南充市华塑建材地块调研分析报告

重庆康维投资顾问有限公司ADD重庆市高新区科园一路渝高火炬大厦2号楼11层TEL：86188678FAX：[phone]南充市顺庆区“华塑建材”地块市场调查报告重庆康维投资顾问有限公司：86188678FAX：[phone]南充市顺庆区“华塑建材”地块市场调查报告目录第一部分南充市房地产行业宏观分析.......................4第一节南充市基础情况介绍............................4第二节南充市宏观经济指标分析........................5第三节南充市顺庆区社会生活指标分析..................7第四节南充市居民购买力指标分析......................7第五节南充市顺庆区房地产业指标分析..................8第五节南充市城市总体规划研究.......................10一、南充市空间结构规划............................10二、南充城市产业布局规划..........................11三、南充城市道路规划..............................11第二部分南充市房地产微观市场分析......................13主要样本楼盘分布图...................................13南充市典型楼盘项目分析...............................14南充市房地产市场调研小结.............................25第三部分顺庆区“华塑建材”地块专案分析................261、项目地块所在区位..................................26重庆康维投资顾问有限公司ADD重庆市高新区科园一路渝高火炬大厦2号楼11层TEL：86188678FAX：[phone]、项目地块的经济指标................................273、项目优劣势分析....................................274、本项目周边配套情况................................285、本项目投入产出测算................................28重庆康维投资顾问有限公司ADD重庆市高新区科园一路渝高火炬大厦2号楼11层TEL：86188678FAX：[phone]第一部分南充市房地产行业宏观分析第一节南充市基础情况介绍南充市位于四川盆地东北部嘉陵江中游，古老嘉陵江畔的明珠，闻名遐迩的丝绸之乡，久负盛名的水果之州，面积12494平方公里，人口726万，地理坐标北纬30°35′——31°51′、东径105°27′——106°58′之间，南北跨度165公里，东西跨度143公里。南充市人民政府驻顺庆区。2003年，全市辖有180个镇、302个乡。市区建成区面积2006年为57.4平方公里，城市常住人口69万人。东邻达州市，南连广安市，西与遂宁市、绵阳市接壤，北与广元市、巴中市毗邻。辖顺庆区、高坪区、嘉陵区、南部县、仪陇县、西充县、蓬安县、营山县，代管阆中市。南充区号0817，邮政编码637000，车牌编号：川R。南充市重庆康维投资顾问有限公司ADD重庆市高新区科园一路渝高火炬大厦2号楼11层TEL：86188678FAX：[phone]第二节南充市宏观经济指标分析1、南充市近三年GDP增长分析南充市社会经济整体发展稳定、快速。2006年该市GDP为3124492万元，较上年增长13.56%。快于国民经济整体增长水平。顺庆区为南充市政治经济中心，其经济体量占南充市整体水平20.37%，为各区县中最高。在过去的三年中，顺庆区GDP增长速度略慢于南充市整体经济发展，这主要是由于该区域目前尚处在产业结构调整过程中，对区域长期发展具有积极意义。010000002000000300000040000005000000南充市31244923491121.4253964607顺庆区679101715786.34758074072004200520062、南充市人均GDP分析南充市人均GDP较低，作为其经济较发达的顺庆区，2006年人均GDP为11089元，月均不到1000。与东部和四川较发达市、区相比，仍然还处于比较低的水平。重庆康维投资顾问有限公司ADD重庆市高新区科园一路渝高火炬大厦2号楼11层TEL：86188678FAX：6869972169600980010000102001040010600108001100011200顺庆区1092910108.47767110892004200520063、南充市产业结构分析南充市近年来积极调整既有产业结构，在发展加工制造业上有突出成果。2006年该市第一产业占经济总量27.74%，农业仍占据相当比重。同时，工业占经济总量比重由2004年的31.9%增长为2006年的38.2%，表现出强劲增长势头。与之相比，第三产业变化不大，稳定在34.06%。0%20%40%60%80%100%第三产业GDP36.69%34.55%34.06%第二产业GDP31.90%34.20%38.20%第一产业GDP31.41%31.24%27.74%200420052006作为南充政治经济中心，顺庆区经济体现出极强的区域经济中心特质，即第三产业在经济总量中占压倒性优势。从该区经济发展趋势来看，该区加工制造业近年来有赶超之势，第三产业优势较早年有所弱化。重庆康维投资顾问有限公司ADD重庆市高新区科园一路渝高火炬大厦2号楼11层TEL：86188678FAX：[phone]%20%40%60%80%100%第三产业GDP58.82%50.51%48.93%第二产业GDP34.32%39.80%42.75%第一产业GDP6.86%9.69%8.33%200420052006第三节南充市顺庆区社会生活指标分析1、年末户籍人口2006年顺庆区户籍人口63.4万人，占南充市8.6%。20042006南充市675.2734顺庆区62.563.42、非农业人口数2006年顺庆区非农业人口35.9万人，城市化率为56.7%；南充市非农业人口146.4万人，城镇化率20%。作为中心主城区而言，顺庆区城市化率稍低。20042006南充市150.2146.4顺庆区35.335.9第四节南充市居民购买力指标分析1、南充市城乡居民人均储蓄2006年顺庆区城乡居民人均储蓄额13565.66万元，同期高坪区与嘉陵区仅8881.88万元和5022.28万元，可见顺庆区居民从整体来看为南充市较富足之群体。以户均3人估算，该区居民户均储蓄4.1万元。对比重庆相应指标，2006重庆康维投资顾问有限公司ADD重庆市高新区科园一路渝高火炬大厦2号楼11层TEL：86188678FAX：[phone]年北碚区户均储蓄40978元，因此对商品房设计与推广可参照北碚区成功楼盘。20042006高坪区5205.3238881.876嘉陵区2766.2985022.277顺庆区13373.5713565.662、在岗职工工资分析仍以顺庆区、嘉陵区和高坪区作比，2006年顺庆区在岗职工人均工资15583万元，高于其余主城区。同期重庆北碚区与巴南区在岗职工工资为20654元和18677元，可见顺庆区低于此二区工资水平。这意味着该区居民对商品房月供支付能力每月低50~100元。200420052006高坪区100451100911924嘉陵区98081025811111顺庆区135561438715583第五节南充市顺庆区房地产业指标分析1、固定资产投资额顺庆区在南充主城各区中，为市政建设及房地产开发重点区域。2006年该区固定资产投资245295万元，占整个南充市固定资产投资14.7%，远高于主城其他区域。050000100000150000200000250000300000高坪区158798124811134272嘉陵区81344120449166204顺庆区204070244259245295200420052006重庆康维投资顾问有限公司ADD重庆市高新区科园一路渝高火炬大厦2号楼11层TEL：86188678FAX：[phone]、顺庆区房地产投资额分析顺庆区为南充各区县中率先大规模、市场化运作房地产开发的区域，2004年该区房地产开发投资额即以达到7.5亿元，而同期嘉陵区为1.76亿元，高坪区仅0.95亿元。顺庆区房地产市场发展较为缓慢，并在2006年有所萎缩。这一方面因为房地产开发热点的转移，一方面可能也与当地开发思路变化有关。020000400006000080000高坪区9543877610666嘉陵区176123508334767顺庆区7499974065591062004200520063、顺庆区商品房销售额分析顺庆区商品房销售状况良好，2006年该区商品房销售逼近10亿元。对比房地产投资情况，该区销售-投资比不断优化，商品房开发盈利能力增长明显。值得关注的是，南充市嘉陵区商品房销售在2006年进入相应低谷期，与当期投资情况恰成反向，其后期发展情况对顺庆区房地产市场造成的影响有待进一步评估。重庆康维投资顾问有限公司ADD重庆市高新区科园一路渝高火炬大厦2号楼11层TEL：86188678FAX：6869972110020000400006000080000100000120000高坪区110171322435749嘉陵区36854164820010顺庆区7281664346956502004200520064、南充市商品房价格分析目前，南充市商品房销售价格还比较低。如下表所示，2006年南充商品房均价仅1244.817元/平方米，不但低于成都商品房均价，并大大低于四川省平均水平。此外，南充市写字楼与商业地产开发也不充分，2006年该市办公楼均价1785.714元/平方米，商业营业用房均价2349.699元/平方米，同样大大低于四川省平均水平。通过对南充市居民购买力的分析，我们可以发现，顺庆区居民对大宗商品购买力应略低于北碚区与巴南区，但相距不会过大，因此，目前商品房售价并不能完全反映市场对商品房价值的判断。地区商品房整体住宅办公楼商业营业用房四川省2270.9412122.5553420.1224090.304成都市3637.7793493.4364669.736526.773南充市1244.8171132.1751785.7142349.699第五节南充市城市总体规划研究一、南充市空间结构规划以江为轴、南延北拓、跨江东进、拥江发展重庆康维投资顾问有限公司ADD重庆市高新区科园一路渝高火炬大厦2号楼11层TEL：86188678FAX：[phone]二、南充城市产业布局规划根据总体规划的产业布局，全市规划确定了3个工业园区：城北片区以电子和高新技术为主，小龙片区为综合性一、二类工业开发区，城南工业集中区已成为工业区发展的重点。实行工业向园区集中，以工业化促进城市化。（资料来源:南充规划局网）三、南充城市道路规划规划合理、实用的道路系统结构，使南充市交通流畅、交通运输便捷、交通设施完善的现代化城市。1、铁路规划兰渝铁路从西充方向进入南充市编组站，与现状的达成铁路共线，由东站出线到重庆方向。在清泉山北面山脚预留新的火车客站位置，考虑作为远景期客运站将搬迁至此。2、公路规划318国道和212国道均移出城区。212国道从西边通过，与成南高速在二洞桥相交设立互通式立交。由于成南高速公路和南广高速公路的建成，承担了大部分的过境交通，但原318国道并不能废弃，规划在兰家沟与原318国道相接在南面城市边缘通过，在西山