世邦魏理仕_乌鲁木齐南门国际城项目发展顾问报告_211页

南南门门国国际际城城项项目目，，乌乌鲁鲁木木齐齐项项目目发发展展顾顾问问––最最终终报报告告（（草草稿稿））新疆国际置地房地产开发有限公司二零零六年十二月目录南门国际城，乌鲁木齐-i-二零零六年十二月章节................................................................................................页码1.0简介.....................................................................................1–11.1任务介绍1.2项目介绍1.3服务内容2.0宏观经济分析.....................................................................2–92.1行政区划和人口2.2经济指标2.3城市规划的影响2.4房地产市场2.5小结3.0公寓市场分析.................................................................10–273.1整体住宅市场3.2高档公寓整体市场3.3高档公寓区域市场3.4重点项目分析3.5小结章节................................................................................................页码4.0商业市场分析..................................................................28–504.1整体市场分析4.2区域市场分析4.3小结5.0写字楼市场分析..............................................................51–655.1整体市场分析5.2区域市场分析5.3小结6.0高档酒店市场分析..........................................................66–796.1乌市旅游市场分析6.2高档酒店分布状况6.3高档酒店供应走势分析6.4高档酒店硬件配套6.5高档酒店市场经营表现6.6高档酒店未来供应6.7高档酒店市场小结目录南门国际城，乌鲁木齐-ii-二零零六年十二月章节................................................................................................页码7.0市场需求研究...............................................................80–1337.1商业消费者问卷调查7.2零售商访谈7.3办公楼租户访谈-7.4购房者问卷调查7.5酒店管理公司访谈7.6开发商访谈8.0地块分析......................................................................134–1408.1地块条件分析8.2地块特征分析8.3项目所在区域特征8.4SWOT分析9.0市场定位和设计建议...................................................141–1759.1分物业发展机会分析9.2分物业发展适宜性分析9.3项目发展方案建议9.4价格建议9.5设计建议章节................................................................................................页码10.0财务分析.....................................................................176–19610.1方案一10.2方案二10.3方案三10.4方案四10.5财务分析结果11.0发展策略建议..............................................................197–20811.1方案的确定11.2市场推广策略11.3物业管理建议11.4结论财务分析附表附件1.0简介南门国际城，乌鲁木齐-1-二零零六年十二月1.1任务介绍Ø世邦魏理仕受新疆国际置地房地产开发有限公司的委托，于2006年10月开始为南门国际城项目提供发展顾问服务。Ø此次服务的目的是研究影响项目的多种因素，为项目提供适当的发展顾问建议和开发方案选择。本项目所涉及的物业主要包括公寓、写字楼、商业和酒店。1.2项目介绍图1.1：项目位置图资料来源：世邦魏理仕Ø本项目位于乌鲁木齐市天山区，南门国际城小区北侧，北邻人民路，西邻和平南路，东邻乌市环城快速路。Ø项目占地面积2.4万平米，总规划建筑面积约30万平米。1.3服务内容Ø此份顾问咨询报告市场研究的内容将包括下述方面：o宏观经济分析o公寓市场分析o商业市场分析o写字楼市场分析o高档酒店市场分析o市场需求研究o地块分析o市场定位建议o财务分析o发展策略建议本项目本项目2.0宏观经济分析南门国际城，乌鲁木齐-2-二零零六年十二月2.1行政区划和人口Ø乌鲁木齐是新疆维吾尔自治区首府，全疆政治、经济、文化中心，也是第二座亚欧大陆桥中国西部桥头堡和我国向西开放的重要门户。她地处亚欧大陆中心，天山山脉中段北麓，准噶尔盆地南缘。全市辖七区一县，总面积1.09万平方公里，建成区面积176.3平方公里，全市总人口208.2万人（第五次全国人口普查数据），居住着维吾尔、汉、哈萨克、回等47个民族。Ø乌鲁木齐市市区主要划分为四个区域：天山区、沙依巴克区、水磨沟区和新市区；另外，头屯河区、达坂城区、东山区构成了乌鲁木齐市的郊区，乌鲁木齐县也在乌市的管辖范围之内。Ø乌鲁木齐市近五年来人口变化的情况如下图所示：图2.1：乌市和全疆人口历年变化情况（2001-2005年）资料来源：统计年鉴Ø从图2.1可以看出，乌鲁木齐市乃至全疆的常住人口近五年来并无明显变化，乌市人口从2001年的169万人增长到2005年的近200万人，平均年均增幅约3％。乌市人口整体来看占全疆常住人口的27％左右。Ø从乌市的人口结构来看，外来人口数量少，人口增长幅度小，因此导致当地消费力增长速度较缓，影响城市发展速度。2.2经济指标2.2.1地区生产总值Ø截至2005年，乌鲁木齐市的地区生产总值为563亿元，占全疆地区生产总值的约22％。图2.2：乌市和全疆地区生产总值变化情况(2001-2005年)资料来源：统计年鉴633645665690746169176182186194010020030040050060070080020012002200320042005万人全疆城镇人口（万人）乌鲁木齐市人口（万人）1492161318872209260431134940448156305001000150020002500300020012002200320042005亿元全疆地区生产总值（亿元）乌鲁木齐市地区生产总值（亿元）2.0宏观经济分析南门国际城，乌鲁木齐-3-二零零六年十二月Ø从图2.2可以看出，全疆地区生产总值近五年的平均增长速度为15％，乌鲁木齐市地区生产总值的年均增幅为16％。图2.3：乌市和全疆人均地区生产总值变化情况（2001-2005年）资料来源：统计年鉴Ø从乌鲁木齐市人均地区生产总值与全疆对比来看，乌市一直高出全疆水平的1倍多。截至2005年，乌市人均地区生产总值约29021元，近五年来的平均增长幅度约12％。Ø乌鲁木齐作为自治区的首府，其经济发展及人均消费能力在全疆也是首屈一指，新疆其它地州的很多消费力也纷纷涌向首府聚集，共同促进首府经济的繁荣。2.2.2社会消费品零售总额Ø截至2005年，乌鲁木齐市社会消费品零售总额约233亿元，占全疆的37％。图2.4：乌市和全疆社会消费品零售总额变化情况（2001-2005年）资料来源：统计年鉴Ø从2001至2005年间，乌鲁木齐市的社会消费品零售总额从135亿元增长到2005年的233亿元，年均增幅15％，高于全疆社会消费品零售总额的增长速度。Ø社会消费品零售总额的增长反应了城市消费力的增长，从此发展趋势来看，乌鲁木齐市的商业市场尚有较大的发展潜力。18,40219,83022,19825,86029,0217,9458,4579,82811,33713,10805,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00020012002200320042005元乌鲁木齐人均国内生产总值（元）全疆人均国内生产总值（元）406443421563638135152172200233010020030040050060070020012002200320042005亿元全疆社会消费品零售额（亿元）乌鲁木齐市社会消费品零售额（亿元）2.0宏观经济分析南门国际城，乌鲁木齐-4-二零零六年十二月2.2.3可支配收入Ø根据年鉴统计，乌鲁木齐截至2005年城市居民家庭人均可支配收入为9605元，较全疆的水平高出约20％。图2.5：乌市和全疆人均可支配收入（2001-2005年）资料来源：统计年鉴Ø人均可支配收入的增加将大大改善居民的生活环境，从而刺激其在住宅、商业方面的消费需求。Ø在此值得注意的是，统计年鉴中公布的人均可支配收入并不能真正地反映出城市居民的生活水平和实际收入，因为政府统计的数据中可能并不完全包括政府工作人员、外资和国营企业员工的金融收入，住房、医疗补贴，奖金等等。2.2.4城镇居民平均工资Ø从2001到2005年，乌鲁木齐市在岗职工平均工资从12,920元增长到20,356元，年均增幅约12％。Ø值得注意的是，统计年鉴中提及的工资并不含政府工作人员、企业员工的奖金、医疗、住房补贴等，因此在岗职工的实际收入将高于统计数据。图2.6：在岗职工平均工资（2001-2005年）资料来源：统计年鉴6,2156,5547,0067,5037,9907,5268,0928,3718,9489,60502,0004,0006,0008,00010,00012,00020012002200320042005元全疆城镇居民人均可支配收入（元）乌鲁木齐市城市居民家庭人均可支配收入（元）12,92014,86816,50918,77420,356-5,00010,00015,00020,00025,00020012002200320042005元/年在岗职工平均工资（元/年）2.0宏观经济分析南门国际城，乌鲁木齐-5-二零零六年十二月2.2.5进出口总额Ø从2001到2005年，乌市进出口总额增长情况如下图所示：图2.7：乌市进出口总额变化情况（2001-2005年）资料来源：统计年鉴Ø从上图可以看出，2003年乌市进出口总额较2002年增长了近88％，近五年的年均增幅为51％。Ø乌市为中国与中亚五国贸易的重要口岸，近两年来随着西部开发步伐的加快，边境贸易往来也日益频繁，进出口总额快速增长，这些都促进了乌市经济和消费力的发展。Ø同时，边境贸易的不断发展还将带来大量的当地酒店方面的需求，从而促进酒店市场的发展。2.3城市发展分析2.3.1城市规划—乌鲁木齐都市圈Ø根据政府规划，以乌鲁木齐市、昌吉市、米泉市、五家渠市、阜康市为核心的“两小时交通圈”已经形成，此都市圈是由全疆实力强、地域临近的城市组成的“强强组合”，在全疆经济发展中居于核心地位。Ø此都市圈的形成将有利于吸纳全疆消费力，而乌市作为都市圈的核心，其发展速度将快于其它城市。图2.8：乌鲁木齐都市圈资料来源：市规划局45,56750,85395,738165,154238,527050,000100,000150,000200,000250,