日本住友项目考察报告_161p_2011年_市场调查研究

住友项目考察报告亿达住友项目组2011年09月27日12目录1.日本考察行程及住友简介2.已建成项目东京住友汐留大厦东京住友三田大厦东京芝公园销售中心东京汐留丰州大厦东京新宿户山东京新宿NS大厦东京日建设计琦玉新都心琦玉销售中心东京涩谷代官山高级公寓广尾高级公寓东京六本木住友会馆3.在建项目琦玉上落合东京板桥本町4.考察总结考察过程中存在的疑问解答标准化与流程化细节与精细度功能性与实用性建筑材料31.日本考察行程及住友简介大连出发抵达东京参观住友已建成项目拜访住友总部拜访日建设计参观住友在建项目陪同董事长与住友社长座谈东京出发返回大连41.日本考察行程及住友简介住友不动产株式会社51.日本考察行程及住友简介销售总额各部分比例销售：翻新：其他：租赁=40%：30%：15%：15%61.日本考察行程及住友简介主体与内装均由总承包商承揽。有施工许可证即可销售。71.日本考察行程及住友简介81.日本考察行程及住友简介单价不变的方式：10万日元-15万日元每平方米（建筑面积）91.日本考察行程及住友简介101.日本考察行程及住友简介住友不动产株式会社的强项111.日本考察行程及住友简介超高层的建设周期：从基础开始到内装结束，若建设层数45层，工期在2.5年-3.0年左右。121.日本考察行程及住友简介131.日本考察行程及住友简介141.日本考察行程及住友简介152.已建成项目---考察项目三田大厦住友会馆新宿户山代官山广尾公寓东京住友汐留大厦东京住友三田大厦东京芝公园销售中心东京汐留丰州大厦东京新宿户山东京新宿NS大厦东京日建设计琦玉新都心琦玉销售中心东京涩谷代官山高级公寓广尾高级公寓东京六本木住友会馆162.已建成项目---东京住友汐留大厦东京汐留住友大厦建设在东京湾汐留再开发区，建筑上部为办公区域，下部为带有超大空间酒店大堂的酒店区域，上下建筑用途完全不同。为保证上部办公空间的开放自由化，以及下部酒店设计的多样灵活性，结构上采用中建层隔震结构形式，将这两个不同建筑通过隔震层上下迭合成复合结构。172.已建成项目---东京住友汐留大厦挑空大堂（20米高），双重大门（保温、隔音），玻璃幕墙采光，隐蔽的通风口，超高重型自动平开门。182.已建成项目---东京住友汐留大厦室外装饰花盆，车库坡道，室外种植树池（透水型）。192.已建成项目---东京住友三田大厦业主：住友不动产株式会社所在地：东京都区用地面积：15,206.20㎡建筑占地面积：5,075.83㎡总建筑面积：98,338.13㎡结构：钢结构、型钢钢筋混凝土结构（制振结构（粘弹性减振器））层数：地下2层、地上43层、屋顶设备层1层建筑高度：GL+179.30m停车泊位：268工期：2003年12月～2006年9月202.已建成项目---东京住友三田大厦入口标志墙，大堂落地窗及室外景观，单元入口落地自动门。212.已建成项目---东京住友三田大厦电梯前室落地窗，阻燃地毯，电梯轿厢门。222.已建成项目---东京住友三田大厦写字间大厅，空调开关、通风口、写字间大门，吊顶回风口及喷淋管口。232.已建成项目---东京住友三田大厦卫生间洗面台、残疾人座便、小便池、管井门、干手器。242.已建成项目---东京住友三田大厦室外景观、室外指示、室外消火栓、地面检修井盖、种植树池。252.已建成项目---东京住友三田大厦公寓玄关、公寓客厅、公寓餐厨、公寓卫生间、公寓洗衣房。262.已建成项目---芝公园销售中心销售大厅入口、前台接待、销售席位。272.已建成项目---芝公园销售中心销售看板、销售资料、儿童活动。282.已建成项目---芝公园销售中心样板间户型、客厅、卧室、厨房、卫生间。292.已建成项目---芝公园销售中心样板间材料展示、工法展示。302.已建成项目---东京汐留丰州大厦丰州大厦展示区。东京汐留丰州大厦312.已建成项目---东京汐留丰州大厦丰州大厦外立面。322.已建成项目---东京汐留丰州大厦丰州大厦外立面、公寓入口、地下车库。332.已建成项目---东京汐留丰州大厦丰州大厦地下车库管道及设备布置。342.已建成项目---东京汐留丰州大厦丰州大厦地下立体车库标识及管道布置。352.已建成项目---东京汐留丰州大厦丰州大厦地下立体车库。362.已建成项目---东京汐留丰州大厦丰州大厦消防疏散楼梯间。372.已建成项目---东京汐留丰州大厦丰州大厦外环境。382.已建成项目---东京新宿户山户山建筑外立面及入口大堂东京新宿户山高级公寓392.已建成项目---东京新宿户山户山室内客厅、餐厅、厨房、卫生间、主卧、书房、次卧402.已建成项目---东京新宿户山户山设备管井及消防疏散楼梯间412.已建成项目---东京新宿NS大厦新宿NS大厦挑空大堂422.已建成项目---东京日建设计日建设计外城市景观432.已建成项目---东京日建设计日建设计建筑材料展示442.已建成项目---东京日建设计日建设计讨论座谈452.已建成项目---琦玉新都心新都心高级公寓外立面及入口琦玉新都心高级公寓462.已建成项目---琦玉新都心新都心高级公寓大堂入口安保系统、大堂接待、内庭院大堂472.已建成项目---琦玉新都心新都心高级公寓细节，排风口、管道井、消防指示482.已建成项目---琦玉新都心新都心高级公寓立体停车及自行车停车场492.已建成项目---琦玉新都心新都心高级公寓城市景观502.已建成项目---琦玉销售中心琦玉销售中心及项目展示沙盘512.已建成项目---琦玉销售中心琦玉销售中心展示看板、工作模型、构造模型522.已建成项目---琦玉销售中心琦玉销售中心洗菜盆、橱柜、卫生间细部532.已建成项目---琦玉销售中心琦玉销售中心工法展示、销售文件展示542.已建成项目---东京涩谷代官山高级公寓代官山高级公寓建筑外立面及地下车库入口东京涩谷代官山高级公寓552.已建成项目---东京涩谷代官山高级公寓代官山高级公寓公共区域插花配饰562.已建成项目---东京涩谷代官山高级公寓代官山高级公寓公共区域配饰572.已建成项目---东京涩谷代官山高级公寓代官山高级公寓会所与庭院景观582.已建成项目---东京涩谷代官山高级公寓代官山高级公寓公共走廊592.已建成项目---东京涩谷代官山高级公寓代官山高级公寓电梯前室602.已建成项目---东京涩谷代官山高级公寓代官山高级公寓客厅、主卧、主卫、客卫、厨房612.已建成项目---东京涩谷代官山高级公寓代官山高级公寓地下车库622.已建成项目---东京涩谷代官山高级公寓代官山高级公寓地下车库地下大堂、消防管线、消防指示、入口安保632.已建成项目---广尾高级公寓广尾公寓周边环境及广尾高级公寓642.已建成项目---东京六本木住友会馆住友会馆大厦写字间及空调控制器652.已建成项目---东京六本木住友会馆住友会馆大厦看东京景色662.已建成项目---东京六本木住友会馆住友会馆大厦写字间及空调控制器673.在建项目---综合简介项目地址东京都板桥区清水町33番地3号开发商住友不动产竣工时间2012年6月中旬性质住宅构造形式钢筋混凝土施工单位前田建设工业株式会社设计单位前田建设工业株式会社一级建筑师事务所占地面积3536.56㎡建筑面积15512.79㎡销售价格3680万日元-5890万日元（305-490万人民币）户型2室、3室户型面积55.92—73.92㎡（套内面积）总户数193层数地上17层停车位75项目地址琦玉县琦玉市中央区上落合2丁目540番1号开发商住友不动产竣工时间2012年6月中旬性质住宅构造形式钢筋混凝土施工单位前田建设工业株式会社关东支店设计单位前田建设工业株式会社一级建筑师事务所占地面积10725㎡建筑面积42798㎡预计开盘时间2011年9月下旬户型1室—4室户型面积55.92—73.92㎡总户数419层数地上32层停车位294东京板桥琦玉新都心东京板桥琦玉新都心683.在建项目---琦玉上落合上落合施工现场概况及公示693.在建项目---琦玉上落合上落合施工现场介绍703.在建项目---琦玉上落合上落合施工现场资材摆放713.在建项目---琦玉上落合上落合施工现场成品保护、施工图纸、现场标示723.在建项目---琦玉上落合上落合施工现场完成状态733.在建项目---琦玉上落合上落合施工现场屋面防水、安全钩、排水管743.在建项目---琦玉上落合上落合施工现场753.在建项目---东京板桥本町板桥本町施工现场763.在建项目---东京板桥本町板桥本町施工现场楼板及钢筋标识773.在建项目---东京板桥本町板桥本町施工现场钢筋绑扎及吊装783.在建项目---东京板桥本町板桥本町施工现场整体浴室和地板安装793.在建项目---东京板桥本町板桥本町施工现场管线安装803.在建项目---东京板桥本町板桥本町施工现场住友介绍的窗台防水工艺813.在建项目---东京板桥本町板桥本町施工现场钢筋绑扎824.考察总结1.疑问及体会考察过程中存在的疑问解答住友产品的理解体会1.标准化与流程化销售中心：标识、沙盘、工法样板间：内装等级分类标准（示意）3.细节与精细度施工现场：安全管理、过程管理、成品保护室内配套：管道井、通风管口、地下车库、公共区域、无障碍设计室内装饰：挂画钩、夜间应急照明室外景观：人行道路、路面排水、城市绿化4.功能性与实用性公共区域：入口大堂（接待与信报箱）、电梯前室、电梯、疏散楼梯间、地下车库高级公寓：玄关、客厅、餐厨、卧室、书房、卫生间、洗衣房、阳台5.建筑材料节能与环保内装材料、景观材料834.考察总结---疑问及体会之考察过程中存在的疑问解答1、为什么日本不挖地下停车场，而做地上停车场？成本原因，下挖做地下停车场成本高。844.考察总结---疑问及体会之考察过程中存在的疑问解答2.日本工程的分包形式日本工程是由开发商总包给施工单位，我们参观的工地就是由住友不动产总包给前田建设的，由前田建筑统一分包协调施工，大概有50个分包单位，分包项目大致与国内相同。日本人工费比较高大概40万日元/每月。854.考察总结---疑问及体会之考察过程中存在的疑问解答3、日本塔吊多台联动布置的原因日本超高层工程塔吊是以自升式塔吊为主，塔吊是由电脑控制行程半径，避免相互碰撞，塔吊布置较密的原因是考虑载重量的要求，有时需共同配合提升大型构件。864.考察总结---疑问及体会之考察过程中存在的疑问解答4、日本建筑为什么喜欢中空式设计？原因是日本人觉得这种设计高级、有档次。从节能的角度考虑，利用中空空间，增加空气流通、采光光线，进而达到省电的目的。此种设计在1980年代前后比较流行。874.考察总结---疑问及体会之考察过程中存在的疑问解答5、日本主体施工进度和混凝土常用强度等级。日本主体施工进度大概12~13个工作日/每层。日本工人每天工作8小时，大概每年工作240天，总工期（含精装）大概在2年半。日本混凝土强度等级普遍高于中国，以C50、C55为主。884.考察总结---疑问及体会之考察过程中存在的疑问解答6、常用的门窗系统日本门窗就是统一标准的铝合金门窗，没有其他特殊要求，没有使用欧洲的系统门窗。894.考察总结---疑问及体会之考察过程中存在的疑问解答7、墙体保温形式及常用材料。日本墙体保温采用内保温形式，防火材料和中国一样为聚氨酯发泡。904.考察总结---疑问及体会之考察过程中存在的疑问解答8、整体浴室的使用情况整体浴室在日本使用比较普遍、优势是安装方便、质量保证、节省工期。日本整体浴室生产厂家一般有几个标准规格让你选择，如果有特殊要求也可以定制。松下电工的集中采购价约30万日元每套，LIXIL的集中采购价约20万日元每套。个人采购价约200万日元每套。914.考察总结---疑问及体会之考察过程中存在的疑问解答9、同层排水的安装方式日本通层排水同中国的有所不同是不用混凝土封闭的，直接安装在地板下面，这样方便维修，也符合日本人的生活习惯。绿色管线代表给水，红色管线代表回水（热水），蓝色管线代表回水（冷水）。（这种方式目前不太适用于中国