2011年中国房地产行业大势论――上海易居房地产研究院综合研究部部长 杨红旭

中国房地产行业大势论上海易居房地产研究院综合研究部部长政府咨询专家、企业咨询专家、行业分析师、地产专栏作家中央电台《央广财经观察》节目“特约观察员”杨红旭市场调控政策住房保障政策商品房市场状况房地产行业趋势企业应对策略市场调控政策:四季度“见底”本轮调控路线图第一波：由宽松转为紧缩2009.12-2010.4月上旬国四条、国十一条第二波：由紧缩转为打压2010年4月中旬-9月中旬国十条第三波：由打压转为管制2010年9月下旬—“9.29”新政第四波：管制进一步升级2011年1月下旬—国八条还有第五波？国五条？7月12日国务院会议“伪国五条”当前主要问题是：部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力度有所放松。保障性安居工程建设进展不平衡，有的地方开工率较低，社会资金投入保障性住房建设的措施不完善。一要严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责。各地要从严把握和执行房价控制目标，进一步贯彻落实国务院确定的各项调控政策，房价过高的地区要加大调控力度，着力改善供求关系，促进房价合理回归。二要完善相关政策措施，加大政府投入和贷款支持力度，确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设。建立健全公开透明的分配制度和退出机制。三要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。四要认真落实今年的住房用地供应计划，确保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放。认真执行《国有土地上房屋征收与补偿条例》。五要规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨。“政策底”渐行渐近，但须观察新动向◎坚持把稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务◎实施积极的财政政策和稳健的货币政策◎要坚持不懈搞好房地产市场调控和保障性住房建设，坚持调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，坚决遏制住房价格过快上涨，确保落实保障性住房建设计划，确保建设质量，确保分配公平。观察一：中央政治局会议部署下半年重点工作◎房价绝对值较高的城市：珠海、台州、昆山、张家港、湖州、嘉兴、吴江、常熟、江阴、扬州◎按70个大中城市房价指数，房价涨幅较高城市(比去年涨6%以上，环比涨0.3%左右)：岳阳、丹东、秦皇岛、牡丹江、襄樊、洛阳、吉林、常德◎北京、上海、广州、深圳周边中小城市◎限购城市中涨幅较高城市（比去年涨6%以上，环比涨0.3%左右）：乌鲁木齐、石家庄、长沙、南昌、兰州、西宁、郑州等观察二：限购令如何深化根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。多数城市房价涨幅不超过10-15%。长春、重庆参照房价收入比住建部曾要求重新征求民意，只有西安下调3个百分点增城、廊坊严格控制一房一价观察三：房价控制目标与一房一价住房保障政策:大跃进的快与痛保障房：大跃进时代来了！十二五规划:低收入\中低收入家庭\中高低入2010年:590万套2011年:1000万套十二五3600万套保障房受益面由2010年底的7%，提高2015年末的20%左右逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系前5月完成34%，前6个月完成56%，11月底全开工2010年全国新建1000万套保障房产品构成廉租房,160公租房,220棚改房,400经适房和限价房,200单位：万套占全国住房新建量的50%以上（去年全国新开工14亿平米）数据来源：建设部新闻发布会钱的问题1000万套保障房，需投资1.3-1.4万亿元中央和地方需出5000亿元（中央1300亿），主要投资地产廉租房（包括发放廉租补贴）、公租房和棚改房来源：财政、土地出让金、住房公积金增值收益、地方债社会机构需融资8000亿元，投资经适房、双限房和公租房经适房和限价房，资金来自社会，需5000亿左右。棚改房5000亿左右，其中政府主导的，中央提供400亿元，省市县也出；由工矿企业和被改造的职工筹集的，大约有3400亿左右。来源：商业贷、贴息贷、公积金贷、平台贷、社保（南京）、险资（上海）、证券化、企业债地的问题◆保障性住房、棚房区改造、中小套型普通商品住房用地占70%◆单独出让，商品房项目中配建◆限价房：新出让，限房价，竞地价，竞配建◆廉租房/经适房：原则无偿划拨，新增或存量◆棚改房：原地改造，少量异地安置◆公租房：多元化，企业、集体用地商品房市场：下半年量增价跌！全国房地产开发企业完成土地购置面积年度走势38.5%34.0%13.8%11.5%-3.8%-4.4%10.0%-8.6%-13.3%28.4%-20%-10%0%10%20%30%40%50%0500010000150002000025000300003500040000450002001200220032004200520062007200820092010本年土地购置面积增长率万平方米数据来源：国家统计局网站2011年1-6月全国130个城市住宅用地月度成交量数据来源：中国房地产决策咨询系统（CRIC）59%-34%-39%-20%16%10%0100020003000400050001月2月3月4月5月6月单位：万平方米-60%-40%-20%0%20%40%60%80%2010年2011年同比60%48%40%30%24%16%37%14%9%21%12%10%0%10%20%30%40%50%60%70%1月2月3月4月5月6月2010年2011年2011年1-6月全国130个城市月度住宅用地溢价率全国商品房新开工面积年度走势26.4%14.5%27.8%10.4%12.7%16.4%20.4%2.3%18.3%40.7%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%0246810121416182001200220032004200520062007200820092010商品房新开工面积增长率亿平方米数据来源：国家统计局网站2008年以来全国年初累计房屋新开工面积同比增长走势-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%80%08.1~208.1~308.1~408.1~508.1~608.1~708.1~808.1~908.1~1008.1~1108.1~1209.1~209.1~309.1~409.1~509.1~609.1~709.1~809.1~909.1~1009.1~1109.1~1210.1~210.1~310.1~410.1~510.1~610.1~710.1~810.1~910.1~1010.1~1110.1~1211.1~211.1~311.1~411.1~511.1~6数据来源：国家统计局网站全国商品房销售面积年度走势20.3%19.6%25.8%13.4%45.1%11.5%25.1%-19.7%42.1%10.1%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%0200004000060000800001000001200002001200220032004200520062007200820092010商品房销售面积增长率万平方米数据来源：国家统计局网站-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%08.1~208.1~308.1~408.1~508.1~608.1~708.1~808.1~908.1~1008.1~1108.1~1209.1~209.1~309.1~409.1~509.1~609.1~709.1~809.1~909.1~1009.1~1109.1~1210.1~210.1~310.1~410.1~510.1~610.1~710.1~810.1~910.1~1010.1~1110.1~1211.1~211.1~311.1~411.1~52008年以来我国商品房年初累计销售面积同比走势数据来源：国家统计局网站2010年以来25个大中城市新建商品住宅成交量月度走势0500100015002000250010.0110.0210.0310.0410.0510.0610.0710.0810.0910.1010.1110.1211.0111.0211.0311.0411.0511.06注：25个大中城市分别是北京、上海、深圳、广州、大连、福州、杭州、济南、宁波、青岛、沈阳、苏州、天津、厦门、长春、长沙、成都、贵阳、合肥、兰州、南昌、南宁、太原、武汉、郑州。数据来源：中国房地产决策咨询系统（CRIC）城市2011年上半年成交面积2010年下半年成交面积2011年上半年比2010年下半年的涨幅2010年上半年成交面积2011年上半年比2010年上半年的涨幅一线城市北京439642-31.5%554-20.7%上海385581-33.7%34810.5%深圳142194-26.8%12513.8%广州463598-22.6%34932.5%东部二线城市大连245388-37.0%335-26.9%福州1158633.2%10113.7%杭州218375-41.9%101115.6%济南328144127.2%115185.0%宁波108159-32.0%1043.6%青岛247483-48.8%272-8.9%沈阳681896-24.0%49338.1%苏州218324-32.7%17921.3%天津459591-22.3%4345.7%厦门12311210.2%1193.1%中西部二线城市长春229375-38.9%240-4.4%长沙468648-27.8%38721.2%成都9591146-16.3%8789.2%贵阳222263-15.5%270-17.8%合肥255350-27.1%404-36.9%兰州2765-58.8%28-2.8%南昌112188-40.7%122-8.4%南宁2112014.8%2014.9%太原127154-17.8%11015.1%武汉398460-13.4%443-10.1%郑州218467-53.3%413-47.1%数据来源：中国房地产决策咨询系统（CRIC）全国新建商品房销售均价增幅走势2.8%3.7%4.9%15.0%16.7%6.3%14.8%-1.7%23.2%7.5%9.9%-5%0%5%10%15%20%25%010002000300040005000600020012002200320042005200620072008200920102011.1-6商品房销售平均价格增长率元/平方米数据来源：根据国家统计局网站数据整理0%5%10%15%20%25%30%11.1~211.1~311.1~411.1~511.1~6商品房住宅商业营业用房办公楼2011年以来商品房及各类物业销售均价走势-4%-2%0%2%4%6%8%10%12%14%08.0108.0208.0308.0408.0508.0608.0708.0808.0908.1008.1108.1209.0109.0209.0309.0409.0509.0609.0709.0809.0909.1009.1109.1210.0110.0210.0310.0410.0510.0610.0710.0810.0910.1010.1110.1211.0111.0211.0311.0411.0511.0670个城市新建商品住宅价格同比涨幅走势-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%08.0108.0208.0308.0408.0508.0608.0708.0808.0908.1008.1108.1209.0109.0209.0309.0409.0509.0609.0709.0809.0909.1009.1109.1210.0110.0210.0310.0410.0510.0610.0710.0810.0910.1010.1110.1211.0111.0211.0311.0411.0511.0670个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅走势70个城市新建商品住宅价格指数变化的城市个数6