住房问题 演示文稿(Done)

住房问题•面临不断诟病的中国房地产•现状和维持现状将导致的问题•发达国家的经验•解决之道住房痛苦指数:衡量房价超过居民合理购房负担程度的一种测算指标。1.面临不断诟病的中国房地产房价4.5倍幸福指数痛苦指数小于大于国内外各大城市住房痛苦指数•2006年北京市住房痛苦指数=5.00•2005年深圳市住房痛苦指数=4.46•2005年厦门市住房痛苦指数=5.26•2005年西安市住房痛苦指数=3.12•2005年巴黎住房痛苦指数=2.47•2005年南锡住房痛苦指数=1.00•2005年东京住房痛苦指数=1.00TopThree4.46深圳5.26厦门5.00北京住宅住宅美中ARealHouse,NotAnApartmentII.租售比，房屋租售比是指房屋每平方米月租金与每平方米售价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。如果租售比低于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。租售比无论是高于1∶200还是低于1∶300，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。以武汉市内环为例，2011年均价9,000元/平方米（参考媒体保守估计），每平方米租金约为23元/平方米，得到武汉市内环租售比为1：391.3，作为主流投资来看似乎有点言过其实了；再如上海、北京等国际大都市，根据搜索结果，位于1:450-1：650了（p.s：真担心，如果气候变暖真如那些专家所说那么严重，京津唐、长三角、珠三角的房子地基不都泡水了吗？！70年的产权拥有期用得到吗？！早点转战中部吧！！）。III.房价收入比，是指居民购房总价与家庭年全部收入的比值。具体公式为：(套均面积×均价)÷（家庭年收入）。以北京为例：2009年，一套4环以内普通两居室新房80平米，按疯狂涨价后单价2万5千元计算，平均200万左右；若以工作五年的中产阶级家庭为单位买房，假设夫妇月工资为2000元，则家庭月收入达到4000元，年收入为4.8万元。这样房价收入比则为40，与美国的10倍相当。一般认为，合理的房价收入比的取值范围为4-6。若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫，高出越多，则存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。处于08年次贷危机中接近崩盘的美国房市信心不灭的大陆房价2.现状和维持现状将导致的问题I.房地产过度投资II.银行贷款风险增加III.垃圾围城和排污系统严重不足的局面IV.制造业和高新产业得不到发展房地产过度投资•会导致国内国际钢材价格上涨，中国将在铁矿石谈判中处于更加弱势的地位，建筑成本将一再被境外铁矿石企业抬高•国际热钱大量流入，隐藏二次亚洲金融危机可能•社会恐慌和不安全感增加，造成社会不稳定银行贷款风险增加•由于不断攀高的房价，必然导致按揭数量和比例的增加，商业银行将面对比重更大的不良贷款•民营企业制造业贷款困难•孳生高利贷、典当行等暴利产业垃圾围城和排污系统严重不足的局面•垃圾围城（严重如：北京市）。据统计，截至2010年中国97％的城市垃圾无法处理，只能堆放或填埋，由垃圾填埋场形成的环状带已经成为各大城市的“新外环”•由于过度开发地面建筑项目，地下基础建设设施目前很难跟上，生活污水和强降雨水很难从已经老旧的排污系统中被代谢北京市的新外环（黄色标注为各大垃圾填埋场）制造业和高新产业得不到发展•地方政府财税过度依赖于房地产行业，忽视了对制造业和高新产业的扶持•许多原本从事制造业的公司企业纷纷涌入房地产市场，例如像格力、李宁、海尔等家喻户晓的各自行业巨头们也开始着重于“副业”3.国外经验•楼市崩盘，上世纪90年代初日本爆发的房地产泡沫破裂，是世界各国历史上迄今为止最大也是最深的一次房地产危机，至今仍无完全恢复的迹象。I.政策失误：第一，利率太低，资金泛滥，引导失误监管失控。第二，盲目扩大信贷，滥用杠杆作用。第三，投资投机成风，股市楼市连动，管理监督形同虚设。II.影响：泡沫破裂后许多日本居民成为千万“负翁”，家庭资产大幅度缩水，长期背上严重的财务负担，在相当长的时间里严重影响正常消费。日本银行及非银行机构的不良债务高达100万亿日元，最后成为坏账的达到几十万亿日元。倒闭和被收购的银行和房地产公司不计其数，大量建筑成为“烂尾楼”。建筑业饱受重创，1994年合同金额不足高峰期的三分之一，国民经济陷入长达十年的负增长和零增长。高野山の金剛峯寺,和歌山県高野町OsakaCastle（大阪城堡）4.解决之道•改变必须买房的观念•健全房产租赁市场•增加廉价房建设投入资金和土地•通过增加中小城市建设促进城市化•放宽居民自建房的资格•谨慎宏观调控，采取紧缩货币政策MerciBeaucoup!!!!