杭州土地市场调研报告

类金融事业总部第1页共29页2008-2009年杭州市土地市场调研报告目录一、市场概况（一）．2008年市场概况：成交量减半，市场收缩明显（二）．2009年市场概况：由严重收缩到高速回升的急速逆转1.第一季度:土地市场仍延续惨淡情形2.第二季度:楼市回暖带动市场信心回升3.第三季度：土地市场再现火爆场景4.第四季度：火爆场景延续5.1-12月土地市场成交小结6．工业市场7．写字楼市场二、地价分析（一）2008年地价分析：竞价乏力，重点地块存在战略性竞争（二）2009年地价分析高价位水平基本不变，由竞价乏力到“抢地”三、区块分布（一）2008年区块分布：滨江下城为供地主力，老城区厂房地块发力（二）2009年区块分布：拱墅成为供地主力，首推宜居板块，未来两年田园、丁桥或成新热点四、2008年杭州市土地市场解析（一）政府态度：前期控制试探，后期鼓励明朗（二）宏观调控：上半年抑通胀，下半年促增长（三）资本市场：企业融资受阻，行业格局重构五、当前土地市场政策动态六、当前宏观经济走势七、回望2009这一年……八、未来调控政策对房地产业影响预判九、2010年土地市场走势与展望十、2010年土地市场情况---货源充足十一、土地招商情况十二、大杭州地区拿地企业情况及客户群分类类金融事业总部第2页共29页一、市场概况（一）．2008年市场概况：成交量减半，市场收缩明显2008年杭州市土地市场没有继承丝毫上一年的激情和狂欢，44宗经营性房地产土地的低交易量没能上交一份令人满意的案卷。而同样令人黯然神伤的事物在过去的一年之中又何其多。2008年杭州土地市场也经历了属于它自己的阵痛期。成交量减半，市场收缩明显43宗出让，1宗租赁——这个来自杭州市公共资源交易中心数据让人真实感受到了今年杭州市土地市场的惨淡经营。共44宗的交易量仅是2007年的一半，2008年杭州市土地市场明显萎缩。统计数据显示，2008年全年杭州市共成交经营性房地产土地44宗，其中土地出让43宗，土地租赁1宗。完成交易金额220.83亿元，总成交面积为160.74万平方米。土地均价为13739万/平方米。和去年相比，数量减少50%，成交土地面积减少60.74%，成交金额更是降了69.47%。虽然全年交易收缩，但是全年交易趋势却是由少到多。上半年只有15宗地完成交易，而下半年有29宗。特别是第二季度到第三季度的大幅跳跃，让人看到上半年市场的低迷观望情绪有一定缓解从土地用途上看，纯住宅用地占了13宗，占29.55%；商住综合用地有9宗，占20.45%；商业用地成交最多，为22宗，占了50%。而去年同期，杭城共出让的88宗地块中，住宅用地成交最多，成交了45宗，占总成交数的51.14%左右；商业用地次之，成交了35宗，占39.77%；商住综合用地最少，仅成交了8宗。杭州市2007-2008年土地交易情况住宅用地的减少也可从杭城商品房销售存量上看出端倪。根据住在杭州网统计数据显示，2008年杭州市主城区共成交了23202套房子，与去年同期相比减少了41%。住宅的积压使得住宅用地出让收到一定影响。时间土地宗数土地面积成交金额2007884093624方5163197万2008441607358方2208319万降幅-44-248626方-3586956万降幅比-50%-60.74%-69.47%类金融事业总部第3页共29页（二）、2009年市场概况：由严重收缩到高速回升的急速逆转截至10月份，与2008年同期相比，2009年杭州土地市场交出了一份不错的成绩单。由表1的数据显示，2009年前三季度，杭州市共成交经营性房地产土地61宗，共计出让面积约2629.8亩，完成交易金额324.9019亿，与2008年同期相比，成交宗数、面积和金额分别上升了84.85%、35.27%、61.44%。从表2的杭州市09年前三季度土地交易情况来看，不管是出让面积还是成交金额，整个市场由严重收缩到高速回升大幅跳跃，从第一季度的颓势到第二季度末开始的火热，着实上演了一次华丽转身。表1.108与09年前三季度杭州土地市场交易情况对比时间出让地块宗数出让面积成交金额2009前三季度611753295㎡(约2629.8亩)324.9019亿2008前三季度33129610㎡(约1944.05亩)201.2533亿同比增长28↑84.85%457194㎡(约685.7亩)35.27%123.6486亿61.44%表1.22009年前三季度杭州市土地交易情况2009年出让宗数出让面积成交金额第一季度15362亩25.71亿第二季度13663.86亩89.7亿类金融事业总部第4页共29页第三季度331605亩184.3亿前三季度总计612629.8亩324.9亿1.第一季度:土地市场仍延续惨淡情形受国际金融危机影响及国内房地产市场的调整，09年第一季度的杭州土地市场延续了2008年下半年的低迷情况，总成交金额仅占前三季度总和的8%。与08年第四季度相比，09年第一季度的出让宗数增加了36.4%，但出让总面积减少了22.5%，同时成交均价降低了21.23%。可见一季度出让宗地数的增加并无法说明土地出让市场回暖，原因是在市场一改昔日之火热、出现土地难推的尴尬现状的形势下，杭州市政府更多地推出小块宗地以符合市场的运行状况。此时，同低迷的楼市相呼应，土地市场延续了量价齐跌的惨淡景象，15宗出让地块中包含1宗纯住宅用地，14宗地块加价20万直接成交。2.第二季度:楼市回暖带动市场信心回升由于第一季度土地出让情况不佳，09年4、5月份杭州市国土资源局仅推出3宗地块，其中还不包括纯住宅用地。然而此时随着楼市逐渐回暖，一方面存量房迅速消化，开发商资金回笼，另一方面市场对未来楼市有积极预期，加之供给方面迟迟没有宅地推出，开发商的土地储备需求不断累积。6月份，杭州市加大了地块特别是宅地的投放量，成交的10宗地块中有9宗宅地，在推地节奏上，是“数度紧急加推”。在楼市火热和土地供给放量的双重刺激下，累积数月的置地需求集中爆发，开发商正式打响土地争夺战。出让的10宗地块中，有7宗地的溢价率超过50%，5宗地溢价率超过60%，更有两宗地溢价率在80%左右。土地市场开始呈现一片狂热景象。3.第三季度：土地市场再现火爆场景类金融事业总部第5页共29页杭州透明售房网数据显示，09年1月份，杭城楼市还积压了3万多套存量房源，但是经过短短6个月，这些存量房源已经消化了一半多。消化速度之快，已经远远超过了新推房源的速度。在楼市和土地市场的相互推涨下，土地市场继续迈向高潮。第三季度出让总面积、成交总金额分别占前三季度的61%、56.72%。出让的33宗地块中，纯住宅用地20宗，占总出让面积的66.63%；商业用地9宗，占总出让面积的12%；综合用地2块，占总出让面积的20%；公共服务设施及科研用地共2块，占总出让面积的1.37%。此时土地市场频频刷新记录，“地王”不断涌现。4.第四季度：火爆场景延续12月份土地市场依然火爆，共成交三类用地(住宅、商业办公和综合类用地)36宗。其中，住宅类用地18宗，楼面价跌破9000元。从土地市场竞争格局来看，居住类用地依然是竞争焦点。5.1-12月土地市场成交小结（1）、总体成交情况1-12月份土地市场与楼市的发展轨迹非常相似，在4月份楼市出现火爆迹象后，政府在6月份开始大力推地，开发商的热情也被大力调动起来，于是出现了地市和楼市双双暴涨的局面。1-12月份共成交各类土地120多宗，总成交面积370.6万平方米。其中，住宅用地占地面积占了71%。（2）、成交结构：1-12月份，住宅类用地的单价分布集中在1000-2000万元/亩。1000万元以下土地比重在12月份有明显回落，而12月份在1000-2000万元之间的土地比重大幅度上升。类金融事业总部第6页共29页（3）、成交区域1-12月份，住宅类用地主要分布在拱墅区和江干区。11月份开始，经济技术开发区和滨江区出现明显的增长势头。预计未来2年内，上述几个区域将成为杭州楼市供应大户。（4）、成交价格从楼面价来看，1-12月份呈现明显的“商住倒挂”，居住类用地楼面价已经接近万元。尤其是6月份以来地王频现，更推动了给类用地价格的攀升。但是11月份的基础上12月份住宅用地价格有所回落，楼面均价不到9500元。市场趋向理性。(5)土地市场动态12月份的土地市场依然以居住类用地为主导。在12月份共出让了20宗居住类用地，5宗商业用地。从竞争程度来看，居住类用地依然异常激烈。6．工业市场随着全国工业市场的走暖，杭州工业市场也不断趋好，工业总产值持续增长。从租金市场上看，各个物业类型租金均保持平稳。研发办公楼租金报价仍为最高，保持在每月每平方米50元(US$7.32)，厂房本季度报价为每月每平方米16元(US$2.34)，仓库报价为每月每平方米14元(US$2.05)(表五)。从杭州的三大国家级经济开发区的土地售价来看，杭州国家高新技术产业开发区(滨江)和杭州经济技术开发区的土地价格最高，截止第4季度末同为每平方米480元(US$70.28)，与上一季度持平。萧山经济技术开发区土地价格最低，为每平方米288元(US$42.17)，仍处于较低的水平(图五)。基于对整体外部经济环境正在全面复苏的预期，我们预计杭州的工业市场将持类金融事业总部第7页共29页续趋好。而租金仍将保持较为平稳的水平。7．写字楼市场杭州市甲级办公楼市场有一个项目完工上市：钱江新城板块的东杭大厦。此项目的上市给杭州市甲级办公楼市场带来25,649平方米的新增供应。截止2009年第4季度末，杭州市甲级办公楼市场的租金为每天每平方米3.80元(US$0.56)，环比上涨0.53%。本季度甲级办公楼的空置率攀升至24.45%，环比上涨4.17个百分点(表二)。浙江省民营经济企稳回升。预计杭州市2010年第1季度的雇佣前景将增长至13%，环比上一季度增加1.0个百分点。这暗示着下一季度办公楼租赁需求的持续增长。值得关注的是，2010年将有大量新增供应入市，尤其集中在钱江新城板块。短期内，高企的空置率难以改变。在销售市场方面，办公楼平均销售价格显著低于住宅的售价。由于部分投资者认为办公楼价格依然有较大上涨空间，因此他们大量购置被拆散销售的办公物业。相对于办公楼销售市场的火热，租赁市场则显得相对平淡。二、地价分析（一）2008年地价分析：竞价乏力，重点地块存在战略性竞争回顾2007年杭州土地市场，从年初便一路高歌，成交价超过出让总价的就有37宗，占出让宗地总数的42%。“天价”、“地王”这些字眼频频出现在拍卖现场头条报道之中，似乎不谓高价就不合常理。各开发商也力争上游，拍卖会现场气氛热烈，竞价一轮高比一轮。但到了2008年情况突然发生了改变。2008年第一季度成交的8宗土地中，成交加价平均增幅仅6.15%。再如第三季度，在推地数量上相较第一、二季度大幅提高，但是出让价格更趋清冷。18宗土地类金融事业总部第8页共29页的成交价和出让价差值，成交价高于出让价不足1%的高达13宗。2007年百家齐鸣，由于消费市场的兴起，企业拿地冲动十分显著，往往是政府推出一块开发商就争抢一块。很多开发商围绕土地部署公司的战略发展。然而2008年开发商更多以战略目标来竞购土地。由于资金紧张，国家紧缩的信贷等产生的经营压力，盲目拿地将极有可能另企业深陷困境。因此，地块优秀、资金充裕、企业有战略发展要求，只有满足这三个条件的开发商才会在拍卖会上竞相加价。另一方面拿下这些地，也是企业未来的战略发展所在。（二）2009年地价分析高价位水平基本不变，由竞价乏力到“抢地”回顾2008年土地市场，2007年的火热竞价局面难以持续，开发商竞价活力日趋衰减。2008年第一季度成交的8宗土地中，成交加价平均增幅仅6.15%。再如第三季度，在推地数量上相较第一、二季度大幅提高，但是出让价格更趋清冷。18宗土地的成交价和出让价差值，成交价高于出让价不足1%的高达13宗。但这种情况在2009年开始出现转变。延续了08年的低迷状态，2009年第一季度推出地块的竞价活力达到低谷，