城镇土地使用税纳税义务人的确定

城镇土地使用税纳税义务人的确定主讲人：河南地方税务局财产行为处调研员杨翠芹城镇土地使用税纳税义务人的确定尊敬的纳税人：大家好！今天很高兴和大家一起交流一下城镇土地使用税纳税义务人的规定。说到城镇土地使用税的缴纳，第一个需要明确的就是谁是纳税义务人。现在，根据土地使用人所使用土地的性质及状态的不同，按使用国有土地、集体土地、特殊情况下使用的土地以及免除纳税义务的情况等4个方面，分别为大家介绍一下有关规定。城镇土地使用税纳税义务人的确定首先介绍使用国有土地的单位和个人纳税义务人是如何确定的我们先来看看法规的规定。《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条规定：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。这里所称的单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称的个人，包括个体工商户以及其他个人。城镇土地使用税纳税义务人的确定在这里要特别提请大家注意的是这一规定有两个要点：第一个要点是：征收土地使用税的范围。征收土地使用税的范围明确界定在城市、县城、建制镇、工矿区。具体范围有多大，是由市县人民政府划定的。第二个要点是：在这些范围内使用土地的所有单位和个人都是城镇土地使用税的纳税义务人。其次，来介绍一下使用集体所有土地纳税义务人是如何确定的城镇土地使用税纳税义务人的确定目前，在一些城市、县城近郊，甚至城市区内，有一些集体所有的土地，没有经过国家征用程序已经用于建设和经营用地。对于这些已经转为建设用地的土地如果不征收城镇土地使用税，就会造成使用集体土地的单位和个人，与使用国有土地的单位和个人在税收上的不公平。针对这种情况，财政部、国家税务总局财税〔2006〕56号《关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》规定：自2006年5月1日起，在城镇土地使用税征税范围内，实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人，按规定缴纳城镇土地使用税。城镇土地使用税纳税义务人的确定由于集体所有的土地没有办理流转手续，使用人往往以租赁的形式取得土地的使用权，而且存在多次转租的情况，每个转租人或多或少的从租赁土地中获得收益。如果以收益来确定实际使用人，每一个从租赁土地中获得收益的人，都有理由被认定为实际使用人，但纳税义务人只能有一个。为了合理确定实际使用人，我们以在土地上进行实际开发作为确定实际使用人的标准，也就是不论土地被转租多少次，谁在这块土地上进行开发建设，谁就被确定为实际使用人，也就是纳税义务人。城镇土地使用税纳税义务人的确定比方说：A村将位于城镇土地使用税开征范围内的一片农田出租给B公司，B公司加价后又转租给C公司，C公司承租后，在该宗土地上开发建设服装批发市场出租门面房给商户经营。应当如何确定城镇土地使用税的纳税义务人呢？我们先来分析一下这个案例中的土地使用人：A村、B公司、C公司从这片土地上都取得了租金收入，从收益的角度讲，他们都在利用这片土地进行经营，都算是实际使用人，但最终的使用人又是承租门面房的商户，那么，确定谁是城镇土地使用税的纳税人最为合理呢？根据“房依地建，地随房走”的原则，C公司在这片土地上建房，是这批房产的所有人，所以，就应被确定为该片土地的纳税义务人。城镇土地使用税纳税义务人的确定接下来介绍一下其他特殊情况下纳税义务人是如何确定的城镇土地使用税纳税义务人除了以上两类情况外，还存在着一些比较特殊的情况，比如共用土地、代管土地等，为了妥善解决这些问题，国家税务总局（88）国税地字第15号《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》第四条作了如下明确：“土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。”城镇土地使用税纳税义务人的确定“土地使用权共有的各方，应按其实际使用的土地面积占总面积的比例，分别计算缴纳土地使用税。”从上述规定可以看出，纳税义务是和土地的使用情况紧密相连的，土地的实际使用人在多数情况下更可能被认定为纳税义务人。城镇土地使用税纳税义务人的确定此外，对免税单位与纳税单位共用土地的，国家税务总局（89）国税地字第140号《关于土地使用税若干具体问题的补充规定》明确如下：（一）关于对免税单位与纳税单位之间无偿使用的土地应否征税问题对免税单位无偿使用纳税单位的土地（如公安、海关等单位使用铁路、民航等单位的土地)，免征土地使用税；对纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳土地使用税。城镇土地使用税纳税义务人的确定从这项规定可以看出：如果是免税单位，只要是无偿使用纳税单位的土地，对被其使用的这块土地不征税；而纳税单位无偿使用免税单位的土地，对被其使用的这块土地就要征税。使用土地者是否负有纳税义务和使用者本身的性质有关。比如：一小学拆建，在新校舍建成以前暂时借用某企业的办公楼上课，由于学校是免税单位，被借用办公楼所占用的土地就不征税；而如果是工厂借用学校的教室办公，则被借用教室所占用的土地就要征税。城镇土地使用税纳税义务人的确定（二）关于对纳税单位与免税单位共同使用多层建筑用地的征税问题纳税单位与免税单位共同使用共有使用权土地上的多层建筑，对纳税单位可按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征土地使用税。比如：学校和某公司共用一宗土地建设教室与经营用房，学校教室占了总建筑面积的60%，某公司占用40%，那么，该公司就要对其所使用的40%房屋占用的土地纳税。城镇土地使用税纳税义务人的确定最后介绍一下免除纳税义务人纳税义务的规定对一些在开征区域范围内使用土地的单位和个人，或者由于其职能，或者由于其收入来源，或者由于其用途等的特殊之处，免于其应承担的纳税义务。城镇土地使用税纳税义务人的确定主要规定如下：《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第六条规定，下列7项土地免缴土地使用税：第一项：国家机关、人民团体、军队自用的土地；第二项：由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；第三项：宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；第四项：市政街道、广场、绿化地带等公共用地；第五项：直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；第六项：经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地,从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年；第七项：由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。城镇土地使用税纳税义务人的确定除了条例规定的这7项外，《河南省城镇土地使用税实施办法》第八条又补充了以下两项：第一项：单位和个人举办的学校、医院、诊所、幼儿园、托儿所本身使用的土地；第二项：免税单位自用的宿舍用地。此外，还有一些特殊的规定免除一些单位的土地使用税纳税义务，在这里就不一一介绍了，大家需要时可以通过12366税务咨询热线进行咨询，或者通过互联网进行查找。谢谢大家！