2014年建业运河上院创意提报

盛意廊出品PROPOSALNO.0.121.07.2014N-CHINAGROUP整合推广策略沟通案建业·运河上院子非鱼，焉知鱼之乐也。——《庄子·秋水》广告人，焉知营销之忧？——《郑州地产广告通病史》HEREWEARESTLAND盛意廊成立于2000年，专注于房地产传播行销美学顾问十四年征战，服务全案过百核心成员简介►王昆仑（男，盛意廊创始人，总经理）上世纪90年代毕业于西安美院，深圳早期地产广告活跃分子，中国地产创作设计接触经营，专注地产广告业13年，先后在地产界服务过多个知名地产商，与万科、金地、中航、招商、深业、升龙、龙光等国内知名地产商，及中原、世联、同致行、泰辰、易居等代理运营商建立了良好的合作关系。其在地产营销策略及广告平面创作上有着独到的见解，获得了众多业界同仁及客户的一致好评。专注创作，专注事业，创新创作服务，力求更好，是团队的核心领导。黎子（男，河南区域总监、策略总监）2002年入行，先后就任于深圳AD4广告文案、深圳大观广告文案、北京浩文世纪广告创意总监、黑弧奥美华南区创意群总监。深植河南，熟悉全国市场，操作项目以别墅、市区高端公寓、商业为主。曾服务过客户及项目有：（北京）昆仑公寓、一千栋、万通华府、财满街、主语城、原乡美利坚、BDA企业大道、恒盛欧洲公馆、新磁器、纽约客国际公寓、温哥华森林、北京香颂、泰和红御、擎峰、华侨城、龙湾别墅、中海·安德鲁斯、中海·瓦尔登湖别墅、万科·紫台等。（天津）万科东丽湖、万科魅力之城、万科朗润园、星耀五洲、红勘领仕郡等。（大连）大连远洋、第五郡、瑞安天地、大连中心、红星海。（沈阳）世茂·五里河、龙湖·香堤漫步、龙湖·滟澜山。（武汉）武汉泰然、世茂·锦绣长江。（青岛）极地、万科·四季花城……等等。李硕实（男，河南分公司艺术总监）2005年入行，先后历北京东方博文广告美术指导、北京智联东方美术总监、北方洋正广告资深美术指导。北京一线地产专业服务机构工作经历，多年品牌开发商的服务经验，对各类项目气质调性的准确把握，设计思想成熟具有大局观服务过客户及项目有：北京原生墅、温哥华森林、庐师山庄、上元、万通新新小镇、大连远洋风景、金广东海岸、鲁能东方优山美地、明秀山庄、因特摩尔、悦泰街里、亿达梧桐路、亿达东方圣克拉、西郊高尔夫庄园、鼎森凤凰广场、亿达天琴山……等等。杨杰（女，河南分公司创意总监）十年从业经验，曾任台湾领航机构企划总监，大连乾豪（现远洋）策划总监。拥有房地产开发、行销、广告三大领域从业履历，可谓打通任督二脉。大连业界久负盛名。双子座性格沉静兼具激情，崇尚完美主义与理想主义。曾服务过客户及项目有：海昌欣城、星家坡花园、东特新天地、友好大厦、名仕财富中心、乾豪东城天下、半岛听涛、星海旺座、华邦尚都、斯坦福院落、鲁能东方优山美地、明秀山庄、富丽庭、亿达软景E居、亿达梧桐路、亿达东方圣克拉、亿达天琴山、绿地中心、金地云锦、中庚香海壹品、汇邦中心、翡翠春城、奥泰因特摩尔、奥泰湾西湖、半岛印象、西郊高尔夫庄园……等等。近年内河南本埠高端项目个案（部分名单）城市综合体：建业·世纪华阳升龙中原新城曼哈顿正商城亚星盛世自然别墅：正商红河谷、富田兴龙湾都会公寓：永恒城市之星城市住宅：东方国际公馆塞纳左岸惠众西城一品锦江现代城万众e家写字楼：凯利国际中心嵩山国际SYL对广告曾经很有自负与私心那样的广告真的有用吗SYL和其他的公司没区别，市场好的时候逆水行舟，郑州广告需要一种成年人态度2014年不存在粗放的销售“奇迹”市场无势可借时，要靠自己造势、用势、续势集中销售将被长尾营销所取代，温火起，文火续广告则力求正合（切实精准、咬合营销、注重效率），审慎出奇营销缺什么，我们补什么尽量少浪费销之所急造势，用势，续势营之所急造梦，信梦，实现梦造梦价值可感知，卖点扎实让核心产品跳出来，并被人记住打造超级符号，品牌分类卡位信梦现场为王，售点与工地包装要有割喉效应活动制胜，以人气拉抬买气坊间口碑保养实现梦增补有效渠道价格思考1造梦造梦造梦？什么是项目的核心价值？如何打造超级符号，品牌分类卡位？产品竞品消费者项目造梦机理产品竞品消费者项目造梦机理地区,项目位置政府对地区未来规划交通网络周边环境周边商圈周边居民/人群周边公共设施周边小区/项目发展商的初步心理价位期数项目面积,建筑面积,容积率项目地形项目设计理念项目建筑风格项目的外观与标志性项目建筑材料项目建筑形态小区规划小区内配套(会所/购物/娱乐/健康/餐饮/学校/医疗/生活…)园林设计各户型设置(形态/房型/面积/套数/比例)各户型房厅设置(面积比例/开间/楼高)室内特色(窗/门/采光/梯/花园/电梯/大堂/浴室/厨房)智能化的设备内外景观投资回报(买卖/租赁市场)首付款/信贷等要求物管服务发展商背景/声誉建筑师/设计师/园林设计师/物业管理公司√√产品解读清单√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√本案位于惠济区绿环路与天赋街交叉口，索须河北岸。总建筑面积约25万方，现代中式建筑，物业形态涵盖13层小高、3层合院、商业、幼儿园。容积率1.9，建筑密度25%，绿地率35%刚需、改善型产品主力房型：79㎡、89㎡两房两厅两卫127㎡三房两厅两卫144平米合院索须河，流淌千年的运河流域大运河郑州段位于我市惠济区，即今日的索须河部分河段，西起丰硕桥，东至索须河与贾鲁河交汇处，长约15公里。历史上的郑州市大运河始创于公元前361年开凿的鸿沟水系，隋唐时期依鸿沟为基础开凿通济渠，形成闻名中外的、人们俗称的隋唐大运河。郑州北，生态悠闲宜居城安静的林荫小道缓步慢行，清脆的鸟啼声围绕身旁，清澈的流水从身边淌过，暖暖的阳光从指缝间泻出，蓝天白云倒映在我们眼中。这就是郑州大北区，坐拥上万亩的黄河湿地、16平方公里的邙岭大型水土保持生态园，以及沿着黄河长达27公里、宽1000米的生态防护林带的大北区。这些不可多得的生态资源共同形成了郑州北区的绿色海洋，堪称郑州市的“绿肺”和“健康银行”。——总结——本案位于北部沿河生态区，项目规划设计符合多种类客群的置业需求，是一个为刚需客群、首置客群、改善客群极大程度上提高生活层次的均好型项目。生态北区索须河畔低密度花院洋楼项目属性►产品竞品消费者项目造梦机理郑州北区大盘云集，思念果岭国际社区、清华忆江南、天伦庄园、怡丰森林湖、天地湾、迎宾路三号等低密度项目点缀其中，美轮美奂的别墅在苍翠的园林中若隐若现，一栋栋洋房挺立其间，小桥流水、亭台楼阁，可谓一眼一风景，一步一惊叹。在这里，双拼、叠拼、合院、洋房、高层等各类型产品均有分布，能够满足各类人群的需求。如今，提起北区，就同奢居联系到一起。很明显，在区域市场。【运河上院】无论是地段、资源、配套或品牌都难以成为绝对优势，那么，我们应当何去何从？差异化我们应筛选出项目最独特的核心价值，以此作为本案跳脱市场吸引客群的差异化亮点，从而塑造项目性格，提升企业形象。DIFFERENCE产品竞品消费者项目造梦机理消费者写真他们25~40之间，可能不是第一次买房生活于城市之中时常出没在杯光酒影的各类party心灵却躲在马尔代夫的一个角落奔波于城市的车水马龙之中却想呼吸天然的空气和山水的灵气对于自然与生命的机理，有一种觉醒般的意识在不能重复的一生中，生命不应留一丝遗憾都市人，你幸福吗？三聚氰胺奶粉、地沟油、染色猪肉等等食品问题；PM2.5值严重超标的大气污染、水污染、垃圾处置等等环境问题；工作压力大，过劳死亡；严重透支生命的系列社会现象，都在诉说对生命的忽视与不尊重。生命中有太多事，看似轻如鸿毛，却让人难以接受。在当下，我们不是活着，只是还没死！当生命被忽视，被践踏，幸福从何谈起？“点燃他的梦.让它更生动”“Youcanawakenpeoplebydreamingtheirdreamsmorevividlythentheydreamthemselves”跟着时光行走，心却越离越远在钢筋凝固的城市建筑里寻寻觅觅，浮浮沉沉心灵却迷失了方向，灵魂被禁锢忘记了最初自然赋予生命的真意难道生命真轻如一屡鸿毛？当都市人开始觉醒他们不再只为为活着而忙碌，不止于于物质上的满足，从而转向对生命的重视。走出去，不是逃避，只是为了寻找生命中的净土，青山、绿水、鸟语、花香。有了对生命重新的理解。我要做一个幸福的人，面朝大海，春暖花开总有那么一个地方，菩提明净，不惹尘埃不是穷奢极侈金碧辉煌的表象世界日月精华纳入山川神秀，开始酝酿一方境界世间万物之美，不经意间便与心灵相遇宛如屈原发愿的“兹兰九畹，树蕙百亩”的理想国境浸染于山水写意桃李春风之间，修养生息，涵养生命人生本就是一场旅行，生命又将带去向你何处？今生，不负时光就此，让生命华美，卓越境界对于开始觉醒的都市人而言，家的意义不止在于对美好生活的向往，更不是一个高端物业的终极选择，而是一次生命得以被尊重的机会。身心改善首选栖居地LIVEININSTINCTS运河上院身心改善首选栖居地LIVEININSTINCTS传播主张运河畔，芬芳的庭院产品主张郑州北，生活首选性价比最高的中产美宅坊间定论目标对象对于谁而言…越来越重视生命价值的都市人竞争范畴我是什么类别/跟谁在竞争…索须河畔，低密度生态庭院，与北区各类相比产品定义我提供的是什么…与同类资源比拼，我们提供了一个生命理想国度对目标群意义因此，对“他们”的意义是…一方生命的净土，让生命受到尊重，从而享受生命建业运河上院-市场定位描述思考2信梦信梦信梦现场为王，售点与工地包装要有割喉效应活动制胜，以人气拉抬买气坊间口碑保养1、反思去年行销轨迹，高调造梦与现场脱节，导致行销脱节2、售楼处要进行五感改造，形成“私人会所”印象3、工地现场要达成一个“具有感染力”的带看动线以及示范区4、此项工作是一切推广动作启动的前提SYL观点一现场与工地1、开盘之前为蓄水，活动要咬合营销动作2、开盘后为续航，活动要确保人气不断3、所以SYL建议2014中季度推广为主，下半年活动为主4、活动为营销催化，下半年现场活动成为营销主战场5、活动要强化现场+自然+格调化6、大型活动建议：滨河音乐会，沿河马拉松，河岸垂钓大赛等NCG观点二关于活动重要战术动作现场之售点专案河畔会所会所式销售中心体验销售中心已不是一个房屋卖场，更是一个别墅生活的秀场，精心设计的会所空间，亲切舒适的沟通氛围，体贴细致的用心服务，浪漫唯美的景观环境……都只为一次偶然的邂逅，却不小心成就了一生的心仪居所。融入中国传统文化元素售楼会所风格——中式与现化风格混搭，感受文化与品味物管管家开车门迎宾，管家助理端湿毛巾，专职管理员代客泊车，门童为客户开门，销售顾问热诚接待。如有小孩或宠物，可设专门宠物托管中心。进入售楼大堂，首先邀请客户享用精美的茶点，每款茶点根据客户的喜好特别定做，让客户彻底放松身心。士大夫式服务在示范区区开放时，主题园林造景手法，往往能在第一眼时就打动客户。竹为中式造园比不可少的植物，从西南到东南，在不同的项目中都有尝试。示范区区景观体验思考3实现梦实现梦实现梦有效渠道1、建业相关社区业主群2、大片区各入住项目全面扫楼3、项目周边户外抢占4、主要岔口导示牌5、投放区域内主要路网候车亭一个月SYL观点一渠道思考4全年战术全年战术主题事件现场形象整合高调入市身心改善首选栖居地被宠爱的花院洋楼媒体多轮互动传递首选决心诉求点资源总述产品细节生活方式运河畔，芬芳的庭院示范区公开五感体验产品说明会示范区推出产品手册、堪舆手册开盘，加推，全城红盘，备受宠爱找回居住的本能蒙天恩宠，芬芳开盘秋展环境改善直销册补充加推产品分册活动拉动加推活动主题场实景体验区全面加推音乐会马拉松垂钓业主品质考核月业主系列保养活动活动宣告交屋物料准备认筹开启广告峰值示范区助推开盘，续销活动为王现场搭台秋展热销客户保养销售面重要战术动作广告表现主题事件现场形象整合高调入市身心改善首选栖居地被宠爱的花院洋楼媒体多轮互动传递首选决心诉求点资源总述产品细节生活方式运河畔，芬芳的庭院示范区公开五感体验产品说明会示范区推出产品手册、堪舆手册开盘，加推，