商业还款计划书

鼎城盘锦鼎城房地产开发有限公司商业计划书——还款计划书2013年4月16日鼎城盘锦鼎城房地产开发有限公司商业计划书——还款计划书第一章项目概要一、项目建设地点本工程位于大洼新华街南侧，湖滨路以西，通达街以北，利民路以东，东西长220m，南北长440m，是个成矩型的花园式小区。随着辽宁“五点一线”的开发建设，在相当大程度上，增添本项目的地理优势。二、项目建设规模、建设内容“东湖胜景”项目规划用地面积为8.5474万平方米。总建筑面积近26.27万平方米。总居住人中约六千人。规划建设成为一个5、6、18、24层的多功能高档住宅小区，其中90平方米以下的占70%以上。另外，小区中心的集购物、休闲、健身为一体的“东湖广场”更为该项目增添无限活力。三、项目建设总投资项目总投资：53571万元。四、项目经济指标主要技术经济指标表序号指标单位指标值1方案类1.1占地面积平方米85474鼎城序号指标单位指标值1.2建筑面积平方米27.04万1.3容积率％3.21.4绿化率％301.5建筑密度％351.6大平与小平比例3：72投资类2.1项目建设总投资万元535713财务预测类3.1项目总销售收入万元1017393.2全投资角度分析万元3.2.1税后财务内部收益率13.9%3.2.2财务净现值万元78683.3.1税前财务内部收益率22.15%3.3.2财务净现值万元124903.2回收期年5第二章公司介绍一企业简介盘锦鼎城房地产开发有限公司是一家全资房地产开发企业，创建于1999年，拥有注册资金1218万元，固定资产4800万元，年完成总产值近亿元以上。拥有员工154人，其中高级工程师54人，技术鼎城员24人，中级职员15人，高级职员2人。公司的理念是：认认真真做事，踏踏实实做人。在集团领导的精心管理和公司员工的不断努力下蓬勃发展，形成了一支独具规模的现代化高素质的队伍。鼎城房地产开发有限公司着重于住宅开发为主导方向。“以质量求生存，以信誉求发展”的原则，独立开发了先建小区、司机乐小区、天安小区、地税家属楼、明珠家园等房地产项目。去年开发的明珠家园在去年底已正式交付使用。公司拥有较强的经济技术实力，产品销售实力，具备开发大型房地产项目的能力。二股权及组织结构1、公司组织架构董事长财务总监行政总监运营总监财务部人力资源部各项目部鼎城三、经营范围盘锦鼎城是一家综合性企业集团，主要涉及房地产、能源、物流、建筑、等多行业。第三章项目介绍及项目环境分析一、设计理念设计以人为本，充分尊重居住的行为模式，创造人际交流环境塑造社区文化；达到居住面积分部合理，规划设计充分体现大洼人生活习惯。二、建筑风格“东湖胜景”小区工程占地面积为8.5474万平方米，拟建面积为27.04万平方米的住宅小区，根据本地区的总体规划要求，东湖胜景小区作为生态型小区建设工程，应采用先进的设计理念，强调环境与生态意识，体现居住环境的高品质要求，贯彻以人为本的发展战略，适应居住者的心理和生活行为要求，提高居住空间的领域感和温馨感。保证住宅良好的日照和通风，完善公建配套设施和各项活动场地的规划。精心设计住宅，控制套型面积标准，提高住宅使用功能。注意立面造型和色彩处理，采取现代建筑在布局上的特点，创造充满活力的建筑群体形象。营造人景交融，景人合一的社区。首先以人为本，在满足使用功能的要求下，完善配套设施。超大距离的绿化空间，打造现代居住文化生活的品位，给业主一种新的生活享受。基础设施建设按现代城市标准，以智能化满足需求。主体结构为框架，内装饰采用环保型无毒、无辐射、无公害的建筑材料。外墙保鼎城温执行国家强制性标准，按节能设计，采用高密度苯板保温，釆暖使用地热盘管。三、功能总体布局结合规划区范围内与周边相关的环境特点，规划设计采用合理的布局和先进设计构思，强调环境意识和生态意识，营造一个以人为本的小康社区。园区路网采用多口人车分流形式，保证业主休闲活动的安全性。住宅小区中所有户外活动场地均布置在环境优雅宜人的绿地之中。整个园区用地四周为道路环绕，车行道边配建地面停车场，便于就近停放车辆。与绿化系统相结合。四、环境设计注重生态环境的保护和营造，总体景观设计与城市道路周边区域相统一考虑，结合道路网，形成周边硬质城市空间与中间软质绿化空间的总体风貌。道路通过断面形式、绿化种植以及周边地块建筑围合等条件的不同变化形成不同风格、个性的道路景观。道路两侧的建长界面均有一定的呼应，同时道路空间的封闭与渗透形成空间的节奏。自然生长，是营造社区的最佳状态。在植物配置方面多选用当地有特点的植物种类，让植物自由发挥自己的特长，让建筑成为绿植的配角，让自然的真正含义在这理被重新定义。地肤、半支莲、草莓等生命力强的植物，色彩丰富，精致小巧中创造出生命的奇迹。宅间的迷你花园，小巧别致，共同家园共同设计栽植，体现出和谐、温馨大鼎城家庭。按小区地理位置，沿小区东西两侧密植乔木，用绿墙围合出生态空间，将城市快捷奏的步伐阻挡在外。五、住宅布局针对盘锦市冬寒夏热的气候特点，建筑采用南北朝向布局，通过合理的间距，使住宅获得良好的日照和通风。住宅的布置形式以行列为主，用绿化分隔式和庭院半围合等各种空间围合形式，形成良好的邻里气氛，增加安全防护功能。住宅顶层做坡屋顶处理。（一）住宅的户型户型大小根据社会调查的资料来设计的，建筑面积为47—145m2以上不等的多种形式，满足不同阶层的人。户型从一室一厅一卫至三室二厅二卫等十五种户型，总的户数在2063户左右。规划建设成为一个5、6、18、24层的多功能高档住宅小区。根据以往的顶数都有难出售，价格低等特点，因此在这次规划中有的户型设计了六层为全越层式住宅，并配置了楼顶花园，建筑立面及屋顶的设计手法体现了精美的现代主义风格，增添了住宅的文化内涵，形成了亮丽的城市景观。（二）住宅的层数综合考虑用地的经济性、建筑的造价、施工条件、居民生活水平和居住方便的程度等因素，该小区规划建设成为一个5、6、18、24层的多功能高档住宅小区。六、公建项目公建布局形式鼎城小区入口处为物业管理用房，为业主提供便利条件。儿童活动区域及健身活动区域均设置在人行景观道上，让业主在健身休闲之余享受如诗如画般的美丽景色。七、小区道路道路等级的划分小区内的道路分为二级，即：园区道路及宅前小路。园区道路幅宽为6m；宅前路为3m，建筑后退道路边缘最小为2.5m。道路的布置形式居住小区道路是城市道路的延续。居民对小区的道路，一方面希望能顺利的进入城市道路，另一方面，又不愿意无关的车辆与人流干扰他们的安静和安全。在本次规划中，通过小区道路的向南北两个方向延伸，使整个小区溶入城市的大环境中。八、小区绿地小区采用不同的植物材料及绿化布置手法，楼间绿地形成了丰富多彩的绿化系统。既形成了集中的公共活动空间，又有单独的使用活动范围，有效的改善了环境和景观，增加了居民的室外活动空间，增强了居民的良好的邻里气氛，使小区成为现代化的花园式小区。九、小区环保及卫生在入口处布置了两个可移动式垃圾箱，既不影响园区美观又便于垃圾转运。小区内布置给水、排水、电力、电讯、采暖管线。排水经化粪池处理后，先由园区内管网进入中心路预埋的主管网。鼎城十、小区智能化管理小区设多处探头，与物业管理办公室相连，各入口配备保安人员，不定时检查、巡逻，确保小区安全，物业部门认真做好小区环境卫生，帮助各户解决一些困难。十一、消防与安全措施为深入贯彻《中华人民共和国消防法》，提高全民消防意识，推动我省城市社区消防建设工作的全面开展，切实将消防安全工作落实到基层，提高城市社区抗御火灾的整体能力，实现城市小区消防“自我管理，自我教育，自我服务，自我提高”的要求，根据全国城市小区消防建设工作会议精神，制定相应措施。第四章产品市场分析一、市场规模、投资结构分析1、大洼县概况大洼县位于辽宁省西南部，大辽河、辽河下游，辽东湾东北部，是环渤海经济带县份。大洼县于1975年建县，1988年被国务院确定为沿海开放县，是辽宁省15个县域经济发展重点县之一，全县总面积1387平方公里，下辖14个镇，全县总人口35万大洼县东西最宽60公里，南北最长78公里，土地总面积1683平方公里。全县辖10个建制镇、5个乡、17个国有农（苇）场、1个经济技术开发区、29个社区和138个村委会。大洼县土地总面积中包括省科研所、三角洲管委会两块飞地，其面积分别为2km2和101km2，而所辖乡镇及经济区总面积为1580km2。2、房产投资结构鼎城大洼房产市场供求结构：受到“五点一线”和“辽东湾经济区”的双重效应影响，疏港铁路即将通车等利好消息的刺激，以及当前市场供不应求的特征，未来大洼房地产市场仍将具有较大的发展空间。2012年第一季度大洼房价均价达到3000元/平米以上，临湖好位置达到3500元/平米，今年房价在3800元/平米左右。放眼大洼全县，这里属于增值宝地，是低成本高品质养生度假的最佳选择。二、客户及目标市场定位与分析1、目标消费群定位东湖胜景先前确定了产品走中档偏高的路线，而作为一个中高档楼盘，它所面对的客户群也必然是有选择性的。由消费群金字塔的结构也可以看出，中高档消费群数量并不为多，但要求并不为低，可以说对于“质”与“价”的平衡与协调，他们是几类消费群体中最头痛的族群。介于本项目为大盘属性，市场客户定位方面应尽可能扩大客源，故此，客源基本上以中等，中高等阶层客户为主，一网打尽式客户定位，现从区域上作逐一分析：1.1客源区域一级区域：大洼主城区内；二级区域：外阜购房者（全省范围内）；三级区域：大洼主城区以外的其它县乡及车程在1小时内的周边城镇。1.2客源职业私营业主、个体经营者；大洼在外务工者；大洼本地政府公务员；企业高级管理人员；学校、医院、银行等企事业职工；大洼本地效益较好的企业职工；富裕进城的农民。1.3购房目的鼎城宜居型：选择环境好，适合居住的人群新增型：新婚或分家的购房，拆迁购房，外出务工返乡购房；改善型：改善原有住宅环境和居住层次的；工作型：因为工作原因来大洼，为了工作方便的人群。1.4吸引客源种类以个体买家为主，集团客户为辅；立足于中高收入阶层，争取吸引工薪阶层。2、主力客源分析总体量26万平方米，客源定位为公务员阶层、当地富裕阶层、工薪阶层、返乡置业者四大主力群体。一期确定以公务员阶层为客源群体的引导者，以吸引带动主力群体和其他购买力群体的购买，从而达到提升本项目品质形象和顺利去化目的。2.1公务员阶层收入状况：公务员阶层在当地属于中高收入人群居住现状：目前公务员居住环境以单位自建经济适用房和定向公务员商品房为主，公务员购买享有政府补贴政策.25岁以下人群：一般是处于工作起步阶段，经济基础薄弱，购买商品房承受能力有限，这类人群大部分暂时没有考虑购买商品房，少数在父母经济支持的情况下考虑购买，是市场的潜在需求者，主力房型需求为二房，面积90平方米左右。25－35岁人群：一般是事业处于发展和稳定阶段，在父母经济支持的情况下，打算购买商品房作婚房使用或从原父母家中分离，独自生活。这类人群不全部是目前的需求者，但是很明显他们具有更强的购买力，是市场的潜在需求者，主力房型需求为二房和三房，面积90-110平方米。鼎城最需要关注的人群是36-45岁的年龄段群体：这类人群事业已经稳定，并有较大的发展，他们已经有了较为牢靠的经济基础，开始打算购买商品房以改善目前的居住条件，因而这部分人群是现实的主流需求者，主力房型需求为三房，面积110-120平方米。另一较为值得关注的人群是46岁以上人群：他们多在国家机关部门担任领导职务，家庭年收入一般在4万元以上，收入水平在大洼属于高层阶级，二次置业购买商品房以改善居住品质的愿望较为强烈，主力房型需求为三房以上，面积130平方米以上及大户产品。2.2富裕阶层：收入状况：富裕阶层包括私营主、事业单位领导、中层干部和效益好企业的领导、中层干部等。居住现状：企事业领导及中层干部居住环境以单位自建房为主，为改善居住环境，现已有相当数量的企事业领导及中层干部购买了商品房。私营主自建房屋和与父母同住比例较高，为追逐更高生活品质，购买商品房的比例逐年增加