世联：产权式酒店研究

产权式酒店研究世联理论研究本报告是严格保密的。2关键字：产权式酒店，condohotel，timeshare简介：本研究首先大致介绍了产权式酒店的起源及现状，然后对国内市场中出现的产权式酒店和约模式做了归纳总结，并为每一种模式辅以案例，最后提出了产权式酒店的权益分析图，并陈述了产权式酒店优劣势。本报告是严格保密的。3起源及发展发展现状：全球产权酒店1986-1995年年平均增长15.8％；1980年，全球500个旅游目的地有15.5万个家庭购买了产权式酒店；到1995年，全球81个国家4000个旅游目的地有35万个家庭购买了产权式酒店。80年代到90年代初，全球引入产权式经营的旅游目的地的数量增长了6倍，90年代初，全球产权式酒店销售收入已达40亿美元，到2000年就飙升到300亿美元。时权酒店产权酒店买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权将每间客房分割成独立产权出售发展共同特点：建于具有强势景观资源和经济比较活跃的地区，以保证酒店有较高的出租率和物业升值空间本报告是严格保密的。4产权酒店概述地域特征•强势景观资源或经济活跃区域•交通的易达性客户定位•城市的高收入阶层经营特点•产权完全归属业主•专业第三方管理•管理方经营，不保证业主的收益快速回现，减小开发商资金压力开发商可以减小甚至免除酒店经营带来的风险开发商可以获得酒店使用权以及未出售产权部分（如配套设施）的长期性收益。•开发商可保留酒店配套等的产权而获得长期收益•投资客为主本报告是严格保密的。5经营模式详解模式产权管理者业主收益业主入住权利开发商权益按竭期间按竭到期后模式一产权完全归属业主发展商委托的第三方专业酒店管理机构月收益用于支付月供款无分红根据经营状况每月收取净收益每月可入住若干天入住不影响收益参与酒店利润分配模式二月收益用于抵冲供楼款获得浮动分红根据经营状况每月收取净收益+浮动分红每月可入住若干天入住不影响收益参与酒店利润分配模式三自付供楼款，获得酒店支付的月收益获得浮动分红根据经营状况每月收取净收益+浮动分红每月可入住若干天入住影响收益参与酒店利润分配模式四获得承诺的固定收益＋浮动分红业主自付供楼款获得承诺的固定收益＋浮动分红业主自付供楼款每月可入住若干天入住不影响收益参与酒店利润分配承担保证业主月固定收益的义务风险由业主承担，可能出现亏损主要风险由开发商担承本报告是严格保密的。6案例展示——丹枫白露（模式1）投资商：深圳市三九房地产（集团）有限公司酒店管理：深圳市三九物业管理有限公司地址：深圳市罗湖区深南东路1001号占地面积：0.48万平方米建筑面积：6.28万平方米客房：共有294间典雅宽敞的套房，面积从60平方米到205平方米不等开盘时间：2001年8月29日入住时间：2002年12月31日均价：10800元/平方米销售状况：2001年底销售突破60％。目前已售磬经营状况：平均月开房率达85％～90％，投资方式实景展示15年租赁的按揭供款方式5年租赁的按揭供款方式0年租赁的按揭供款方式1.首付30％，其中5％发展商不收取，实际首付25％2.与三九酒店公司签定认购物业15年的租赁合约（发展商作担保）3.经营收入用于代为支付按揭供款4.无分红和其他收益1.业主自行负担月供（房款的95％）2.与三九酒店公司签定认购物业5年的租赁合约（发展商作担保）3.投资者在租赁期内可获得每月4100元人民币的回报4.5％的剩余楼款五年内免息分期支付1.投资者不与三九酒店公司签定租赁合约2.自行支付按揭供款3.5％的剩余楼款入伙前补齐经营模式产权完全归属业主，由三九集团统一对酒店进行管理，三九方仅支付酒店营运成本，业主所获利润主要用于支付月供款，每月可入住酒店4天，入住不影响收益。按揭供楼到期之后可继续委托酒店方代为经营，每月收取净收益。本报告是严格保密的。7案例展示——东方威斯大酒店（模式2）发展商：深圳天源通利房地产开发有限公司投资商：深圳市景亿投资发展有限公司酒店管理：深圳南山国际旅行社有限公司地址：深圳市盐田港东海大道9号区客房：拥有各类客房共117套。一期开售日期：2001年底一期开业日期：2002年底二期现正销售中该酒店所占地块为居住用地，产权年限为70年。销售状况:一期117套现已售罄。二期正售投资方式实景展示投资方式总述一期投资方式二期投资方式1.付清全款后，获得该物业70年的产权2.有效期内，可以进行抵押、转让、转移和继承。3.业主每月享有酒店免费入住权，该入住权可以转赠亲友4.业主在每个财务年度，获得当年利润分红。1.首期款9.8万元2.永不供楼，并每月获得固定的投资回报（月供）3.每月享有3天的免费入住权1.总价57万元/套，首期8万元2.投资商每月按时支付业主固定收益3.每年48天的酒店公寓免费入住权经营模式酒店保证月供款部分的收益，对年度分红数额不做保证（但购房时对客户许以良好的收益预期）。本报告是严格保密的。8案例展示——雅兰酒店（模式3）投资商：香港雅兰集团发展商：雅兰置业（深圳）有限公司酒店管理：雅兰酒店管理（深圳）有限公司，粤海酒店管理有限公司地址：深圳盐田区大梅沙盐梅路8号占地面积：11750平方米建筑面积：21900平方米客房：总统套房、豪华商务套房和标准双人客房共196间，面积为39～40.5平方米。开盘时间：2000年6月1日入住时间：2001年4月23日均价：53万元/套销售状况：自发售起至2001年11月，销售已超过60％。现在已停止销售。投资方式实景展示休闲投资型投资回报型完全自用型1.享受100％利润分配2.委托期为一年3.可随时入住，并承担基本运行费，年底从业主应分配利润中扣除，不足部分从下一年财务年度中续扣。1.委托期不少于六年2.业主每年入住签分限为80分，超过部分按散客房价的优惠价付费3.基本运行费及可能的亏损由发展商承担1.酒店提供基本管理服务2.业主只须承担基本运行费和客房服务费3.不参与酒店的经营算例演示假定：休闲投资（A方式）：客房80套，价值4000万投资回报（B方式）：客房50套，价值2500万发展商自留物业：价值7500万酒店联营物业总价值：14000万本年度酒店可分配利润：800万业主自住积分系数：0.92A方式业主可分配利润＝酒店可分配利润×A方式业主物业价值/酒店联营物业总值＝800×4000/14000＝228.57万A方式业主年度收益＝全体A方式业主可分配利润×业主物业价值/A方式物业总值×自住系数＝228.57×50/4000×0.92＝2.63万B方式业主可分配利润＝酒店可分配利润×B方式业主物业价值/酒店联营物业总值×60％＝800×2500/14000×60％＝85.71万B方式业主年度收益＝全体B方式业主可分配利润×业主物业价值/B方式物业总值×自住系数＝85.71×50/2500×0.92＝1.58万本报告是严格保密的。9案例展示——大梅沙海景酒店（模式4）发展商：深圳市桂祺实业发展有限公司投资商：秀峰度假俱乐部（深圳）有限公司酒店管理：秀峰度假俱乐部（深圳）有限公司地址：深圳市盐田区大梅沙占地面积：11596.3平方米建筑面积：14088平方米客房：312间各式高档客房开盘时间：2000-09-01入住时间：2001-08-31均价：海景房约60万元/套；山景房约50万元/套销售状况：基本售磬投资方式实景展示方式一1.获40年的产权，这个产权是可以自由买卖的2.每年能享受60天的休闲度假生活3.酒店承诺每年给客户相当于总购房款5％的固定回报和经营利润30％的分成算例演示当投资者以30％的首付购买一套价值50万的酒店产权时，他只需投入首期款15万元，每年就能得到固定回报25000元。若客房部平均年纯利润只计500万元，那么他每年可分得红利3602.9元。投资者60天的入住权益根据淡旺季平摊，就可以达到13016元。扣除应扣减的服务费6528元，权益转让可得6488元，考虑到资金的时间价值，投资的动态回报率能达到14.67％。即使扣除每个月2317.59元的供楼款，其投资回报率也可达到11.66％本报告是严格保密的。10案例总结深圳产权式酒店建于两类地方：强势自然资源的地方（海景），客流量较大的中心商务区深圳产权酒店的经营状况除丹枫白露尚可外，其余均不尽人意。而丹枫白露主要是靠其开发商三九集团内部的商务客流支撑，以旅游客为主的产权酒店，淡旺季区分十分明显，旺季供不应求，淡季仅能维持经营。本报告是严格保密的。11产权酒店权益关系——投资合同期间1.开发商利润－投资合同期内，开发商占有使用权因此获得收益分配2.投资收益－业主拥有的产权部分获得的收益分配3.佣金－由于开发商拥有使用权，因此通过合同将使用权衍生的经营权委托于第三方，第三方因此获得佣金。4.合同到期后，若业主愿意，仍可继续签订类似投资合同。产权酒店所有权使用权专业第三方开发商投资客户酒店住客经营权图例：合同关系：权利素：现金流：投资回报开发商收益佣金本报告是严格保密的。12产权酒店经营模式优劣分析优点1.快速脱手，快速回现，减小资金压力。2.可以长期拥有使用权，以及酒店配套设施产权从而获得长期收益。3.通过客房部分产权的出售将部分或全部经营风险转嫁给投资客户缺点1.通常要承诺较高的投资汇报率，国内常见为5％－10％2.若向投资客户承诺固定回报，则需承担较大市场风险，甚至亏损3.当前新政重点打击就是投资类行为，产权酒店正属于此范围4.从国内地产投资来看，更多的投资客户属于传统的短线投资类型，投资物业持有期超过5年的并不多见，而产权酒店需要的是理性的长线投资客户，这于当前市场情况不符。5.现在很多产权式酒店的投资商盲目承诺回报率的做法在国际上是不通行的。没有一家真正的国际酒店管理公司愿意保证自己在未来的多年中获得稳定的收入，酒店经营本身风险很大，做这样的承诺是一种自欺欺人的做法。本报告是严格保密的。13TheEnd