2012年最新中国养老地产现状与趋势

中国养老地产现状与趋势目录1.中国养老问题现状2.中国养老地产3.长三角地区养老需求分析4.养老地产实例分析5.中国养老地产发展建议中国老龄化问题日益突出来源：2010年第六次全国人口普查数据•60岁及以上人口为177648705人，占13.26%，其中65岁及以上人口为118831709人，占8.87%。基数大•同2000年第五次全国人口普查相比，60岁及以上人口的比重上升2.93个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.91个百分点。增速快人口红利消失中国养老文化与理念养老“孝”尊老敬老家庭养老养老文化的核心和依托•“孝道滥觞于西周”•先秦时期《孝经》•孔孟孝道孔子：养尊敬孟子：老吾老以及人之老•一种文化模式•一个文化体系•一个实施空间中国当下养老方式问题目前主流养老方式，但受冲击很严重•“421型”家庭增多•空巢家庭•家庭经济条件•聘用人的素质社区居家养老•依托社区资源的居家养老方式社会机构•福利院•养老院•托老所•老年公寓•临终关怀医院“空巢老人”、专业护理问题老人的情感问题家庭养老社会养老中国养老产业发展现状本位产业相关产业衍生产业•养老设施和机构•老年房地产•老年护理服务业•老年服饰•老年食品•老年医疗•养老设施和机构供应链：专业家具、专业设施、专业易耗品；•老年护理服务业供应链：护理人员培训、劳务派遣、老年护理专业用品、治疗和康复器械；•老年人深层需求：娱乐、学习、旅游、医疗保健、营养保健、心理咨询金融产品：•老年储蓄投资理财产品•老年地产倒按揭•老年融资寿险产品：•证券化产权•长期护理保险资源供求失衡服务水平不高服务管理机制滞后目录1.中国养老问题现状2.中国养老地产3.长三角地区养老需求分析4.养老地产实例分析5.中国养老地产发展建议养老地产概念及模式养老地产模式划分主要收益模式长期持有出售出售与长期持有相结合主流开发模式大都市郊外模式在旅游风景区中开发模式成熟社区周边插建多功能老年服务设施模式主要运营模式单体养老机构养老服务嵌入式的住宅小区综合型的养老社区在业态上，所谓养老地产，是“养老+地产”的一种复合地产。这种模式是将房地产开发与创造老年消费者生活方式密切结合，将房地产业和养老相关产业进行整合，从而将养老养生的生活方式完整地镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合性的老年人居生活，它既是养老产业的一部分，又是地产发展形态的新突破。2.3养老地产相关配套服务中国式养老需将中国传统养老养生理念融入其中，秉承中华民族“孝亲敬老”的优良传统以及“孝老、敬老、爱老、助老”的核心价值观，为老年人提供高质量、高标准、专业化的医疗护理和日常生活照料服务。医疗健康•诊所医院、药品超市、医疗保健器械、保健品超市、健康体检休闲娱乐•会所、运动健身、休闲书吧、俱乐部养生护理•日常护理、特别护理、精神抚慰、临终关怀养生交流•养生知识培训、养生文化交流、才艺竞技、老年旅游、团体聚会2.4养老地产存在的问题养老地产软件服务欠缺，鲜有开发商足够深入了解老年人的需求，提供尽善尽美的养老服务养老公寓项目相对于一般房地产项目投资额大、资金回收期长社区养老服务现在仍十分不完善，远达不到老年人“享”老的标准综合型养老社区对养老服务运营机构和要求比较高，而在中国大部分房产开发商追求短期利益，产权出售后无动力提供后续的养老服务目录1.中国养老问题现状2.中国养老地产3.长三角地区养老需求分析4.养老地产实例分析5.中国养老地产发展建议养老方式及相关因素分析数据来源：《长三角地区养老需求调研》3万元及以下3-5万元5-10万元10-20万20-30万2011年收入居家养老78.8%72.6%71.9%68.7%100.0%到敬老院13.3%11.3%6.3%9.1%去设施齐全的养老公寓7.9%16.1%21.9%22.2%-20.0%10.0%40.0%70.0%100.0%老人的养老方式统计同一房子里同一小区同一街道同一区另外一个区不在本城市住的最近的子女与老人居住距离有多远居家养老77.5%81.9%77.7%78.0%74.5%54.1%到敬老院11.9%9.1%12.5%12.0%14.7%17.3%去设施齐全的养老公寓10.6%9.0%9.8%10.0%10.9%28.6%.0%30.0%60.0%90.0%老人养老方式与“最近的子女与老人居住距离”交叉分析高收入的老人更愿意投入更多的钱，享受更加周到、细致的养老服务高收入和子女在外地的老人更倾向于选择“设施齐全的养老公寓”养老养老公寓的定位在房型选择上，调查显示，相对于其他户型来说，“两室户”更受老人的欢迎，比例达到了48.95%，在其他三种房型上，受老人青睐的比例从高到低依次是“一室户”(42.78%)，“三室户”(5.51%)和“别墅”(2.76%)。两室户”是老人首选户型在养老公寓至少应涉及到六项养老服务：医疗服务、健康服务、文体娱乐、兴趣爱好、志愿服务和咨询服务。调查显示，近96%的老人希望“一站式”享受这些服务。同时，他们也希望养老公寓能够注重个性化选择，提供“菜单式”服务。软件服务以当地为主仅三成老人愿意到外地，且风景名胜地是首选；绝大多数老人希望养老公寓与成熟社区相连；养老公寓地点的选择以租售相结合的方式，将养老公寓推向市场在养老公寓推向市场时，老人更喜欢租售相结合的方式。租售相结合老人期待养老公寓与社区相连：地点的选择：影响养老公寓的主要因素有效购买力：养老公寓的基础和保障养老公寓与社区相连3.3“异地”养老公寓的相关分析变量200公里以上百分比%显著度变量200公里以上百分比%显著度年龄60-6414.3.005*性别男11.8.002*65-696.7女6.670岁以上6.5养老收入3万元及以下7.8教育程度初中及以下5.8.001*3-5万元6.6.003*高中/中专7.85-10万16.4大专19.110-20万10本科21.120-30万50“异地”养老公寓距离的相关分析数据来源：《长三角地区养老需求调研》结论：“异地”养老公寓的主体：低龄、有配偶、经济状况较好的老人目录1.中国养老问题现状2.中国养老地产3.长三角地区养老需求分析4.养老地产实例分析5.中国养老地产发展建议上海亲和源总结：中国目前的养老产业还属于萌芽期，传统的养老观念仍制约着这类集中养老机构的发展。机构养老仍只能作为一种补充，只有与居家养老相结合才能产生规模化的养老产业，但是机构养老的专业化服务值得借鉴，应融入于各类模式的养老服务中去，未来专业化的养老服务运营商将会市场广阔。只租不售的运营模式，会员制是该公司的一大运营特色亲和源“零服务”的服务理念和“无为而无不为”的服务宗旨整合了目前市场上具有一定品牌影响力、专业化程度较高、符合亲和源服务理念的其他行业资源，组成满足养老需求的整合服务平台嘉兴•江南太阳城总结：综合型养老社区是居家养老与社区养老相结合的方式，应是中国今后主流的养老方式。但大部分开发商追求短期利益，以促进房屋买卖为宗旨，对后期的维护和服务重视度不够。利益的冲突导致综合型养老社区要持续有效的运营和发展比较困难。小区最初定位主要是为上海老人提供异地养老居所，一期40%限售上海老人，二期放开限制，变成全龄化住宅解决了老年人异地养老最为关心的交通问题和就医付费问题，实现了班车互通和上海与嘉兴的医保报销对接小区以居家养老为主，但社区老年相关配套不足，养老服务由第三方物业公司运营，比较欠缺城仙居总结：联众的这种分时度假式养老模式对于发展养老地产有非常值得借鉴的意义。养老地产应该有更多产业与之结合，比如农家乐或者乡村旅游，增强产业联动，提高产业间的协同效应。目前我国，尚处在萌芽状态的分时度假模式可以有一些作为，但不具有普遍意义。因为这中间牵扯到很多土地法律等方面的问题。农家公寓：把乡村旅游和乡村公寓结合起来，实现了城里人回归田园的梦想企业享有宅基地使用权的出租权，消费者享有房屋的使用权，真正的宅基地使用权仍然归属于农民。目录1.中国养老问题现状2.中国养老地产3.长三角地区养老需求分析4.养老地产实例分析5.中国养老地产发展建议养老地产的定位未来的养老地产会超越其物质的形态，代表老年人一种健康的、安全的、充满活力的生活方式。养老地产医疗护理家政服务休闲娱乐金融和咨询…整合平台养老地产的产品设计养老地产的产品设计应结合老年人生活形态和心理需求，以人性化服务的理念，建立适应于老人生活的硬件设施和配套，并结合符合老年需求的养老服务，旨在为老人提供舒适享乐的养老环境和服务养老地产产品设计位置选址以本地化为主，向周边辐射的范围100公里以内为佳最好能够与社区相连，将老年人的生活融入到社会中硬件设施空气新鲜、环境优美、交通便利、安静等室内配套方面要求符合老年人的身体特征等专业的配套设施，医疗设施和娱乐设施，并有足够面积的室外活动场所配套服务基础服务：所有老年人必须的服务，包括专业化的医疗护理和日常生活照料服务增值服务：针对于部分老人的如教育服务、俱乐部、旅游度假等等服务方式贴心和人性化运营模式租售制会员制多种相结合5.3公司化生存和可持续发展建议加强宣传和培训，培养整个社会对养老的认识做服务整合平台，走专业化发展路线层次化定位•一方面养老地产自身要加强管理，使其服务更加专业化、服务质量高层次化，在周围社区创立良好的口碑，吸引更多老人选择机构养老。•另一方面，也要加强自身的宣传工作，积极与社区、学校等单位合作•不仅提供满足老年人需求的产品，还有后续的专业养老服务的专业养老服务运营商•与产业方向广泛合作，与专业机构缔结战略联盟•租售并举，多种付费方式相结合•建立老年人研究中心，深入研究老年人心理和行为特征•建设一批中档老年公寓和加强社区养老服务满足普惠大众需求•部分高档老年公寓市场化运作，定位于中高端的养老人群，提供高端的服务，获取高回报5.5长三角落实中高端养老的思考1中国传统的“孝”文化将用一种新的养老养生方式来诠释养老应注重效果而不是形式，现代养老关键是让老人“老有所居，老有所乐”，从传统的“养老”到更高层次的“享老”，不仅要让老人乐在其中，也要让家属乐在其中。3由于经济能力和思想先进性对养老观念的影响，养老地产也必将从经济相对发达思想相对开放的一线城市发源和兴起，再逐步辐射到二三线城市。2鉴于中国目前的国情和政策导向，缺乏政府扶持的民办养老设施要想建成之后能持续良性的运转，只有走市场化之路，先满足具备消费能力的中高端养老群体的需求，再逐渐辐射到中低端人群。Thanks!