酒店管理学第3章饭店建筑与设计

精品教材第3章饭店建筑与设计【知识目标】1、了解饭店建筑选址的基本因素与理论、饭店造型的基本特点，2、掌握饭店建筑结构功能和设计的基本原则；【能力要求】学会理论联系实际，培养学生对满足顾客的需求和人性化的关怀的能力。【素质与情感培养】养成学生美与生活兼顾和融合的素质。【教学重点】饭店功能设计、建筑设计的基本手段。【教学难点】饭店选址及其理论【学时分配】讲授4课时；实践2课时。【案例分析】广州花园酒店第一节饭店建筑的选址饭店的建筑与设施是饭店的硬件，是饭店投资的主体和重要的经营资源；既是饭店经营活动的基础，也是饭店产品的重要组成部分；同时还是饭店形象不可或缺的体现者。而现代旅游饭店的建筑本身往往就是城市景观中的一道靓丽的风景，是一个城市的坐标，许多现代化大饭店甚至代表了某一城市的形象，是城市的名片。因此，饭店建筑对饭店的经营者有着至关重要的作用。饭店的选址往往是关系到经营是否成功的一个重要因素.影响饭店选址的主要因素是饭店的类型、规模与舒适程度。希尔顿认为成功的秘诀是：适合人们对饭店的需求、合适的精品教材地点、理财有方、设计合理和管理精良。斯塔特勒的名言；“地点、地点、地点”。一、饭店类型的主要取决于城市的性质什么样的饭店建在什么地点（P25-26）。与住宅选址从微观环境出发不同，酒店的选址则主要从大处着眼，注重宏观环境的利用，其中能够集中反映城市宏观环境的就是城市的性质。城市性质在一定程度上反映了该区域内人口与交通、经济和社会生活状态，现有的酒店旅馆设施情况与竞争对手的经营特色与状况等。1、世界名城，要有同等级的旅游饭店，为宾客提供好的休息、餐饮和借以消除疲劳的健身康乐设施，才能满足可人的需要。----多种类型酒店、奢华与豪华酒店、五星级与白金五星级酒店、大型酒店等。例如北京上海纽约巴黎迪拜等世界名城无疑都有不同类型的酒店，接纳八方宾客。杭州西湖周边的豪华酒店，接待国家领导人与国际贵宾的西湖国宾馆和西子宾馆等。2、商业重镇、沿海港口城市——商务型酒店、四五星级酒店、大中型酒店等。中国酒店业的“东莞现象”，一个地级市拥有15家挂牌五星级酒店（2009年为14家）3、政治、文化中心城市，要有接待来访贵宾的高级宾馆，有满足各级官员进行社交等活动的场所和相应的服务，以及精品教材一些特殊服务等——会议型酒店、豪华与中高档酒店、三四五星级酒店、大中型酒店等。例如各国的首都和各个地区的首府必备的会议型酒店，海南博鳌亚洲论坛的开设就带动了其高档酒店业的发展。4、交通枢纽城市，要有满足客人路过、中转、候机、候车、侯船的饭店，可以只提供食宿服务，最好能提供有关航班、车次和船班的信息。——汽车旅馆、经济型酒店与一二三星级酒店、中小型酒店等5、风景胜地——度假村、奢华与豪华高档酒店、四五星级酒店、大中型酒店等。黄山市的酒店业在安徽省内算是比较发达的，浙江的千岛湖的酒店业更火。6、使领馆和外商集中的城市——公寓型饭店、中高档酒店、三四五星级酒店、大中型酒店等。7、大城市入城干道路口、长距离公路的中点，往往布局汽车饭店，提供住宿、餐饮，设有停车场，有修车、洗车、加油等服务，可设有一定的康乐设施。案例：如家酒店选址在地区选择上的要求（可以参考以下顺序进行）1.首都、国家经济中心城市、直辖市。2.省会城市、计划单列市、经济特区或区域经济中心城市。3.经济发达的城市－国内生产总值（GDP）在400亿，城精品教材镇居民人均收入在9000元/年，市区人口数在100万，市区流动人口数在40万以上的城市。4.沿海开放城市、经济带中重要的辐射城市，交通枢纽城市。5.交通便利，有核心支柱产业，商业流动发达的城市、全国经济100强县级市。二、饭店规模取决于客源市场的情况（P26）在城市的考察中，需要考虑所在城市的人均收入情况和人均GDP的增长速度，同时，城市的商务环境、交通发达程度、人口规模和产业布局等因素也是高档豪华酒店在选址过程中必须考虑的问题，这就是城市的综合需求。根据市场调查和基地选择结果、根据主要经营方针，拟定接待旅客的层次、管理水平及酒店名称的吸引力等，来确定酒店的性质、等级、规模与结构。应尽量符合所选定的基础。案例：如家酒店选择在市场情况(周边环境)的要求：选址时必须考虑作好周边市场的调研1.该城市酒店业全年经营情况（全年没有明显淡旺季，全年平均出租率在70%左右，客源情况稳定，客源分类情况）2、方圆3公里内可能的竞争对手情况（饭店、旅馆，他们的等级、客源结构、出租率、平均房价、经营情况等），选址时一定要考虑客流的主要动线会不会被竞争对手截住。3.选址区域内具有相当的客流量，具有可停留性，1公里精品教材范围内是否有相应的配套（连锁超市、药店、银行、餐厅、咖啡店、茶艺馆、酒吧、学校、、邮局、洗衣店、冲印店、加油站、综合休闲娱乐场所、购物中心或百货商场等）或与公共场所相邻。4.附近的企事业单位、学校的情况，如单位种类、单位数量、基本经营情况，具有的流动性客源情况等.5、经营区域人口状况、结构层次、经济收入、流动人口数量、客源流量;6、选址区域周边市容环境整齐干净（最好毗邻公园或大型绿地）。7、所在道路有一定知名度、有较大的市场潜力和良好的市场前景;从城市各地段的性质来看，需要对那些要求提供住宿、餐饮服务的各类设施和场所进行评价，因为这些设施的规模、数量、等级、大小、结构等因素直接关系到饭店的类型和规模。需调查的旅游活动与服务设施如下表：分类活动内容服务设施商业贸易、交易会、展览会、商务活动写字楼、展览厅、商场、公司、购物中心、步行街等会议集会、会议、学术会议中心、多功能厅、大学等风景游览自然风光、公园、自然保护区等文化活动展览馆、博物馆、大学、古迹等精品教材旅游宗教活动庙宇、道观、寺院、圣地等娱乐活动影剧院、音乐厅、游乐和夜总会体育活动体育场馆、海滨浴场、球场等疗养疗养院所、特殊的自然条件探亲暂住中转城市交通枢纽附近三、饭店的舒适程度取决于城市地段的地理位置区位价值是指某区域拥有的对该区域的经济发展起积极作用、相对其他地区具有比较优势的因素，包括地段、交通、环境。也是酒店选址的一个非常重要的决定因素，往往是仅次于城市综合需求的第二大参考因素，特别是一些高星级酒店与地产投资型的酒店的选址着眼点。例如JW万豪酒店通常选址于城市的核心商务区内，万怡酒店则会青睐城市的新兴商圈。1、城市商务中心区（CBD）是商务型饭店和便捷酒店的重要选址位置。2、城市中心的相临区越来越成为不少饭店的较为理想的选址地点。3、城市郊区更加适合低层化的度假村的建设。案例1：如家酒店选址在地里位置上的要求。（以下位置最佳）1.位于1类城市的市级、区级或其他城市的市级商务区、商业中心、会展中心、物贸交易中心、交通中心、大型游乐精品教材中心、中高档（大型）居民住宅区、成熟开发区。2.邻近火车站、码头、长途汽车站、公路高速客运中心区域。3.邻近地铁沿线、高速公路城市入口处、主要道路交叉道口、交通枢纽中心、市郊结合部、商业网点、汽车终点站、大型停车场附近区域。4.邻近城市知名的大学或在校学生数量在20000人以上的教育区。5.具有良好的可见性，最好是“金角银边”（十字路口），最好有一定的广告位。6.最好邻近城市某个标志建筑、知名建筑或历史文化、旅游项目。分析：地段的重要性源于它所能带来的收益，对于经济型酒店而言，地段的意义主要在于充足的客源与完善的配套。选择了一个好的地段就成功了60%。只有充足的客源保证了高的入住率，才能在成本控制的基础上形成可观的利润。而地段内充足完善的配套设施，则可以使经济型酒店更能集中精力专注于主营业务，为客户提供更加专业化的服务。资料显示，美国的经济型酒店要求在15分钟的车程范围内必须有餐馆、购物中心、加油站或社区等设施。案例2：世界知名机场周边业态■美国的芝加哥奥海尔机场：外围占地25.72平方公里，精品教材包括集办公、研发中心、仓储配送基地、轻（重）工业区为一体的工业园区。因此，在它的周边世界级酒店、餐饮场所、购物商场、大型会议中心、商业服务中心自然不可或缺，其中占地面积达78036平方米的斯蒂芬会议中心是全美最大的会展中心之一。与此同时，为了满足各类商务客人的需要，在机场周边还分布有几个高尔夫球场和大片树林的休闲场所。■法国巴黎的戴高乐机场：机场所处的巴黎市鲁瓦西区，是巴黎的一个主要商业、科技和物流中心，在距机场5公里内有占地300公顷的国际商务园、占地51公顷的科技园、展览园和占地40公顷的工业园，国际著名的企业大多数落户于此。为了满足该地区的客人需要，其所有者法国巴黎机场管理公司按照“航空城”概念着手实施建设计划，兴建了酒店、购物中心、展览中心、会议中心、办公楼宇、商务园等配套设施。■荷兰阿姆斯特丹史基浦机场：其外围分布有多家高级酒店、几个国际商务园、一个物流园区和一个集高尔夫球场、会所、餐饮、大型会议设施、酒店、商务休闲吧为一体的休闲娱乐中心。首都机场周边酒店的新格局已经初露端倪，并有望成为继国贸、王府井、金融街酒店圈之后，京城第四大酒店圈。四、饭店建筑选址适宜在下列地段精品教材1、经济发达、通讯条件好的地区。2、交通便利的地区或交通要道与干线、枢纽，这些地方是汽车旅馆的首选地址，如假日集团的发展就得益于1956年美国洲际公路的大发展，凯蒙.威尔逊和华来仕.约翰逊都亲自研究地图，考察公路、机场、铁路等发展，将选择饭店的地址称做“挖金蛋”。这一时期，康拉德·希尔顿由于没有注意交通的影响，一味地将饭店建在城市中心，给自己造成很大的被动。案例1:如家酒店选址在交通条件方面的要求：1.交通条件是选址需要考虑的首要条件，一般以地铁站附近为上佳条件，因为地铁的覆盖面广、客流量大;2.在没有地铁的地区或城市中，在选址点的300米方圆内有5条以上能通达商业中心、机场、车站、码头的公交站线为好。3、邻近城市交通枢纽道路、大桥、隧道、高架、城市环线，车流大，具有可停留性。4、交通流动性好，进出口便利宽敞，快速路无隔离带路窄，最好不是单行线、有良好的可视性和可进入性。案例2：2006年经济型酒店的的选址情况：精品教材3、接近市中心或闹市区的地区。4、具有一定私密性的地区。安全日益成为一些跨国酒店的令人头疼的问题，也是对其品牌产生致命打击的一个因素，例如万豪酒店今年来在世界各地，特别是敏感地区的安全成为顾客心中挥之不去的恶魔。5、风景优美的旅游胜地。五、饭店建筑选址的评价（P27）1、基地面积、土地价格、地形与市政设施条件；2、与道路连接、限制与规定，街面长度、深度与进出方向；3、有关规划、法规、规定对基地的限制；4、基地的日照、通风、阴影面积、周围建筑与环境、背景噪音等；5、建成后饭店形象是否突出，景观效果等；精品教材6、汽车出入是否方便；7、与城市相关功能区的连接情况等六、饭店与饭店建筑选择的基本理论（本部分选自：张昕丽：饭店开发的区位理论，中国旅游报，2005年2月2日）（一）经济潜力决定论在选择一个城市作为饭店的目标地时，朱卓任认为饭店开发商通常使用一个四步骤程序来确定在某个城市的发展机会——分析商业环境、决定市场潜力、预测销售量及估计和权衡预期的收益及风险。①商业环境分析：分析商业环境需要对目标城市政治、经济、社会及文化等各方面进行详尽的研究。此外，在地理上接近客源市场（预期的顾客来源）对于饭店的选址也是一个重要的选择标准。开发商需要了解所选城市政府对旅游业和饭店集团的态度。②市场潜力：初步的需求或市场分析由市场确定、对当前和预期的市场状况的分析、对出租率和房价潜力的估计组成。这些分析接下来将用于预测收入。自然的、气候的、文化的、商业的等其他方面具有吸引力的因素同样也要加以明确，基础设施、上层建筑物（指物质形态的建筑物，如公路、铁路、航空运输终点的建筑物，构成了基础设施的一部分，但通常是由私人所有）和交通的可进入性也是如此。其他需精品教材要注意的因素还包括当地饭店业发展和竞争的程度、当地外来游客人数及旅行方式的近期变化、有助于确定潜在市场及估计总体需求的信息来源包括政府的出版物、旅行刊物及其他的二手信息来源，还包括同旅游业及贸易或其他专业协会代表、政府官员及旅游业