上海新天地旧城改造

上海新天地旧城改造分析目录上海新天地简介及改造策略规划成果总结及评价上海新天地改造前现状分析区位分析上海新天地位于市中心卢湾区淮海中路东段，高架桥交汇点，原法租界1914年第三次扩建的旧式里弄住宅。北至太仓路；西至马当路；南至自忠路；东至黄陂南路一、新天地改造前现状分析新天地的历史发展•石库门建筑是在上海开埠后大量建造的，1900年后法租界扩展到太平桥地区，这里就大量建造了石库门里弄。•到20世纪的二三十年代这里发展成为了设施齐全的商住区。•到30年代后太平桥开始衰败，新天地石库门里弄就成为了破旧、拥挤、恶劣居住区。改造前的现状•到90年代，太平桥地区除了极少数新式里弄和新工房外，绝大部分是旧式里弄，建筑陈旧，建筑配套不足，市政设施和绿化缺乏，属于上海旧区改造范围。改造前上海的石库门里弄在许多年轻人的思想上依旧是破旧、拥挤、恶劣居住条件的集中表现。改造的背景•随着上海经济的大发展，位于上海中心区的新天地成为了上海旧区改造的重点改造区域，20世纪末，瑞安集团提出了改造太平桥的新规划，新天地在这次改造中迎来了新的转机。太平桥总体规划新天地是太平桥改造规划的一部分。太平桥项目总占地：52公顷总建筑面积：116.3万平方米总体规划顾问：Skidmore,OwingsandMerrill,LLP(SOM)开发商：香港瑞安集团前期投资：前期总投资14亿元，动迁费6亿元人民币人口数量：原自然街坊23个，原居住人口7万人9A太平桥人工湖绿地，占地4.4万，水面面积1.2万，已成为市中心景观B新天地，占地3万，建面6万，分南、北里E瑞安集团总部大楼，区域的标志性建筑D企业天地，甲级写字楼区，总建面50万C翠湖天地，高级住宅小区，总建面68万太平桥旧城改造二、上海新天地简介及改造策略项目概述•上海新天地是太平桥地区重建计划的第一期发展项目，是一个具上海历史文化风貌的娱乐购物热点。•该项目占地三万平方米，建筑面积约六万平方米，以中西合璧、新旧结合的海派文化为基调，将上海特有的传统石库门旧里弄与充满现代感的新建筑群融为一体，创建既具传统风貌，又具现代化功能设施的聚会场所，提供餐饮、零售、娱乐、文化及服务式公寓等设施，露天茶座及酒吧、广场表演和步行街等特色，令项目倍添新意。•开发目的：以上海近代建筑的标志——石库门建筑旧区为基础，改变石库门原有的居住功能，创新地赋予其商业经营功能，把这片反映了上海历史和文化的老房子改造成集国际水平的餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心。•项目取名：“新天地”源于“一大”的灵感，“一”“大”合起来是个“天”字，与天对应的是“地”。•根据项目本身的特点，香港瑞安集团把项目定位为一个具上海历史文化风貌的都市旅游景点，以上海近代建筑的标志——石库门的建筑旧区为基础，改造成集国际水平的餐饮、购物、酒店、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心。上海新天地广场定位开发理念•存表去里：对保留建筑进行必要的维护、修缮，保留建筑外观和外部环境，对内部进行全面更新，以适应新的使用功能。•整旧如旧翻新创新：以保留房子原貌为原则，但内部则进行了翻天覆地的改造，现在的新天地石库门弄堂，外表依旧是昔日的青砖步行道、清水砖墙和乌漆大门等历史建筑，但内里则设有中央空调、自动电梯、宽带互联网，把它改造成全新概念的经营消费场所。外观修复内部改造外表特色的保留一个建筑、一个实践、一种理念，一种探索，在追求目的最大化的过程中，下面四种因素必须要得到高程度的关注：1、可利用和挖掘的现有基础。2、小环境的建设目标与大环境基础的契合。3、善用外界因素，追求与自身目的的良性互动。4、利用现代手段加强自身形象的推广，以及与外界的即时沟通。规划特色功能分区•图中大红色区域是商业文化区，这块区域主要是沿街的商业和商业娱乐步行街。里面主要是西餐店或者酒吧，上海人的夜生活比较丰富，还有不少外国友人来这里聚餐休闲，为这里的生活融入了西式元素，橙色的区域是整个新天地的展示盒办公区域，这里担任着对整个片区的宣传和管理职能，绿色区域是历史悠久的古建筑。步行系统图•新天地在设计之初就考虑到了广场和开放空间的设计，绿色的区域就是新的设计理念中的开放空间，多样的商业空间沿着开放空间布置，可以吸引大量的消费对象和休闲人群，步行的主轴也是玉开放空间相融合的，蓝色的箭头代表着上海石库门建筑中非常有特色的巷道，尺度宜人，这里静寂和开放空间的喧闹形成了鲜明的对比，可以更深层次的领略上海石库门建筑的深刻内涵。建筑质量•从保护历史建筑的角度、城市发展的角度以及建筑功能的角度作多方面考虑，建筑设计师最后决定在整体规划上保留北部地块大部分石库门建筑，穿插部分现代建筑：南部地块则以反映时代特征的新建筑为主，配合少量石库门建筑，一条步行街串起南、北两个地块。201997年规划构想1998年拿地1999年新天地北里动工中心绿地及人工湖动工2001年新天地北里开业（商业只租不售）中心绿地及人工湖开放新天地南里动工住宅一期动工写字楼一期动工2002年新天地南里开业（商业、公寓只租不售）商圈地铁口商圈地铁口2001年进度新天地北里（商业）绿地、人工湖2002年进度新天地南里（商业、公寓）改造历程改造后整体效果改造前总平面图改造后总平面图旧里新里l核心区改造前后总平面图对比–改造期1996-2000年–改造前为高密度旧宅区–改造后成为上海时尚休闲文化娱乐中心和城市新地标，吸引大量游客。改造中旧居改造后建筑l旧居改造前后对比–主要保留了建筑外墙，重建建筑内部–将居住功能改为商业用途由于改造后建筑需要兼顾演出和餐饮功能，内部需要宽敞与能承受大荷载的空间和供舞台演出用的机电设施。因而建筑除了外墙之外，里面的基础、上下水道到屋顶全部需要重新建造。外墙有些部分则进行修补与加固。上海新天地改造前后对比，改造后成为上海时尚休闲文化娱乐中心，成为城市新地标。三、规划成果24n占地面积：约3万平方米n建筑面积：5.56万平方米n建筑覆盖率：56%n开发商：香港瑞安集团n规划顾问：本杰明•伍德（WoodandZapataInc.）n建筑顾问：新加坡日建设计事务所、上海同济大学建筑设计研究院n日均客流量：约2万人次，周末节假日达到3万人次新天地项目指标25餐饮零售/服务艺术休闲娱乐22家，其中11家为欧美风味24家，主要为工艺品、饰品、家居用品12家，主要为酒吧、艺术工作室、迪士高等35－40％35－40％20－25％1.2－1.4万平米1.2－1.4万平米0.7－0.88万平米北里业态主要为餐饮、零售/服务和艺术休闲娱乐，3.5万平。南里以一座总建面为2.5万平米的购物、娱乐、休闲中心为主。该中心共五层，商业业态包括国际影城、剧院餐厅、家居用品、健身及水疗俱乐部、酒店式服务公寓（53套单元）、麦当劳餐厅、哈根达斯、甜品店等。餐饮零售/服务艺术休闲娱乐37％45％18％0.82万平1万平0.4万平零售：餐饮：休闲娱乐=38％：42％：20％26上海新天地只租不卖，管理者与经营者相分离，通过强大的招商运营力，吸纳国际顶级品牌入驻。新天地不仅对入驻品牌“含金量”要求苛刻，更要求商家每年提交一个自身的宣传推广计划，而且月月都要有，这样新天地几乎天天都有推广活动。租金节节攀升：2003年15美元/平米·月2007年25-35美元/平米·月……现有的98家租户中，85%来自中国内地以外的国家和地区。运营模式只租不卖，管理与经营分离27n上海新天地仅仅是太平桥地区改造项目的一部分，对罗康瑞而言，改造石库门只不过是他的一桩生意。投资方意在与商铺新天地相配套的住宅房地产的开发销售。n由于“新天地”的品牌效应，带动了周边区域价值的提升：地价提升：从1999年的每平方米8000元～10000元，到2004年的每平方米20000元。房价攀升：上海新天地未建之前，周边房价只有7000元；新天地在建之际，房价升至15000元；新天地建成，周边房价已升至20000元；而到新天地商圈成熟之后，周边房价已经攀升至40000元。短短几年，从建设初期到最终商圈成熟，上海新天地的房价尽升5倍以上。以翠湖天地为例：2002年翠湖天地一期雅苑推向市场时，售价仅16000元/平方米左右。2006年二期御苑推出时，售价已达60000元/平方米左右，其中有三幢楼房以40000元/平方米左右的价格被整体收购。2008年的第三期嘉苑，售价又再次上涨，其中13万元/平米的最高价较一期16000元/平方米的价格已上涨达8倍左右，历时6年；即便是按目前的67000元/平方米的最低售价计算，其上涨幅度仍超过4倍。商业先期提升区域价值盈利模式四、总结上海新天地广场成功奥秘上海新天地广场的聪明在于，用内在传统的文化，包装现代的生活。用建筑表达这个城市内心的对传统的留恋，用生活方式表述这个城市对现代文明的渴望，用精心经营的文化掩饰商业竞争的残酷。项目的成功不只是因为让石库门焕发了生机，而是因为营造了一个包括商业文化、历史文化在内的良好氛围。这种氛围是上海新天地广场成功的关键29新天地项目成功因素总结观念的进步以往社会大众认为历史保护是政府的工作。其实新天地的开发模式就是房地产的开发，着重的是再生里弄生活形态带来的商业利益，也是因为这样的考虑，带来了历史建筑保护的机会。从传统建筑保护的概念与方法看，新天地是一个特殊的例子，它带动了地区的开发热潮与历史保护新点子，为政府启动了城市开发列车，带来了效益。手法的创新瑞安集团独具慧眼，掌握了契机，采用的作法是保留建筑物的表层，改变内部的结构与使用机能，类似法国巴黎对于城市旧建筑的做法。传统与现代的融合、新与旧的交融不仅表现在建筑形式方面，更多的是体现了中西合璧、兼容并包的上海石库门居住文化。优越的区位不但拥有先天的传统文化元素，而且拥有浓厚的商业、商务氛围，便于集聚城市中最有活力的人群。统一的开发统一的开发主体保证开发理念的全面贯彻和实施。瑞安集团因为保留中共第一会址和大片旧里弄住宅，有更好的利基与政府商议，要求给予更好的投资条件，不管是增加容积，容积转移，以兴建高楼，创造商机，或彻底修建里弄，以增添观光据点，有了更好的投资效益；政府因为解决了里弄窳陋问题，增加更多的绿地、水景公园，以及因城市开发带来丰硕的税收、租金与地区整体发展而受益；社会大众及国内外旅客也因为有了独特的、更新的、更好的旅游据点而受益。多赢的局面“上海新天地”的复制作为一个理想的既保留城市人文气质又宣扬物质文明的案例，“新天地”已经成为一种时尚的符号象征。成功的案例总是容易被后来者模仿。在全中国，“新天地”正在不断被其它城市的推崇者放大，不少城市的地产项目正在力图拷贝新天地的模式，在自己的城市引入全新的商业地产概念和树立坐标性景观。复制能否成功？西湖新天地宁波新天地仲量联行亚洲区董事陈立民表示：“复制‘新天地’模式有困难，即便新天地的‘缔造者’瑞安与罗康瑞也并未成功。瑞安目前将‘新天地’模式推广到了很多城市，如杭州、宁波、重庆等都有，但也并未取得像上海一样的成功。”在上海看到的最有意思的事是：经常有一些上岁数的上海老头坐在路边吃冰激凌。上海人对此并不奇怪：“还吃奶油蛋糕呢，怎么了？”。上海确实是一个非常“海派”的城市，这跟它的历史有关，在“西化”年头比较长之后，从小“经常吃冰激凌之类”的小孩变成了老头，老头当街吃冰激凌也便成了很自然的事情。上海新天地的原版只能在上海，别的城市的“新天地”只能借鉴，不能照搬，一定要根据当地的消费水平和地域文化来进行理性规划。上海老头不能克隆借鉴≠照搬，任何成功的案例，都是若干个成功元素的结合，都有它特定的背景，案例给我们带来的只有启示。启示谢谢欣赏