房地产项目融资法律问题探讨

1房地产项目融资法律问题探讨[摘要]随着中国的国家经济和住房制度改革的不断深入快速发展，房地产行业已成为中国的支柱产业，房地产行业是一个典型的资本密集型行业，因此巨大的金融支持对其健康发展是至关重要的。但是，目前房地产企业在中国的主要融资来源于商业银行信贷导致融资结构过于单一。所以此文着重探究当前我国房地产融资过程中出现的最常见的问题，深层次的剖析其个融资方式的不足，希望从企业和政府两方面进行努力，积极的增加融资方式，形成多渠道发展的房地产融资市场，希望最终可以降低房地产融资风险，从而有利于中国房地产业的健康发展。[关键词]房地产；项目融资；投资政策；产业政策房地产因其自身位置的固定性加之投入成本高，以及众多的工程量，房地产行业成为典型的高投入，高风险，高回报的资本密集型产业。陈然作为一个高度资本密集型的行业，其最大的特点是企业自身各方面都高度依赖资本的融入。所以对于这种对人民生活关系重大的资本密集型企业国家专门出台了政策进行规制其发展。其中最为典型的是中国人民银行和中国银行业监督管理委员会对房地产行业进行的特殊规范。虽然国家在一定程度上保障了其房地产企业的发展，但是房地产企业的发展还是不容乐观，首先是以为房地产企业取得土地的成本较高，因为近年来的出让招标，拍卖挂牌出让以及国家收紧土地供应，各个方面都使得土地交易价格相比前几年都快速增长。另外，2自2005年以来的宏观调控，国家强制性的规定开发商不能延迟交付政府购地款，加之银行贷款、信托融资更是大大的提高了门槛，前述各个方面都容易造成房地产企业资金短缺。因此，房地产企业正面临着巨大的融资难问题。一、房地产融资的相关概念（一）房地产业的概念房地产业在国民经济中属于第三产业涵盖了土地及建筑物，房地产业是从事房地产开发，建设，运营，管理和维护，装修和服务为一体的综合产业，包括土地开发，房屋建设，维护，管理，土地使用权有偿转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产抵押贷款，以及由此形成的房地产市场[1]。（二）房地产融资的概念1.融资的概念所谓融资,广义的融资是指一种经济行为，是资金融入（资金来源）的持有人和财务输出（资金使用）的持有人之间的资金流动，本质上是资金的双向互动过程[2]。狭义融资仅指资本的整合。2.房地产企业融资首先，房地产企业融资指的是房地产从最初的土地开发，建筑分配到最终的消费者进行投资消费过程中涉及的资金及相关服务的金融活动。其中包括募集资金、资金运用、资金清算等其它金融服务。此外，从狭义的概念上，房地产融资可以分为两种，包括内部和外部的融资：第一，房地产企业内部的融资资金，包括企业自身的资本公3积，盈余公积，消费者预付购房定金。第二，外部融资可分为直接融资和间接融资。[3]从资本市场分析，主要集中在股票，债券，包括股权融资，债券融资，房地产行业投资基金，房地产信托和其他融资方式。间接融资是指房地产企业不依靠自己的企业的商品交易获得利益，而是通过商业银行贷款来解决房地产融资的巨大成本。（三)房地产业融资特征房地产企业融资比起其它行业的融资更有其自身的显著特点，首先是发展资金的需求量巨大，不能把融资重心放在自身企业上，十分依赖于外部资金。资本密集型的房地产业在从一个项目土地的准备，破土修建到工程竣工，其中的每一个环节都需要大量资金，并且环环相扣，在此过程中，房地产开发商必须通过各种手段外部融资。从未来房地产市场发展走势来看，中国房地产市场单纯依靠银行信贷的情况将有所缓解，建立起完善的融资结构使融资模式趋于多样化。其次，土地和房地产抵押贷款是一个重要条件。正如我们都知道的，房地产是不动产，它必须连接到一个特定的土地之上。但从土地本身属性来说它是一种一次性资源，但经济的发展又势必造成对土地资源有大量的需求所以这本种关系本来就是一个矛盾关系。因此在其他融资条件不成熟的情况下开发商又很难找到合适的融资方式融资故土地和房产的抵押换取资金的方式将越来越成为房地产企业青睐的融资方式。最后，资金面临着更大的金融风险。在经济周期波动，国家宏观调控，市场结构的变化和变化的竞争地位，这些因素将导致销售波动，4息税前利润也会出现波动，导致税后利润波动，税后利润将不足以支付债务的成本[4]。因此可见房地产公司确实面临巨大的财务风险。加上中国经济欠发达的金融体系，单一的金融结构，和发展过程中需要的巨大资本。在这样矛盾的情况下必须要求企业进行债务融资来分散巨大的金融风险。二、房地产企业融资的主要方式对于从始至终都需要大量资金的房地产行业来说，资金是其核心，融资能否成功更是决定房地产企业能否长久生存发展的重要因素。但是对于房地产项目单一的融资选择就会同时带来一定的融资风险进而影响融资后运作完成的收益。因此，趋于多元的房地产融资是房地产开发商面临的重大现实问题。（一）自有资金自有资金是出资方企业设立投资基金，运作了一段时间，从税后利润中提取法定盈余公积金，资本公积金（主要由接受捐赠，资本汇率换算份额之间的差额形成的资本溢价）后由企业自己控制并长期持有[5]。自有资金是企业的根基和发展命脉，所以作为企业的权益资本的比例是受到了国家的严格要求，因此开发商在非紧急情况下都不会将自有资金纳入考虑范围，只有当能确保项目的盈利能力是相当大的情况下企业才可能运用自有资金进行投资。（二）预收账款预收账款是开发商按照合同条款提前收到来自买家的存款以及委托单位的发展和开发建设项目，依照双方签订合同收取来自委托单5位的开发垫付资金。对于开发商来说，这种方式可以提前筹集必要的发展资金。在这两种预收账款的方式中主要还是通过前期整理买家个人按揭贷款来作为房地产企业开发资金的来源。（三）银行贷款银行贷款是指房地产企业从银行或其他信贷机构按照一定的利率借入资金所引起的信贷活动[6]。目前，中国的房地产开发资金来源本是通过银行信贷，这必将导致融资渠道单一，造成潜在的金融风险。根据房地产开发企业的调查数据，房地产一个项目61％的资金从商业银行贷款，因此，中国的房地产开发资金主要来源于银行信贷，形成融资渠道过于单一的局面，易滋生潜在的金融风险。（四）上市融资上市融资是指房地产经营公司按照国家规定的上市规定，用股票代替公司的权益在证劵市场面向大众进行自由交易，以获得其资金，其方式包括直接向发行市场和利用公司资源间接上市。对于房地产企业来说，上市融资更容易为企业筹集到资金：一是大众的参与度高，容易筹到大量资金，二是融资失败率较低。但鉴于金融安全的考虑，全国房地产上市公司有严格的审批。截至2007年底，中国证券监督管理委员会限制房地产企业首次公开发售及其他再融资方式，仅在能通过借壳方式上市的企业中有一定的准入空间。因此，广大的房地产企业其上市融资的愿望，在一个短的时间内无法实现。(五）海外房产基金海外房地产基金是将海外投资资金主要投资于房地产领域。在落6实国家宏观调控政策后，海外房地产投资基金加快了进入中国市场的步伐[7]。如果我们能控制风险前提下引入海外房产基金，对中国的房地产行业的发展是有利的。一方面，可以减轻国内房地产行业对金融市场过度依赖的压力以保证房地产市场的健康发展，另一方面，融资方式趋于多样化后可以平滑金融体系自身的风险。中国在目前还没有正式出台有关于此种融资方式的政策，加之海外房地产基金在具体的实际运用中还很不成俗，存在着很多未知的巨大风险。因此，海外房地产基金在中国的发展有一些障碍。（六）债券融资债券融资与上市融资不同的是，房地产企业直接按照法定程序在证券市场直接发行债券，并且在一定期限内按照规定向持券人支付本金和利息具有较高安全性，并具有一定的流动性，因此是广大投资者青睐的投资品种。但是，由于当前发行债券主体只限于国有企业、上市公司。此外对企业的资产负债率，资本和担保也有严格限制。现有的关于证券法的法律规章还不能够很好的控制其中的风险，所以房地产开发企业还不能够大规模通过债券进行融资。（七）典当融资房地产典当融资是指房地产权抵押一定的时间内，其房地产以一个典型的价格转让给的房地产基金典当融资机构或者出典人以一定价格在一定的时间内，将其所有的房地产权利转让给他人的出典行为。典当融资在短期小额融资的过程中，发挥着灵活的作用，作为一种房地产项目融资方式是小型和中型的房地产企业一个解决短期资7金的很好渠道。而且还可以作为一些大型企业首选的应急融资。然而，典当融资也有其自身的局限对于房地产企业的巨额融资并不是一个主流的融资渠道，但可以利用其方便，快捷的业务特点，积极参与中小企业融资贷款业务。在这个阶段，中国的房地产企业从过去主要依靠银行贷款，慢慢地转向房地产信托，上市融资，海外融资，企业债券，股权融资多种方式[8]。对于众多的房地产企业来说因为其通常在企业形象，资金规模，信用评级，偿债能力，经营业绩等方面都达不到现在银行给予贷款的标准，而上市融资对于中小型企业更是一条可望而不及的道路。最主要的融资方式和最安全的融资方式都不能够较好的被大量企业运用起来，所以中小型企业很难在竞争激烈的市场中健康的发展下去，更多的企业更是昙花一现。一、房地产融资中存在的主要问题（一）房地产融资仍以银行贷款为主银行对于房地产企业来说永远是最大的东家，房地产开发与消费都需要它的大力支持。因此来自银行的资金往往占到超过60％的资金来源，有的甚至高达80％。而且，许多小型和中型房地产企业的自有资金往往只有10％甚至5％，试问这样的资金状况如何开发庞大的房地产项目。如果一直在这种情况下继续，房地产资金供给单一的特点，中国房地产融资难的问题将集中体现。最终会使单靠银行系统支持整个房地产融资，从而支撑起的整个中国房地产业的发展面临巨大的金融风险，中国的银行业也将面临超负荷的重压，最后的局面是8银行业和房地产业双双倒下，形成瘫痪的局面。（二）股票与债券的比例失衡，债券融资规模较小刚刚起步的中国资本市场，有结构方面的问题。在宏观结构方面，中国的资本市场是一个欠发达市场。债券融资与股权融资比例双双失调。而反观国外资本市场其已经发展到一定程度，在这种较成熟的资本市场上股票和债券是融资的主要手段并发挥着巨大而不可替代的作用。因此企业债券融资上市融资应该作为融资市场的主要组成部分，而不应该像中国单一的以银行贷款为主将股权和债券融资束之高阁。虽然中国的房地产债券处于发展阶段，中国的房地产债券出现在1992年，但由于政治原因，从1993年至1998年上半年，房地产业务是不再公开发行按揭证券。政治限制逐步缓解延长到1998年后，房地产公司债券再次出现。然而，当前仅限于国有企业和上市公司，其次在花费资金、资产负债率、资本和担保方面也有严格的限制。再加上相关法律及法规不健全的风险。房地产开发公司在中国通过债券融资禺禺难行。（三）上市融资的难度大股权融资的问题是，房地产开发企业不容易符合纳入标准。愿意不愿意由投资者来控制企业和项目管理权是上市融资得以进行的最大难题。其次，上市融资入场难度又比较高，一般条款的条件下，上市融资很难实现，这是上市被选择较少的原因。目前，中国的真正的房地产开发企业上市的要求，房地产开发企9业的上市的必要条件的是连续三年，每年都能保持净资产10％的赢利，这本身就是一个难以实现的必要条件;此外，国内上市的程序更复杂需要一年的时间和安排，作为一家上市公司，监管机构要求公司的管理透明度高，商业秘密被动透明。上市融资是少数国家的少数房地产开发商能够实行的，因此对于国内大多数房地产开发商，上市融资不能很好地衔接起来，更遑论资源的优化配置。（四）法律法规不健全，影响房地产融资方式的多元化发展对于上述中的多种融资方式可以看出，中国现有的法律规定都不能够很好的保证每一种措施都得以良好的运用，各个不同的法律之间更是没有形成一个较好的网络体系，还存在着很多漏洞。所以即使房地产投资基金被专业人士认为是更好的融资方式，同时房地产证券化的理念也被广泛的接受，但面临的最迫切的问题依旧是相关法律的缺乏，没有法律可以依据的困境导致房地产金融难以创新。作为中国的《商业银行法》，《证券法》对银行及证券分别作出规范调整。然而，由于资本市场和证券市场运行在各自封闭的市场中，两者之间相互缺乏协调，如