达州房地产市场报告(2016.12.20)

2016.12.07达州房地产市场报告01城市概况和区域属性界定-02城市宏观经济分析-03城市房地产市场-Contents目录01城市概况和区域属性界定-Contents目录城市发展概述概述：达州是四川省下辖的地级市，位于四川省东部，是四川省的人口大市、农业大市、资源富市、工业重镇和交通枢纽，是著名的革命老区，素有“中国气都、巴人故里”之称，是国家“川气东送”工程的起点站;规划定位：达州地处川、渝、鄂、陕四省市结合部和长江上游成渝经济带，规划为成渝经济区、中国西部地区重要的物流枢纽城市；辖区：通川区、达川区、宣汉县、开江县、大竹县、渠县、万源面积：16591平方千米人口：总人口690万，常住人口551.56万（2014年）自然资源矿产资源：截至2012年，达州市石煤已探明储量7.63亿吨，其中保有储量5.80亿吨，表外储量1.22亿吨，炼焦用煤6.39亿吨。主要分布在达川区、通川区、大竹县、宣汉县、渠县及开江县、万源市境内。天然气远景储量达3.8万亿立方米，已探明天然气储量6600亿立方米，是全国继新疆塔里木、内蒙古鄂尔多斯气田之后最具开发潜力的大气田。铁矿保有储量3743万吨，预测储量1400万吨，主要分布在万源市红旗、长石、城区、关坝、水田、沙滩等地。城市区域划分——“两区、四县、一市”区划面积（km²）人口（万人）邮政编码行政区划代码政府驻地通川区900.957.94635000511702东城街道达川区2245120.29635000511721三里坪街道大竹县2076103635100511724竹阳镇开江县103358636250511723新宁镇宣汉县4271130636150511722东乡镇渠县2013148635200511725渠江镇万源市406568636350511781太平镇达州市辖2个市辖区（通川区、达川区）、4个县（宣汉县、开江县、大竹县、渠县）、代管1个县级市（万源市），另附加一个经济开发区（46个行政村）。交通概况国道210国道318国道347国道542国道高速公路达渝高速公路达陕高速公路达万高速公路达巴高速公路南大梁高速公路达营高速公路（在建）万巴高速公路（在建）达州绕城高速公路城际快速通道达州－宣汉快速通道（在建）达州－开江快速通道（在建）达州－渠县快速通道（在建）达州是全国179个公路运输主枢纽之一和四川省12个区域性次级枢纽城市之一，是国家布局规划的二级物流中心城市，西部重要的物流枢纽城市。2013年末，达州市境内公路总里程19450公里，其中高速公路达370公里。铁道线路：襄渝铁路、达成铁路、达万铁路、达巴铁路、成达万高铁（规划）火车站：达州站、达州东站机场：达州河市机场（老机场）、达州百节机场（2018年建成）：中心城区域概况市中心城区发展方向采取“南延西扩东跨，适度向北发展”的城市空间发展模式，主城区面积将达到1189平方公里，城市建设用地为78.95平方公里，城市人口在2015年为100万；城市发展建设用地空间结构形态规划为“一心六片，沿州河与明月江发展的组团式布局结构”，一心：城市绿心火峰山与大尖子山；六片：包扩老城片区、西城片区、南城片区、经济技术开发区、河市片区和亭子片区共六个相对独立的城市片区，面积约1189平方公里;02城市宏观经济分析-Contents目录城市GDP对比达州市生产总值在全省范围内排名第五（成都市除外），2015年全市GDP总量为1353亿元，增速为3.1%，人均GDP为27528元。其中，第一产业实现增加值290.82亿元，增长3.9%；第二产业实现增加值657.52亿元，下降0.2%；第三产业实现增加值402.42亿元，增长9.6%。达州市经济受下行压力不断加大，全年GDP增速仅为3.1%，分别低于全国和四川省平均水平3.8个和4.8个百分点，主要由于国内外市场有效需求不足、竞争加剧，达州市传统支柱产业遭受重创，仅煤炭、天然气、钢材三大行业就下拉达州市经济增速1.5个百分点；备注：数据来源于政府统计局城市经济概况达州GDP值呈逐年增长缓慢，2015年GDP值为1350.76亿元，2013年开始增长率呈逐年递减趋势；达州天然气等自然资源丰富，因此第二产业值的优势较为明显，三大产业每年亦呈逐年增长，2015年出现了负增长；达州工业增值受到国家宏观经济下行影响，增长率呈现逐年下滑的趋势，2015年增长率出现了负增长。城市经济概况达州市近三年社会消费品零售总额保持在14%左右的增幅，2015年为672.47亿元，2015年城镇居民可支配收入为15885元。人均可支配收入逐年增加，但面对整体严峻的宏观经济形势，2015年增长率出现了下滑；小结：1.达州经济运行态势与全省大势保持基本一致，经济在新常态下平稳运行。GDP增速虽呈不断回落趋势，但总体保持平稳，仍在合理区间；2.目前市场有效需求不足、部分行业产能过剩和宏观经济下行等因素的影响，达州规模以上工业回落加剧。2015年实现增加值496.16亿元，比上年下降1.1%；3.达州受特殊的产业结构影响。由于工业产业层次不高，传统产业产能过剩较为严重，而装备制造业和高技术产业仍处于初级阶段，对经济增长的贡献不大。03城市房地产市场-Contents目录房地产投资情况1.达州市社会固定投资额投资增长后劲乏力，投资幅度从2013年逐渐放缓，2015年固定资产投资额为331.68亿元，房地产投资额为82.58亿元，占全市固定投资额的25%;2.2010年-2015年房地产投资持续低迷，2014年-2015年投资额出现负增长，2015年下滑13.1%。备注：数据来源于达州统计局。区域土地市场2016年截至12月商住土地通过挂牌拍卖成交3宗，成交面积约19.79万方，楼面地价在1500-1700元/㎡之间。序号宗地位置建设用地面积用地性质建筑容积率成交时间建筑密度规划建筑面积成交总价溢价率出让期限楼面地价受让人1通川区朝办皂角垭社区59937平方米商品住房用地2.5≤12016-07-0828≤149842平方米22565万元6.36%70年1506元/平米四川明都房地产开发有限公司、四川省广卫房地产开发有限公司2通川区西外镇高峰洞社区38170平方米商品住房用地3.3≤12016-05-1125≤125961平方米21757万元26.67%70年1727元/平米四川达竹嘉兴房地产开发有限责任公司3通川区朝阳街道办事处新酢房社区99866平方米商品住房用地2.74≤12016-05-1125≤273633平方米43442万元3.57%70年1588元元/平米四川铁投城乡投资建设集团有限责任公司备注：数据来源于达州国土资源局。主城区市场住宅价格2016年1-11月达州市主城区商品房成交套数为13045套，成交面积117.51万平方米，成交均价为4973元/㎡。总成交量呈现逐月递减趋势，整体均价表现平稳；备注：数据来源于达州市房管局每日公布的网签数据从全年供应套数走势来看，为迎接返乡置业潮，各大房企在1月份积极推新，住宅供应量较高，经过“春节档”的去化跑量，在3月积极补仓，再次出现集中放量的供应局面。主城区库存及去化情况在楼市“去库存”系列政策的全面刺激下，从宏观数据上来看，达州楼市整体成交出现了“止跌上扬”的现象，上半年达州楼市市场的回升很大部分原因是受一线城市“热导”效应影响，月均去化则达上千套，主城区库存压力依然较大。短期内供大于求的关系难以改善；按照月均备案量1186套，去化周期为15个月，未来高库存的压力将持续。主城区商品房分布概况老城区西外片区项目名称：宏义·江湾城开发商：达州宏义房地产开发有限公司占地面积：2600亩均价：6000元/㎡（精装）主力户型：65.37㎡（套二）、79.96㎡（套二）、110㎡（套三）项目名称：恒基·紫荆苑开发商：恒基地产占地面积：17702.4㎡价格：5350起主力户型：96.69㎡（套三）106.45㎡（套三）项目名称：香榭国际开发商：成都市捷帝置业有限公司占地面积：50亩均价：5750元/㎡在售面积：67.83㎡（套二）104㎡（套三）、104㎡（套三）、110㎡（套三）项目名称：仁和春天国际开发商：达州市仁和春天置业有限公司占地面积：150亩成交均价：约5400元/㎡在售面积：91㎡（套三）、106㎡（套四）、80㎡（套三）、91㎡（套三）项目名称：中迪红星商业广场开发商：达州凯龙置业有限公司占地面积：290亩成交均价：约5000元/㎡在售面积：219㎡（套三）、210㎡（套三）南外片区亭子片区项目名称：上观南城开发商：四川省广卫房地产开发有限公司占地面积：150亩成交均价：5350元/㎡在售面积：75-97㎡（套二、套三）项目名称：雍河湾开发商：香港中渝置地·雍桥置业占地面积：109亩成交均价：5050元/㎡在售面积：80-120平米（套三）项目名称：森林家苑开发商：四川三源房产开发有限公司占地面积：33亩成交均价：约3100元/㎡在售面积：76㎡（套二）、102㎡（套三）项目名称：天恒花园Ⅲ期开发商：四川天恒房地产开发有限责任公司占地面积：4.3635亩成交均价：5380元/㎡在售面积：88-125㎡2015年-2016年主城区在售楼盘2016年主城区部分在售楼盘月均去化27套，月均去化最多的项目为上观南城、西域名苑，月均去化45套，成交均价在5000-5200元/㎡之间。备注：数据来源同行，仅供参考中心城区开发商水平宏义·江湾城香榭国际上观南城仁和春天国际达州开发商整体开发水平相对不低，西外片区作为政府主要打造的居住区域，项目在样板房打造和实景呈现上水平较高，其他区域（老城区、南外区）相对西外片区除个别项目外，整体开发水平差异不大。宏义·江湾城香榭国际上观南城中迪红星商业广场小结1、达州目前整个城区发展空间较小，人口较多，主要密集于老城、南城、北城三大区中，呈现出拥挤局面。西外新区地势较开阔，城市规划较先进，在未来几年，可以肯定它将逐步形成居住氛围和开发热潮；2、达州房地产市场自2013年后全市房地产成交总量逐年递减，2016年土地供应成交方面受到库存积压影响成交较少，预计未来一年库存积压问题会持续存在；3、从品质发展走势看，楼盘社区内配套设施及景观绿化逐渐被消费者重视，居住理念对于购房者已改变，不再是最初原始住房而已，楼盘品质、产品设计和环境居家成为了消费的一部分；