邻里中心发展的建议分析

111绿城邻里中心战略发展建议2011年102资料来源：九洲远景分析国外的社区购物中心商业经过几十年的发展已经日趋成熟，成为购物中心的核心组成21世纪初，美国的全国社区购物中心零售额即达到4,494亿美元高于区域购物中心，约占美国购物中心总零售额的40%3中国商业的发展经历了一个漫长升级过程，在90年代末呈加速态势，2000年之后各类商业形态百花齐放、高速发展早期80年代末90年代初90年代末•以商业街和批发市场为主要业态•代表商业如北京王府井和武汉汉正街•商业街仍然是最主要业态，国营百货在此期间出现•代表商业如杭州百货大楼、成都百货大楼、济南百货大楼•百货作为中高档消费的主要场所，商业地位得到提升•大中型超市和连锁便利开始出现•代表商业如91年的联华上海曲阳店和95年家乐福北京创益家店•业态趋于丰富，大卖场、品类专业店涌现，购物中心开始出现•沃尔玛、家乐福等零售巨头在中国开设多家大卖场•品类专业店在商业街、裙楼底商中大量出现•购物中心开始出现，如广州天河城购物中心、上海梅龙镇广场业态时间城市生活中心综合体传统购物中心专业市场/品类杀手大中型超市/连锁便利店百货商业街2000-2005•业态进一步专业化，连锁型的专业市场快速扩张，如苏宁电器、红星美凯龙•国际性的品类杀手也开始进入中国，如迪卡侬和宜家•购物中心继续快速发展，业态更趋集成化，”一站式“购物越来越受到消费者的青睐，如上海正大广场•综合体开始出现，如上海商城•大量区域中心和邻里中心出现，呈现百花齐放的态势，如苏州工业园邻里中心、上海大宁国际中心•综合体在二线城市快速扩张，并逐步形成品牌化，如武汉万达广场、天津恒隆广场•强调个性化体验和互动的生活中心初步形成，如上海新天地、金桥国际广场2005至今4从最初萌芽到如今的快速成长，中国商业地产在发展区域、商业形态、商户品牌等各个方面都发生了巨大的转变，把握住这些趋势脉动，对于商业地产开发至关重要政策导向•2005年之前，与商业地产开发相关的政策较少•近年来政府宏观政策调控的方向主要集中在住宅市场，商业地产受到影响较少，房地产投资开发焦点正逐步转向商业地产•此外，集约化用地的开发模式也促生了目前综合用途用地比例的大幅度提高城市发展区域•2005年之前，商业地产以在一、二线城市的开发为主•2005年之后，逐步拓展到一些经济较发达的三线城市产品特征•2005年之前以传统街铺、封闭盒子型的商场为主要商业物业形态，购物中心开始出现•2005年之后，商业地产产品呈现出多元化、精细化、品牌化的发展趋势；商业综合体、生活时尚中心、邻里中心等商业形态纷纷出现投资/经营特征•2005年之前，除部分港台大开发商统一持有经营商业物业外，商铺去化以销售形式占据主导，且”售后包租、返租”现象盛行，市场相对混乱•随着金融法制的健全，市场逐步规范化，投资者亦趋于理性，商业地产逐步从开发时代过渡到运营时代商业业态/品牌发展•2005年之前，商业业态较单一，以综合百货和专业店为主•近年来，商业业态朝专业化、快速化和高端化发展。专业百货、品类杀手和快速时尚等新型商业业态涌现•国际商家品牌更多地进驻国内，其影响力和号召力持续提升5中国商业地产由成长阶段发展到成熟阶段的过程中，将呈现出八个趋势趋势1：投资焦点转向•随着人口结构的变化，住宅市场将呈下降趋势，房地产投资开发焦点转向商业地产趋势2：二三线是热点•二、三线城市发展迅速，对商业地产的需求不断增加，市场前景看好、将成为新一轮投资热点趋势3：商业多中心化•随着城市版图的不断扩张，大量超级地区中心和区域中心出现，大中型城市的商业多中心化趋势愈加明显趋势4：多元融资模式•由于投资巨大、回收期长，单纯的银行贷款模式很难满足商业地产的开发需求，多元化的融资模式成为必需趋势5：联手商业企业•地产开发商日益重视与商业企业的联手合作，通过订单开发模式，实现双赢局面趋势6：商业品牌化•商业产品的品牌化潮流势不可挡，通过培育可复制的成熟产品，快速扩大市场份额，把握商业地产的发展机遇趋势7：持有经营为主•房价与地价间的利润空间越来越薄，销售型开发商的商业模式受到挑战，成为商业地产向持有经营模式转变的重要驱动之一趋势8：专业运营商•第三方专业为开发商提供从前期土地评估定位到后期运营管理的专业服务公司，将作为独立的参与角色出现在商业地产领域，提供高价值的专业化服务6从购物中心发展趋势看，城市中心在数量上的统治地位将削弱，未来将有大量区域中心和邻里中心出现，呈现多类型购物中心百花齐放的局面•CityCenter城市中心•深圳万象城•RegionalCenter区域中心•NeighborhoodCenter邻里中心•上海大宁国际•苏州工业园邻里中心•SuperRegionalCenter超级区域中心•北京金源时代购物中心7邻里购物中心将在5-10年内，成为国内商业地产发展的重点邻里购物中心发展的有利因素城市商业规划的合理性较高的租户可得性市场较低的竞争性保障房建设的加速性8目前，国内城市的商业网点规划根据在城市中所处的不同位置及各自承担的商业功能，主要有六种类型超级区域中心城市中心新市镇中心其他配套型（园区及旅游景区）区域中心大型居民社区中心城市商业网点类型1城市商业规划的合理性资料来源：九洲远景分析9大型居民社区中心的规划在一、二线城市已经成为城市规划中的重点，承担了重要的商业功能1城市商业规划的合理性•位置：大型居民区附近•商圈：局地性商圈，覆盖范围以3公里为主，人口覆盖通常为10-20万•规模：2-8万㎡（不同城市等级）•流动性：目的性消费为主，流动性低•功能配比：业态以满足一站式基本功能需求•档次配比：以本商圈细分市场定位，档次单一资料来源：九洲远景分析10从2011年开始，将在5年的时间建设3600套保障房，国内的保障房建设进入了快速增长期•3600套保障房，5年内完成•2011年完成1000万套•2012年完成1000万套•余下3年完成1600万套•5年内，导入约1.08亿人口•新增大型社区商业中心超过1000个2保障房建设的加速性新增的保障房将极大邻里购物中心商业的需求11国内邻里购物中心以零售商为主导，而品牌开发商正处于起步阶段NotesSource:开发商进入邻里购物中心开发•国内的开放企业中，也有数家形成了自已的邻里购物中心的品牌：--万科万科红社区商业--龙湖星悦荟--阳光新业新生活广场零售商进入邻里购物中心开发•国内的零售企业都在进入邻里购物中心的开发领域，并已形成了一些新的品牌•形成的新商业地产品牌包括：--华润零售欢乐颂--TESCO乐购乐都汇邻里购物中心的开发3市场较低的竞争性•零售商以自主开发的模式进入，将会对发展速度有所制约•开发商的商业地产开发策略中，邻里中心只是其中一部分，短期内较难形成规模12苏州园区邻里中心公司为国内专业的邻里中心运营商，主要在苏州地区发展，目前已在江苏省内进行开发•目前在苏州园区内管理近10个邻里中心，5年内计划持有邻里中心面积约100万平米•是国内唯一的一家以邻里中心开发为导向的企业3市场较低的竞争性13北京天津青岛郑州西安成都石家庄沈阳唐山总计新生活广场3421111114新业广场321118新业中心1（在建）1（在建）2天津·紫金山阳光新生活广场天津·阳光新业中心天津·南楼北阳光新生活广场青岛·南京路新业广场西安·莲湖新业广场郑州·嵩山路阳光新生活广场沈阳·朝阳新业广场北京·朝阳新业广场阳光新业的商业地产开发定位清晰，对应区域中心、能量中心、社区中心分为三大类，分别是阳光新业中心、新业广场和新生活广场在商业产品线上，阳光新业定位清晰，对应区域中心、能量中心、社区中心分为三大系列，分别是阳光新业中心、新业广场和新生活广场支持14邻里购物中心中，根据功能模块的设定，租户的可得性较高144较高的租户可得性购物功能各业态餐饮功能各业态休闲娱乐功能各业态服务功能各业态主力店百货、生活大卖场电影院次主力店家电卖场大型餐饮健身房生活超市KTV、电玩其他服饰电子音像店特色中餐美容美发银行诊所鞋帽保健品中式快餐瘦身SPA电讯服务宠物服务化妆品面包店饮品店幼儿教育邮政装潢眼镜店药店甜品屋儿童娱乐洗衣店家政服务婴童用品便利店茶坊足浴按摩票务成人教育家纺烟酒店咖啡棋牌房产中介书店琴行西餐电脑房彩扩水果店花店西式快餐浴场复印打字文具店15绿城建设选择邻里购物中心作为商业运营的主要方向，具有较强的优势绿城集团的房产品牌优势1绿城代建的战略发展优势2综合体事业部的发展战略方向3发展邻里购物中心的战略16需要补充1绿城集团的房产品牌优势17需要补充核心点：1、代建的快速扩张带来了较多的项目可供选择2、代建良好的政府关系，可帮助实现品牌输出管理的方式3、代建的BOT模式，可实现邻里中心产品的标准化2绿城代建的战略发展优势18需要补充核心点：1、中国邻里商业解决方案的服务商2、邻里商业的多模式发展：持有、租赁、合作经营、品牌输出3综合体事业部的发展战略方向19邻里购物中心的盈利模式可分为三种NotesSource:分租租金收益合作利润分成输出管理收入12320采用分租的模式，将是邻里中心主要的收入来源•按照单个邻里中心4万平米，承租按照1元/天/平米，每年递增3%，分租按照2元/天/平米，每年递增5%，每3年递增30%，10年租期，利润率按照30%计算•10年总利润为9950万元1.002.003.004.005.006.007.008.009.0010.00承租单位租金（元/天/平米）1.001.031.061.091.131.161.191.231.271.30承租年租金(万元）1460.001503.801548.911595.381643.241692.541743.321795.621849.481904.97分租租金（元/天/平米）2.002.102.212.873.013.164.114.314.535.89分租年租金(万元）2920.003066.003219.304185.094394.344614.065998.286298.196613.108597.04租金收入(万元）1460.001562.201670.392589.712751.102921.524254.964502.584763.626692.07年利润(万元）438.00468.66501.12776.91825.33876.461276.491350.771429.092007.62总利润(万元）9950.4421合作利润分成和输出管理收费模式，将随着分租型业务的增长，成为盈利模式中的重要组成•合作利润分成：主要选取大的房产公司以及政府部门进行合作，通过建立稳定的合作关系，扩大业务量。•输出管理收费：主要针对小型开发企业以及三线以下的城市进行，规避项目的风险，同时可带来稳定的现金流•此两种模式，将在业务发展的3-5年后，可作为重点发展的方向