大型居住社区开发与规划案例研究

大型居住社区案例研究2011年9月大型居住社区介绍本章节主要提出了案例研究的主要内容，并梳理出大型社区研究的研究方向，明确了大型社区的定义和范畴1大型居住社区介绍.2大型社区定义.1案例研究内容4城市地域规模不断扩张，大型居住社区规划建设在不同时期，基本形态和产品定位都具有一定的特征，比如都致力在城市边缘地区形成，建设有街区生活氛围的各具特色的新市镇等。本次案例研究从地理区位、社区理念与定位、客群、规模、开发强度、产品类型、公建配套、路网停车、开放空间、组团结构九大要素出发，对大型居住社区进行系统化的梳理之后，从横向案例比较分析，到竖向案例总结归类，从而得出大型居住社区的开发导则。大型居住社区的形成与发展是基于四级社区的理论基础上，从现实情况出发，在实施开发的过程中逐渐呈现的。1.案例研究内容250-350米500-700米社区基本模块单元小尺度大型社区约1000米超大型社区约2000米新城镇-NewTown5居住社区的基本模块指的是边界约为250-350米的方形街廓组团，以城市机动车道围合形成，内部包含完整的步行和自行车道路。基层社区中心服务半径200～300米，服务人口约3-5千人，满足社区居民就近获得日常医疗卫生、文化体育、商业服务的需求。大型居住社区指的是由4个边界约250-350米的方形基本社区模块组成，边界约为500-700米的方形街廓组成，其中通过步行和自行车系统连成网络。居住社区中心服务半径400～500米，服务人口约1-1.5万人，主要为居民提供日常医疗卫生文化体育、商业服务、金融邮电等服务。在这些小尺度的大型社区不断发展之后，出现了一系列的超大型社区，规模超过1平方公里，是由3－6个小尺度的大型社区组成，结合场地灵活布置。步行和自行车系统同样连成网络。社区中心结合交通站点配置更高一级的管理、服务设施和公共绿地，服务半径为800米。社区面积不断的扩张逐步发展为新城镇（NewTown），由1－2个大型社区组成，400公顷以上规模，在分期开发的过程中，慢慢形成一个大的公共中心，构建出一个居住、生活、环境和谐相依、可持续发展的新城镇，新城形式比较适用于郊区大盘。2.大型社区定义大型居住社区研究要素通过对大型社区的定义和相关研究内容的梳理,寻找出大型社区在开发过程中所涉及的相关要素,作为本次案例研究的逻辑框架2大型社区相关要素逻辑关系表大型居住社区研究要素8大型社区相关要素逻辑关系表1.地理区位2.社区定位4.社区规模3.客群6.公建配套7.路网交通与停车系统5.开发强度与产品类别9.组团结构8.开放空间拿地成本周边资源公司决策购买能力街区尺度道路等级消费能力生活习惯市场判断利润反推购买能力不同产品、不同定位确定不同的停车配建比例客群年龄结构客群家庭结构用开放空间系统组织组团结构高品质社区需要有核心开放空间社区尺度决定开放空间的有无和大小位于市中心、郊区或远郊，可以形成不同路网密度大型居住社区案例研究本章节通过结合实际案例的研究，对大型社区的开发背景、规划定位、功能布局以及道路交通的相关条件进行分析，总结了各大地产商开发模式3.2前瞻性项目解读.1万科、绿城项目解读.3绿地代表项目解读大型居住社区案例研究万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元。营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元。1234万科城市花园万科魅力之城万科城万科新里程万科产品“城市花园”系列项目的推出让万科奠定了国内一线品牌开发商的地位，“魅力之城”系列造城运动的巨大成功，更将万科推上了中国房地产第一品牌的地位。其开发模式是属于典型的沃尔玛模式——在不同城区和郊区大规模地拷贝，产品极其单一化，目标客户极其准确，体制上采取一个总部强势控制，有计划地在郊区连锁开店。工业化实践“城市花园”、“四季花城”、“蓝山”等系列产品在各大城市的开花结果，为万科后期尝试百货公司模式和精品店模式，实现住宅产品多元化打下了良好的基础。从2000年开始，万科进入住宅标准化设计阶段，标志着万科“住宅产业化”战略的启动。2007年2月，万科首个住宅产业化试点项目——上海新里程启动，次年，万科华南首个住宅产业化项目“第五寓”落户万科第五园。万科历时10年的“住宅产业化”之路由梦想走进现实。万科地产:中国房地产行业领跑者13一代产品万科社区产品演进二代产品三代产品城市花园四季花城万科城位于城市发展潜力较大的城郊结合部，属郊区大盘开发，人文与自身环境佳大多位于城市边缘区或城郊结合部，一般较大，分多期开发，强调开放空间强调社区氛围，通过社区核心路融合社会功能，类似于营造城市中的生活性道路2万科春申万科魅力万科金域“新市镇”的规划理念进行布局及配套社区社会性，生活便利的同时实现社区与城市环境融合。以小高层、高层为主，多层减少,引导公共交通完善配套金色城市昆山花桥强调社区人车同行，组团人车分流原则采用组团式模式，用道路和景观分隔组团，最大限度人车分流街区模式带动发展街区+园区模式组团模式带动发展产品提升规划历程产品提升产品提升31万科居住社区房地产开发的产品演变影响发展万科集团案例武汉·万科城市花园区位：武汉鹤山东湖高新技术开发区关山一路占地面积：42公顷建筑面积：50.8万平方米容积率：1.21绿地率：35%开发周期：3期开发时间：2007年2月主要产品：多层、高层、情景洋房、联排住宅80平方米的两房和90平方米经济三房及110平方米舒适三房户型15武汉万科城市花园总体鸟瞰图16武汉万科城市花园总平面图17武汉万科城市花园项目区位交通武汉中环本案光谷大道滨湖路关山大道快速路主干路次干路中南财经政法大学中南民族大学武汉理工大学华夏学院武大科技园项目概况位于武汉市江夏区大学园路，属郊区大盘。用地面积42公顷，规划人口1万人，容积率1.21。18多层花园情景花园底层便民商业小型公寓小高层连排别墅公共设施武汉万科城市花园规划产品结构规划结构多层包围的花园洋房，结合中心公建及公共景观设置底商，形成街坊式居住空间，中心区将商业、居住、休闲功能混合使用。19一期二期三期公共设施示范组团武汉万科城市花园分期开发示意图开发时序沿主要道路结合公共区域开发，一期通过线性商业服务内部，二期结合一起开发节点商业，并以混合功能进行开发。20武汉万科城市花园规划道路结构城市级主干路城市支路小区内部环行路C--C小区内部支路组团路规划结构多层包围的花园洋房，结合中心公建及公共景观设置底商，形成街坊式居住空间，中心区将商业、居住、休闲功能混合使用。21街区道路专项道路分五个层次都市核心路、社区市政道路、小区内部环形路、组团路和游园小路。都市核心路：车型、步行、自行车、绿化及居民交流公共空间的功能；机动车、非机动车不分流，无路边停车；自行车道、人行道合用，结合无障碍设计。社区市政道路：机动车、非机动车分流，单侧路边停车；自行车、人行混用。小区内部环形道路：人车分流，两侧垂直路边港湾式停车，绿化隔离。组团路：步行、自行车，可车行，必要做消防车道。游园小路：结合景观设计。武汉万科城市花园A-AB-BC-CD-D22武汉万科城市花园规划停车位置车位配比为1:0.6规划产品大多为多层，洋房和联排，并配备有大量的商业等公建，停车系统都结合社区支路作地面停车，无地下停车位小区路边停车位23武汉万科城市花园规划内部配套设施小学幼儿园集中商业会所底商底商底商配套设施多结合中心公建及公共景观设置底商，中心区将商业、居住、休闲功能混合使用。24武汉万科城市花园开放空间系统开放绿地开放广场空间交流性景观引入城市交通，内部主要为生活性道路，提倡传统邻里交流方式，车辆不影响以人为主的空间。25上海·春申万科城区位：位于上海市四大跨世纪居住小区之一_春申示范区的核心位置，它北至春申路，南至春申塘，西至莘奉公路，东到伟业路。占地面积：60.89公顷建筑面积：103.5万平方米容积率：1.7绿化率：35%总人口：约1.6万人开发周期：分5期，2002－2007年开盘时间：2002年主要产品：别墅、多层、小高层、高层，主力房型65－210平方米27上海春申万科城总平面图28基地周边交通条件项目规模小区占地近1000亩，住宅建筑面积约55万平方米，规划总居住人口约1.6万人。上海春申万科城项目区位位于上海市四大跨世纪居住小区之一—春申示范区的核心位置，它北至春申路，南至春申塘，西至莘奉公路，东到伟业路。（规划中）集中了示范区中大部分的公建配套，形成一个居住、生活、环境和谐相依、可持续发展的新城镇（NewTown)。29项目规划定位春申万科城，是上海西南郊一座人居相依的郊区化“新市镇(NewTOWN)”。上海春申万科城30项目规划分五期开发，五期项目分别别是一期：假日风情二期：假日湖畔三期：假日花园四期：假日时光五期：假日故事上海春申万科城分期开发一期二期三期四期五期一期：假日风情二期：假日湖畔三期：假日花园四期：假日时光五期：假日故事社区商业学区31品牌支持一期主要经济指标占地面积：83650平方米总建筑面积：111039平方米高度由北向南，由外向内，由都市到景色优美的湖滨依次降低一期项目配备有假日广场和假日会等公共服务设施。首期规划——万科假日风景上海春申万科城万科上海万科春申万科城假日风景综合开发首期开发假日会假日广场32规划项目产品以多层、小高层为主，少量叠加别墅规划区内的住宅错落有致，八层电梯房、五、六层的多层住宅，以及沿湖区的叠加复式形成围合。上海春申万科城产品类别多类别产品多层住宅学区小高层叠加别墅公共设施多层住宅叠加别墅小高层小高层公共设施学区公共设施公共设施多层住宅多层住宅多层住宅小高层33畹町路商业中心文体中心社区服务中心郊野绿园蔚秀湖景区儿童天地住区住区住区住区住区住区住区中央广场上海春申万科城规划布局及配套设施按照“新市镇”的规划理念进行布局、配套。小区的配套可以归纳为“一、二、三、四”。主要包括一个学区，两条大道，三个中心，四个景区。1)一个学区:包括一所公办学校（春申学校）和一座海丽达幼儿园。2)两条大道:一是指小区以商业、行政配套为特色的市政道路—畹町路，是整个社区的中心轴线；二是全长500米、宽18米的“花园大道”。3）三个中心:一是指位于小区入口处建面为8000平米的商业中心—假日广场。二是指小区的文体活动中心—假日会。三是社区服务中心４）四个景区：蔚秀湖景区：位于小区中心的蔚秀湖景区占地19000平米儿童天地：位于临湖轩东侧的“儿童天地”占地面积达4000平米。中央广场：它位于畹町路和花园大道的交汇处，为居民提供了一个举行公共活动的社交空间。郊野绿园：7万平方米的郊野绿园位于社区的南部.学区34社区规划道路车行按三级划分，主要对外交通道路为畹町路，社区次干道为一个大的环形路网，与其连接的各个环形支路网构建起各个住区组团的主要交通流线；整个社区的内部主要步行轴线是全长500米、宽18米的“花园大道”上海春申万科城道路交通组织社区主干路社区次干路社区支路花园大道畹町路35上海春申万科城规划停车位置停车位3200个车位配比1:0.6地下车库位置社区地下车库入口社区路边停车位36社区内部开放空间主要由四个景区构成：蔚秀湖景区：位于小区中心的蔚秀湖景区占地19000平米，它保留了小区内最原生态的“T”型水体及1000多平米的生态小岛。儿童天地：位于临湖轩东侧的“儿童天地”占地面积达4000平米。中央广场：它位于畹町路和花园大道的交汇处，为居民提供了一个举行公共活动的社交空间。郊野绿园：7万平方米的郊野绿园位于社区的南部，它以运动、休闲为主要概念，提供假日郊野、运动的好去处。上海春申万科城开放空间系统郊野绿园蔚秀湖景区中央广场儿童天地37上海春申万科城实景图片武汉·万科新里程区位：项目地块紧邻三环线及长江，属武昌白沙洲板块，距武汉中心城区约12公里占地面积：42.5公顷建筑面积：132.6万平方米容积率：3.12绿化率：40.1%总户数：3892户项目动态：报