世联-沈阳辽报综合体项目整体定位及物业发展建议304P

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。辽宁XX综合体项目整体定位及发展战略报告谨呈:本报告是严格保密的。2一、项目概况本报告是严格保密的。3项目基本指标及规划限制条件项目位置：沈阳市和平区金廊七号地占地面积：5.2万平方米建筑面积：25万平方米容积率：5地块形状：规则的矩形；东西走向222米，南北走向186米•土地使用性质为商住混合用地，其中公建比例不得低于70%•青年大街沿线限高100米•在沈阳市总体规划中，本地块的开发强度被限定为容积率4-5规划限制条件项目基本指标本报告是严格保密的。4用地现状：形状规则，内部平整；四周均为市政道路北至文兴路地块内部南：文体路以南为五里河体育场。内部：地块现状大部分为平整的荒地，西北角与南部一侧有部分待拆厂房。东南角为五里河城售楼处。北：文兴路以北为万科紫金苑，属于城市中高档社区。西至五里河街南至文体路西：五里河街以西为五里河城，包括写字楼、公寓、商铺多种物业。东：青年大街为城市主干道，道路东侧为沈阳市科学馆等公共设施。东至青年大街本报告是严格保密的。5项目位于沈阳的城市门户——五里河区域内，该区域在市民心中认知极高。距离沈阳市桃仙机场仅30分钟车程。区域内集合了万豪、喜来登两家五星级酒店，以及夏宫等早年沈阳市知名的娱乐场所。区域内的河畔花园是沈阳市最早的高档社区，聚集了大量的影视明星和外籍人士。2004年入市的高档公寓五里河大厦延续了区域的高端形象，是目前沈阳市最贵的公寓之一。喜来登万豪五里河大厦河畔花园本项目本项目本报告是严格保密的。6项目位于沈阳市城市发展中心——金廊上，未来发展潜力十足。截止2005年年底，在北陵公园至浑河北岸沿线金廊区域内，新开发建设项目已达40个，总占地面积88万平方米，规划建筑面积664万平方米，投资金额约297亿元。汇宝国际、华锐世界城、领先国际、昌鑫置地、北方传媒中心等综合体项目在06-07年间入市，涵盖商务办公、星级酒店等多种物业。上海百联、北京华联、长春卓展、深圳铜锣湾等知名商业纷纷入驻金廊，商业建筑面积逾60万平方米。五里河体育场地区金廊九大节点之一文教体卫、科技信息用地本项目金廊是沈阳城市发展战略中确定的核心概念，是一条中央都市走廊，具有独特的战略作用。其目标是：通过逐步的开发和改造，使其成为建筑标志化、环境生态化、道路景观化的现代服务业产业聚集区，国际大都市的形象展示区，东北中心城市的核心控制区；成为沈阳充满活力的生命中轴和创造新世纪辉煌的黄金走廊。本报告是严格保密的。7项目本体条件小结五里河区域是沈阳市传统的富人聚集区，有着极高的区域认知；位于金廊沿线，是规划节点之一，是政府的重点发展区域。交通路况较好，东临城市交通主干道青年大街。距离沈阳市桃仙机场仅30分钟车程。交通条件区位认知与五里河体育场仅一路之隔。距离万豪、喜来登步行5分钟即可到达。配套资源本报告是严格保密的。8二、目标解析本报告是严格保密的。9开发目标开发背景：由于近几年的快速发展，辽宁日报集团原有的总部大楼已经不能满足更高的需要，因此必须建设新总部大楼。辽宁日报社希望借此机会实现一定的创收，但未来并无介入房地产开发的打算。因此项目品牌并不是本次开发的目标。最低目标：自有资金（1.5亿人民币）全部沉淀，但能够按时偿还银行贷款；最高目标：回收全部投资，除了实收一栋自用的写字楼以外，实现一定的剩余利润。在保证资金安全、规避财务风险的前提下，实收一栋自有物业，并实现一定的剩余利润。偿还贷款回收投资实现利润开发目标的三个层次：本报告是严格保密的。10在回收全部投资的目标下，本项目9.5万平米的公建必须实现7600元/平方米的均价总投资估计：总收益估计：住宅写字楼其他公建规模（平米）750008000095000开发成本（元/平米）200035002500开发成本总计约6.7亿元；土地成本总计约3.4亿元；财务成本总计约0.9亿元；写字楼自用；住宅销售收入总计约3.8亿元；在回收全部投资的目标下，总收入至少为11亿元，则其他公建必须实现7600元/平方米的均价。在偿还全部贷款的目标下，总收入至少为9.5亿元，则其他公建必须实现6000元/平方米的均价。总投资估计约为11亿元。住宅写字楼其他公建规模（平米）750008000095000价格（元/平米）5500--7600本报告是严格保密的。11由于酒店的前期投资大，而变现可能性极小，基于风险防范的目标，不建议发展酒店物业。本项目对酒店物业可采用的经营或销售方式：由于酒店前期投入大，回收期长，因此难以实现按时还款的最低目标对酒店的持有经营方案，从前期的资金投入来看，积压资金较多，回收期在15年以上，不利于实现现金流的正常运转。从后期的经营来看，对酒店经营管理的好坏决定了本项目的长期收益。因此，自持大规模的高级酒店物业存在较大风险，不推荐采用。目前沈阳市场上没有酒店整体销售的案例，因此存在较大的销售风险从成本角度考虑，前期投入成本是其他公建成本的2-3倍，资金投入较大，而目前沈阳市场中还没有高档酒店整体销售的成功案例，因此，酒店物业能否顺利销售将决定本项目的成败，辽报集团必须承受较高的财务风险。以返租为主的销售方式带来经营风险与法律风险市场上主流的销售模式，返租存在着诸多问题。首先，建设部严禁返租，目前市场中普遍采用的都是变相的返租的擦边球。由于竞争的更加白热化和物业本身价格过高，使得经营者经营困难，投资者蒙受损失，而风险也会转嫁于开发商，未来投资者对返租模式的信任度逐渐降低，从而不愿投资以返租模式销售的物业。而沈阳产权式酒店的销售状况亦不令人满意，因此该种模式不具可行性。持有经营整体销售返租销售本报告是严格保密的。12附件：四星级酒店投资回收期测算测算依据：高层酒店建安成本约2500-3000元，四星级酒店装修标准为4000-4500元/平米，标准间面积约30平米；总成本约7000元/平米；平均5年重新装修一次，为简化计算，摊销到每年支出；沈阳市四星级酒店旺季价格约500元/天，年平均入住率为70%；效益型酒店利润率一般为30%-35%，本测算取35%；贴现率按长期贷款利率稍作上浮为6%；建设期第1年第2年第3年第4-15年第16年第17年现金流入0441004410044100441004410044100现金流出210000240002400024000240002400024000净现金流-210000201002010020100201002010020100累计净现金流-21000018962.2617888.9316876.35……7912.297464.425累计净现金流现值-210000-191038-173149-156272……-6871.51592.9198►四星级酒店能够提供长期收益，并提升项目的整体价值，但前期投入太大，积压资金较多，不利于实现现金流的正常运转，投资回收期一般为15年以上，不能实现资金的快速回笼。四星级酒店投资回收期在15年以上本报告是严格保密的。13三、市场研究本报告是严格保密的。14根据项目本体特征确定市场研究的范围项目本体特征•较大规模综合体项目。•经济技术指标未定，可能涉及多种产品形式。市场研究范围•城市房地产市场宏观特征。•区域背景研究。•中高端城市住宅市场研究。•商业市场研究。•商务市场研究。本报告是严格保密的。15近年来沈阳市GDP及固定资产投资额加速增长2000年以来，沈阳市GDP年均增长12.2%，高于全国同期水平4.4个百分点,增长速度迅猛，未来的上升空间很大；沈阳市2005年的GDP增长速度是16%，沈阳市房地产业处于高速发展期，能够支持房地产业的快速发展；沈阳固定资产投资增长速度迅猛，年均增幅25.6%,居全国主要城市前列,大量投资已经在基础设施建设方面发挥了效用。1119.11236.514001603.41900.72240262303403583971.41363.110.4%10.5%13.2%14.5%16%15.6%33.0%44.7%66.70%40.30%15.50%9.1%05001000150020002500200020012002200320042005亿元0%10%20%30%40%50%60%70%80%GDP固定资产投资GDP年增长率固定资产投资增长率沈阳全市历年经济发展状况房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展本报告是严格保密的。16人均GDP超过3800美元，房地产市场处于快速发展时期主要城市GDP比较上海北京天津青岛成都大连沈阳武汉哈尔滨长春GDP（亿元）9144681536652563237122902240223818301676人口（万）1742153810467611159603693831974724非农业人口（万）-1162556263-280446-467313人均GDP（元）52491443083502735420204573797732092269311887023135800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期人均GDP与房地产发展关系生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型沈阳2005年人均GDP约3866.5美元，房地产市场处于快速发展期，即将进入平稳发展期本报告是严格保密的。17房地产市场投资保持较快增长，占固定资产比重逐年上升“十五”时期沈阳固定投资及房地产投资情况0.0200.0400.0600.0800.01000.01200.01400.01600.0200020012002200320042005亿元0.010.020.030.040.050.060.070.080.090.0100.0%固定资产投资（亿元）房地产开发投资（亿元）房地产开发投资增幅（%）房地产开发投资占固定资产投资比重（%）“十五”期间沈阳市固定资产投资以年均39.1%的速度大幅增长，房地产开发投资年均增幅更是达到了45.2%，高于固定资产投资6.1个百分点。从2002年开始，沈阳房地产开始快速发展，开发投资增幅在50%左右，2004年更是达到了93.2%。但2005年受国家宏观调控影响，增幅大幅回落至20%左右。沈阳市房地产开发投资在固定投资中所占的比重逐年上升，接近1/3。本报告是严格保密的。18“十五”时期，沈阳房屋施工面积年均增长54.9%，竣工面积年均增长40.5%。2005年，沈阳商品住宅施工面积达2438.3万平方米，比2000年增长3.84倍，年均增长30.9%；商品住宅竣工面积达927.7万平方米，比2000年增长3.20倍，年均增长26.2%。房屋施工竣工面积近年来均呈大幅增长，年均增长率超过40%“十五”时期沈阳房屋施工竣工面积情况05000000100000001500000020000000250000003000000035000000200020012002200320042005平米-10.00.010.020.030.040.050.060.070.0%施工面积竣工面积施工面积增幅竣工面积增幅本报告是严格保密的。19商品房销售市场活跃，增势强劲，年均增长30%左右“十五”时期沈阳商品房销售情况0.0100.0200.0300.0400.0500.0600.0700.0800.0900.0200020012002200320042005亿元(20.0)(10.0)0.010.020.030.040.050.060.070.080.0%商品房销售面积（万平方米）商品房销售额（亿元）增幅（%）增幅（%）►沈阳商品房及商品住宅销售从2001年谷底开始，持续大幅增长，至2004年增幅达到最大。2005年由于受宏观调控影响，增幅下降。►20