××置业公司企划※开发(ppt242页)（罗兰贝格）

202协信集团RolandBerger–StrategyConsultantsB.置业公司203协信集团RolandBerger–StrategyConsultants2.1企划部–StrategyConsultants企划部职能分解表(1)一级职能二级职能三级职能1．战略发展研究建立房地产信息资料库，对信息资料进行收集、整理、分类关注国内外重大时事政治、经济的动态情况，研究分析这些因素可能对房地产产业带来的影响对重庆房地产行业现状及发展趋势进行调查研究根据市场情况和公司资源优势，对房地产产品形态变化与否进行研究，并做出战略可行性、适用性分析报告最后制定近期公司发展战略和年度规划报告策划管理2．选址、征地策划（即策划项目）综合分析、筛选、整理出土地资源的信息建立《地区土地资源信息月报》，提供《土地资源项目意见书》，研究地块的特征、特性和获利能力对区域环境进行调查，包括：社会、经济、文化发展水平；交通建设现状；市政建设现状；城市规划及近期发展方向；房地产开发态势；开发投资环境调查等内容对项目建设场地进行调查，包括：区位情况；交通与市政建设情况；地形地貌；拆迁安置及土地整治；规划定位；周边建设态势及重点楼盘调查等内容对环境、市场、投资进行分析，包括：经济与物质环境；人文及投资软环境；房地产市场分析及预测；消费群体结构；主要竞争对手分析等内容制定出调查报告，包括：市场调查综合报告；项目建议报告；项目经济调查报告；项目建设及项目经济评估报告等最终成果是制定出《项目建议书》–StrategyConsultants企划部职能分解表(2)一级职能二级职能三级职能3．投资决策方法制定计划：主要是审查、评估工作计划收集资料：主要是对本企业和所要进行的项目分别展开调查，获取全面、详实、准确的资料审查分析：主要是进行企业和项目概况审查；市场和规模分析；项目构成和设计分析，并进行财务预算全面审核《项目建议书》的可行性和适用性编写报告：主要是综合上阶段分析与预测的内容，作出财务分析和经济效益分析，并整理出综合评价报告审批：该阶段应由投资决策委员会全体讨论对综合评价报告予以讨论、评价，并作出项目投资的最后决策，以此备案策划管理4．项目策划研究项目定位：主要对市场进行细分，目标消费群体定位，项目功能、标准进行定位，并提出项目开发理念研究制定规划与设计，包括：规划及设计原则；环境、建筑、交通的规划及设计；住宅设计；“四新”技术应用；智能化、信息化设计；主要技术经济指标等内容确定项目建设与管理的方案，包括：项目建设管理；施工现场管理；分期开发设计；项目建设进度计划等内容协助制定项目营销策划方案，包括：价格策略、销售方式、推广策略、前期推广等内容协助制定物业管理策划方案，包括：物管原则及标准、物管模式、物管内容、物管方式、管理目标等内容对项目投资及经济效益进行分析，包括：资金组织及运作方式；项目投资估算；经济效益测算；项目投资风险分析；社会环境效益评价等内容最后制定出完整的《项目策划报告》策划最终成果是整个《项目策划总体方案》文本，即《项目建议书》与《项目策划报告》两部分之合根据《项目策划总体方案》制定初步的《项目执行计划书》–StrategyConsultants企划部职能分解表(3)一级职能二级职能三级职能1．设计委托对设计单位进行评估选择出适应本项目开发理念的设计单位根据公司提出的《项目策划报告》、规划行政管理部门的选址意见书及设计条件通知书、制定出各项设计委托书，包括：规划、建筑、园林、装饰等2．规划设计管理阶段分为三个：方案、初设和施工图内容：地质勘察、小区规划与设计、建筑设计、环境及绿化设计、智能化设计及特别要求的设计等审查方式：应建立方案阶段研讨咨询制，初设和施工图技术复核制，图纸会审制设计管理3．设计过程监督管理对设计单位全过程进行监督，保证设计质量，控制成本核算建立严格的工程技术文件保管和归档制度以及公司内部审报程序，包括设计修改、变更的审报程序项目实施过程中，必须严格监控施工实施，使之完全符合设计的意图标准和要求对部分外饰建材、灯饰、设备进行封样说明–StrategyConsultants房地产事业部企划部经理岗位说明书岗位名称管理幅度人员要求直属上级所属部门权限•经总经理授权后，可开展人员招聘、录用及安置工作•有权根据公司有关规定对员工进行日常考核并提出奖惩意见；经公司批准后，执行奖惩决定•有权在公司规定范围内，经总经理授权后，决定本部门人员的工资及奖金负责•在授权和预算内进行日常办公室财务审批工作•教育：本科或本科以上，企业管理、建筑、经济等专业毕业•工作经验：有5年以上房地产企业前期策划的管理经验；有2年担任部门经理的领导经验•必要技能和素质：熟悉房地产全过程的各项工作，有较强的企管能力；有较高的审美能力和业务综合能力；有较强的观察能力和人际沟通能力；组织协调能力强，有战略思维能力企划部经理7人置业公司总经理企划部–StrategyConsultants企划部经理岗位说明书工作内容考核指标•业务：–制定本部门一级职能（策划、设计）管理工作的目标和计划–根据公司战略发展目标，制定本部门的职能范围–参与制定公司中长期发展战略及规划，研究战略发展策略–参与公司重大决策投资审定方案–参与对中层以下人才的招聘，核心团队的考核评估和激励管理–监督管理计算机信息数据库和信息资料文献–对项目概况进行审查，对市场与规模、项目构成与设计进行分析–负责审核房地产开发《项目策划总体方案》–负责对设计单位进行评估，协助制定合理的设计委托书，征集优秀的规划方案–负责组织及协调各有关部门；对项目的重大设计方案进行会审–协调好对外的各项公关活动–负责跨部门协调–解决部门内的工作协调和人员沟通•人事：–参与制定本部门的组织机构和岗位编制–参与制定本部门内的职责分工–确定对各岗位的工作要求和业绩考核标准–参与制定本部门内人员的报酬和激励制度–对本部门人员进行业务培训–解决部门内的工作协调和人员沟通•对产品定位的准确度•对房地产项目的评估和经济效益的预测水平•对本部门管理的运作成效•对成本控制的成效•策划的项目在市场的美誉度和满意度30%20%20%20%10%•财务：–制定部门预算权重–StrategyConsultants企划部策划主管岗位说明书岗位名称管理幅度人员要求直属上级所属部门权限•根据公司的发展战略，在企划部部门经理的指导下，进行策划项目和项目的策划•教育：本科或本科以上，企业管理、建筑、经济等专业毕业•工作经验：有5年以上房地产企业前期策划的经验•必要技能和素质：熟悉房地产全过程的各项业务和程序，具有较强的市场分析和经济测算能力，有较高的审美能力和战略思维能力策划主管企划部经理企划部–StrategyConsultants企划部策划主管岗位说明书工作内容考核指标•研究房地产事业本部战略发展策略•对宏观经济运行和人文和投资环境的变化进行跟踪与分析•对房地产市场进行分析及预测•对消费群体结构及主要竞争对手进行分析•对项目进行评估、成本核算、经济效益分析•市场分析、市场调研、信息研究及分析•对项目进行选址•提出合理的规划与设计原则•研究项目定位•确定项目建设与管理方案•制定项目营销策划方案•协助制定物业管理方案•制定出完整的策划项目的《项目建议书》和项目策划的《项目策划报告》•经济测算准确度以及产品定位准确度•专题调研报告完成质量•工作计划的实现度•《项目建议书》和《策划项目报告》的完成质量40%20%10%30%权重–StrategyConsultants企划部设计总监岗位说明书岗位名称管理幅度人员要求直属上级所属部门权限•在设计主管招聘和录用过程中进行技术考核•有权根据公司有关规定对员工进行日常考核并提出奖惩意见•教育：本科或本科以上，建筑专业毕业•工作经验：有5年以上房地产设计的经验；2年以上主管设计工作经验•必要技能和素质：熟悉房地产全过程的各项业务和程序，具有较高的审美鉴赏能力，有较强的对内对外的协调能力和公关能力设计总监2人企划部经理企划部–StrategyConsultants企划部设计总监岗位说明书工作内容考核指标•提出公司的开发设计理念，并确保在每个项目中得以实施与体现•根据《项目策划报告》、选址意见书、设计条件通知书，组织制定各项设计委托书及任务书•负责对规划设计进行全过程管理，建立方案阶段研讨咨询制，初设和施工图技术复核制，图纸会审制，保证设计质量，控制成本核算•组织制定设计管理工作的目标与计划•负责对设计单位进行评估、选择，并洽谈设计合同•组织制定合理的设计委托书、征集优秀的规划及设计方案•组织对设计方案的评审工作•负责对设计单位进行全面协调与监督，保证设计进度与设计质量•组织对各阶段设计图纸进行会审，并建立统一管理、统一发放制度•组织制定设计的变更、修改、审报程序•负责对主要外饰建材、灯饰、设备进行封样说明和质量控制•负责对设计主管及项目设计协调人员的业务管理•参与研究公司的战略发展规划•参与策划项目与项目策划，并指导有关规划设计原则的制定•参与配合本部门的行政、外事及公关活动•配合协调与各部门之间的工作关系•负责组织对外联络工作及合作过程的监督控制•负责完成公司及部门领导交办的其他有关事务•建立严格的工程技术文件保管和归档制度以及公司内部审报程度•项目实施过程中，必须严格监控施工实施，使之完全符合设计的意图标准和要求对部分外饰建材、灯饰、设备进行封样说明•对设计院完成图纸设计质量(控制工程成本和设计成本)的指导及监控效果•图纸设计的进度•对设计图纸提出修改意见的实效性(业务能力)•对设计单位的选择、监督与协调•内部的管理与协调40%10%15%25%10%权重–StrategyConsultants企划部设计主管岗位说明书岗位名称管理幅度人员要求直属上级所属部门权限•...•教育：本科或本科以上，建筑专业毕业•工作经验：有5年以上房地产设计的经验•必要技能和素质：熟悉房地产全过程的各项业务和程序，具有较高的审美鉴赏能力，有较强的对内对外的协调能力和公关能力。熟练使用计算机设计主管设计总监企划部–StrategyConsultants企划部设计主管岗位说明书工作内容考核指标•参与拟定设计管理工作的目标与计划•参与对设计单位的评估选择工作，并拟定相关合同条款•拟定合理的设计委托书，征集优秀的规划及设计方案•对设计方案的会审提出具体意见和建议•对设计单位进行协调和监督，保证设计进度与设计质量•安排设计图纸的会审•按有关程序办理设计变更、修改及审报•完成对主要外饰建材、灯饰、设备的封样说明•参与项目策划，并拟定相关的规划设计原则•接受设计总监的业务指导并协助设计总监完成其他设计协调工作•提出公司的开发设计理念，并确保在每个项目中得以实施与体现•根据《项目策划报告》、选址意见书、设计条件通知书，组织制定各项设计委托书及任务书•负