区域内所有地区水、电、气供应齐全的标准；完善对医疗、教育、金融、等生活配套设施的建设，以一公里为半径进行布点（视人流密集程度灵活增减）。住宅建设：——建设目标：人均住房面积达到35㎡/人以上，在人口增加规划完成的基础上，住宅总建筑面积达到350万㎡以上。——建设规模控制：3—5年内对新城市中心区住宅进行全面开发，增加土地供应量，5年后视建设情况控制住宅用地开发，使住宅开发保持平稳。——建设品质：为配合寮步定位升级，住宅品质应控制在中偏高品质，总体开发趋向于向中高端生态住宅发展。（绿化率、建筑密度、容积率等基础指标视项目地块情况分别制定）商业：——大型商业网点建设：在商业核心点规划处建设大型购物商业项目、大型娱乐休闲项目、大型餐饮项目、高档写字楼、高档酒店。——沿街商业与沿街住宅低商建设：在香市大道沿线、盘龙路沿线、石大路沿线部分建设沿街商业、沿街住宅部分规划建设底层商业。景观：——以市民广场、文化广场、盘龙山公园为主要的景观依托点，在主干道沿街进行景观轴带建设。1.2硬件建设的主要模式融资模式：政府投资与招商引资相结合土地开发模式：政府加大对用地指标的配给，联动发展商共同发展,政府搭台，企业运营。2、软件建设任务政府搭台，企业运营政府加大城市推广力度，对外招商引资，寻找合适商家合作，联动营运城市。分主题主办多种城市推介、招商引资活动，如寮步娱乐招商推介会、寮步餐饮招商推介会等城市文化建设：——如汽车文化：以汽车展销产业为契机，顺应时代潮流；以“汽车文化，汽车消费”为主题，以“中国及世界汽车历史和汽车销售”为市场切入点，以“文化”为载体，以汽车销售为市场突破口；充分满足广大汽车爱好者的一切需求，从而形成城市文化。（如建设汽车博物馆等）——生态文化：生态文化是从人统治自然的文化过渡到人与自然和谐的文化。用生态的理念去生活去消费，建立科学的生态思维理论，使人们在现实生活中逐步增加生态保护的色彩。其他政府策略：人口增加、政策扶持、指标配给等三、城市中心区运营整体思路以人为本、快速集中、强化推广——以人为本：城市的发展、产业的发展、商业的发展主体与载体都是人，寮步城市中心区现状明显的人流不足，这也是第三产业发展滞后的主要原因，故城市中心区的运营基础是人口的吸引与凝聚。——快速：寮步面临机遇难逢，但就现阶段的发展状况来看，很容易被竞争对手（周边邻近镇区）乘虚而入，机会稍纵即逝，快是运营的关键所在，是中心区城市升级的必要条件。——集中：寮步产业结构不合理的重要原因就是分布散乱，未形成集中效应。产业的集中，开发的集中，人流的集中是寮步产业结构优化，城市功能升级的核心要点。——强化推广：寮步在消费者的心里地位中仅属普通二线镇区，与其经济排名极不协调，极大的影响了对人口和投资的吸引力。借助新城市中心区的重点建设，建设与推广同步进行，让寮步焕然一新的同时变得众所周知。另一方面，城市推广也可增强城市流通力，体现城市综合竞争力。四、城市中心区运营关键点分析人口的增加与人流的聚集政府配套设施的完善建设政府对土地开发的规模控制与节奏控制城市文化建设与城市推广五、城市中心区运营策略建议1、人口的增加与人流的凝聚策略1.1人口目标寮步镇势必成为东莞主城区的一部分，中心区在人口规划中也应该按照市区人口密度标准和市内一线镇区人口密度进行规划，按照中心区规划面积进行人口目标规划。城区与主要市区的人口估算如下：镇区总面积（Km2）城区建成面积（Km2）估算人口密度（万/Km2）估算人口（万）莞城区13.5近13.52.5040东城区110402.50100万江区50.5202.5050南城区59252.5060厚街镇126.1550-602.50120人口密度按照发达城市中心区人口密度标准2.50万/Km2计算，则寮步镇新城市中心区人口规划应为：4.09Km2×2.50万/Km2＝10.225万人。寮步城市中心区的人口目标估算在10万人左右（原规划为8.5万人）。1.2人口增加策略放宽人口入户条件（买房入户、技术人才入户）提高对高素质人才的吸纳优惠条件，保证城市人口综合素质水平政府调控，平衡新老入户人口的利益、待遇上的差异加强市政配套建设与居住环境建设，达到引人、留人的目的加强中心区商务办公功能，让企业带来人口积累1.3人流聚集策略加强中心区市政配套建设与生活配套建设开发，优化生活的便利性。对中心区进行综合服务功能提升，建设优越的生活、工作环境，以享受生活、享受工作为最终目标。加强城市特色文化建设，吸引人流以第三产业发展为主导，建立商业体系，以产业为载体凝聚人口打造城市亮点，如建立优良的教育体系，以优越的教育环境吸引人口1.4人口增加速度规划根据发展商与商家建议，人口的增加速度应该在2000户/年以上，即5000人/年。现阶段中心区处于开发建设阶段，人口增加速度应控制在4000人以上，暂定开发建设期为5年，人口增加计划如下：2007年2008年2009年2010年2011年2012年4000人4000人5000人5000人5000人6000人以上建设期5年内中心区人口增加数量争取突破3万人2、政府配套设施的完善建设建议医疗配套：医院、防疫机构、卫生所、药店等医疗配套建设教育配套：中学、小学、幼儿园等教育配套建设金融配套：银行、取款机等邮政配套：邮政局、快递单位等公共设施配套：公园、道路交通等政府、各行政主管部门政府配套设施建设以便利生活、工作为初衷，建议市政部门按照现有的社区及人口分布状况完善相关配套设施，并且根据人口的增加规划制定主要配套设施的规划布局，加快建设节奏。3、土地开发策略与开发节奏3.1土地开发策略3.1.1商业开发部分以点带线、以线带面——以香市大道分别与金富路和蟠龙大道的交叉点为城市中心区的两个商业核心点——在已有项目的基础上首先重点开发香市大道沿线路段沿街商业，连接两个商业核心点形成中心区主要的商业街——以香市大道商业街为基础建立整个中心区的商业体系。3.1.2住宅开发部分全面开发、控制品质——为迅速增加中心区常住人口、聚集人流、为商业发展凝聚消费力、带动整个城市运营，住宅开发采用全面开发的策略，加快中心区土地指标配给，增加住宅土地市场供应，加大政策扶持力度，联动发展商迅速开发。——为配合寮步镇综合定位升级，在楼盘品质处理上要严格控制，重点在绿化率、容积率、建筑密度、配套设施等方面进行定性控制。3.2