中信胶州少海度假酒店及住宅项目《酒店市场研究及产品

Reportgva.co.ukgva.co.ukgva.co.uk报告青岛中信瑞星思达旅游开发有限公司中信胶州少海度假酒店及住宅项目《酒店市场研究及产品策划报告》终稿日期:2011年7月青岛中信瑞星思达旅游开发有限公司目录2011年7月20日gvacurzon.com2前言首先，非常荣幸接受青岛中信瑞星思达旅游开发有限公司委托，对贵司在青岛胶州市少海新城拟建的高端五星级酒店提供市场研究及产品策划服务。合同签署后，GVA衡信柏迪酒店部助理董事、营运和投资顾问赴青岛胶州及项目现场，对项目地块进行了一系列实地考察。此后，对市场数据进行了采集、分析和研究，并对酒店项目调查取得的有关资料进行了全面分析和预测，从市场角度分析拟建酒店项目的市场可行性，并由此产生对拟建项目的定位建议。GVA衡信柏迪进一步根据酒店定位提出酒店产品初步策划建议，以及根据功能布局预测建设投资、筹备期间费用等，并对各功能区域的收入、成本费用和利润进行测算，依据对项目盈利能力及抗风险能力的分析，从财务角度分析与评价项目策划的可行性。本报告中相关地块基本情况参照由青岛中信瑞星思达旅游开发有限公司提供的有关项目资料《项目方案规划设计—酒店部分》。GVA衡信柏迪酒店部曹念国董事青岛中信瑞星思达旅游开发有限公司目录2011年7月20日gvacurzon.com3目录1.序言...............................................................................................................................42.宏观市场概况................................................................................................................63.项目区域概况..............................................................................................................194.酒店市场......................................................................................................................225.SWOT分析.................................................................................................................396.项目定位......................................................................................................................417.项目产品策划..............................................................................................................528.财务分析与经济评价...................................................................................................689.综合结论与建议...........................................................................................................7710.声明与附注..................................................................................................................79附件《中信胶州少海酒店项目十年经营预测》青岛中信瑞星思达旅游开发有限公司《酒店市场研究及产品策划报告》2011年7月20日gvacurzon.com41.序言1.1项目名称中信度假酒店及住宅项目1.2投资者青岛中信瑞星思达旅游开发有限公司1.3投资者愿景在青岛胶州市少海新城打造品质高端的酒店项目。1.4投资预算投资者自有资金投入2.5-3亿元人民币。1.5报告目的在对青岛及胶州酒店市场进行充分研究的基础上，规划本项目的配套设施和经营规模，同时，确定本项目未来的经营方向与盈利模式。1.6规划要求胶州市政府规划要求中信度假酒店项目总规模为建筑面积45,000平方米，档次为高端五星级标准酒店。1.7假设本报告编写过程中GVA设定了如下假设：假定本报告期间及预测期内，中国市场及青岛市场不会发生重大的政治、经济变动；假定人民币汇率持续平稳；假定本报告涉及的成本和费用不会发生重大改变；青岛中信瑞星思达旅游开发有限公司《酒店市场研究及产品策划报告》2011年7月20日gvacurzon.com5假定施工顺利进展从而本项目按照计划时间开业；假定本项目设计施工水平达到一定水准，在2014年开业；假定本项目开业后，管理团队运营管理维持于一定水平，无重大失误。1.8用词及定义为避免误解，GVA做出以下定义：星级酒店：是由国家旅游局批准并授予星级的酒店；平均房价：客房总收入/总销售客房数量；出租率：总销售客房数量/总可销售客房数量；本项目：在本报告中GVA将中信少海度假酒店项目统称为本项目；货币单位：本报告使用的货币单位，除特殊说明外均为人民币。青岛中信瑞星思达旅游开发有限公司《酒店市场研究及产品策划报告》2011年7月20日gvacurzon.com62.宏观市场概况由青岛中信瑞星思达旅游开发有限公司开发建设的中信度假酒店项目，位于青岛地区胶州市少海新城。在GVA提出本项目的策划、咨询和专业意见时，重视项目所在区域的宏观市场条件和环境。按照青岛、胶州、少海新城的地域范围，对自然与人文环境的了解，对社会与经济发展的分析，特别是对其未来建设规划的响应，成为安排项目总体定位的依据。酒店项目所关注的宏观市场，以决定其未来经营效益的地理区位、旅游资源、当地经济、访客数量、城市规划、商务规模为侧重点。2.1青岛概况基本情况青岛，是中国东部沿海重要的经济中心和港口城市，是历史文化名城和风景旅游胜地。青岛以其所具有的港口贸易、海洋科研、现代工业、发达农业、金融服务、旅游度假等优势与开发潜力，成为中国最具有经济活力的城市之一。地理位置：青岛位于山东半岛南端，东经120°22'，北纬36°4'，东、南濒临黄海，西、北连接内陆。气候：属暖温带半湿润大陆性气候，年平均降雨量775.6毫米，年均气温12.2℃，夏季平均气温23℃。最热的8月份，平均气温25℃，最冷的1月份，平均气温1.3℃，无霜期平均每年251天。面积：总面积10,654平方公里，市区面积1,102平方公里。行政区划：青岛市辖5市7区，即胶州市、胶南市、即墨市、平度市、莱西市5个县级市，以及市南、市北、四方、李沧、城阳、崂山、黄岛7个区。在中国的地位：青岛地处华北经济区和华东经济区的结合地带，与东北经济区跨海相连，并与朝鲜、韩国、日本隔海相望，是中国五大外贸口岸之一，享有省级经济管理权限。青岛中信瑞星思达旅游开发有限公司《酒店市场研究及产品策划报告》2011年7月20日gvacurzon.com7青岛拥有国家批准的经济技术开发区、高新技术产业开发区、旅游度假区，被批准可以设立外资银行、合资开办大型商业零售企业。经济概况经济总量2010年青岛实现生产总值(GDP)5,666.19亿元。财政总收入1,990.54亿元，地方财政一般预算收入452.61亿元，地方财政一般预算支出532.39亿元。全年国税系统税收收入995.17亿元。地税税收收入283.2亿元。反映企业家对宏观经济环境信心的企业家信心指数，于2010年末达到132.22，反映企业综合生产经营状况和经济效益的企业景气指数为142.22，企业家信心指数和企业景气指数均处于较景气区间。工业与建筑业2010年规模以上工业企业(年主营业务收入500万元及以上的工业法人企业)6,037家，完成高新技术产业产值5,573.36亿元，实现利税总额1,122.55亿元，利润596.63亿元，资本保值增值率为121.5%，产品销售率为98.6%。全年建筑业实现增加值304.43亿元，实现利税总额47亿元。固定资产投资2010年全市固定资产投资3,022.5亿元，投资施工项目4,894个，新开工项目2,505个，竣工项目2,048个；在建项目计划总投资规模8,275.8亿元。2010年房地产开发完成投资602.4亿元，商品房竣工1,020.5万平方米，销售房屋面积1,360.7万平方米。青岛中信瑞星思达旅游开发有限公司《酒店市场研究及产品策划报告》2011年7月20日gvacurzon.com8国内贸易2010年社会消费品零售额1,902.74亿元。分地域看，城市市场零售额1,571.62亿元；农村市场零售额331.12亿元。分行业看，批发和零售业实现零售额1,664.08亿元；住宿和餐饮业实现零售额238.66亿元，增长20.5%。对外经济2010年，青岛地区(含中央、省公司)外贸进出口总额570.6亿美元。外商投资企业是外贸出口的主体，出口额168.32亿美元，占全市出口额的比重为50.5%。青岛口岸对外贸易进出口总额1,191.27亿美元。外商直接投资28.43亿美元。交通运输拥有国内航线95条，国际航线10条，港澳地区航线3条，年航空旅客吞吐量达到1,110万人次，航空行货邮吞吐量23.19万吨。旅游业2010年旅游收入580.04亿元。其中，国内旅游收入540.07亿元，国际旅游收入6.01亿美元。年接待国内外游客4,504.7万人次，其中国内游客4,396.65万人次，海外游客108.05万人次。A级旅游景区达到59处，星级饭店155家。城市建设建成区面积282.23平方公里。青岛市区公共车线路达205条，营运公交汽电车4,664辆，出租汽车9,639辆，城市道路总长3,409.19公里。青岛中信瑞星思达旅游开发有限公司《酒店市场研究及产品策划报告》2011年7月20日gvacurzon.com9生活环境2010年空气质量按功能区达标率为100%，市区空气质量优良天数331天，优良率90%。市区环境噪声平均值53分贝。市区植树106万株，建成区绿化覆盖率43%。市区园林绿地面积1.8万公顷，人均拥有公共绿地面积14平方米，公园数量80个。人口与收入2010年末全市户籍总人口为763.64万人。其中，市区275万人，周边五市488万人。城市居民人均可支配收入2.49万元；人均消费性支出1.75万元；城市居民家庭食品消费支出占家庭消费性支出的37.4%，全市在岗职工平均工资2.85万元。2004-2010年青岛主要经济指标表类别2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年国内生产总值（亿元）2164269632073787443648905666增长率（%）16.816.915.716.013.212.212.9外贸进出口总额（亿美元）270330391457536449571增长率（%）30.622.418.516.926.4-16.427.2固定资产投资额（亿元）985140314861635201924593023增长率（%）40.945.619.823.323.525.322.9第三产业投资额（亿元）421585645762100113061710增长率（%）24.340.724.