8第八章 土地增值税

2008年注册会计师考试税法讲义第八章土地增值税历年分值分布年份单项选择题多项选择题判断题计算题综合题合计2004年1分1分1分－－3分2005年2分1分－－－3分2006年1分1分－－4分6分•本章主要内容包括：•一、土地增值税的征税范围、纳税人；•二、应税收入的认定；•三、确定增值额的扣除项目；•四、增值额和税率；•五、应纳税额的计算；•六、税收优惠；•七、纳税申报及缴纳。•本章重点内容有：征税范围的确定，纳税人的界定，应税收入种类，增值额确定，税率选择与运用，应纳税额计算，优惠政策等。•难点问题是：扣除项目金额的确定，新建房地产转让与存量房地产转让增值额及税额的计算，房地产开发企业与非房地产开发企业扣除项目的差异等。第一节纳税义务人•土地增值税的纳税义务人，是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人。•纳税人的特点：①不论法人与自然人；②不论经济性质；③不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人；④不论部门。都应成为土地增值税的纳税人。第二节征税范围•一、征税范围•1、转让国有土地使用权；•2、地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。•二、征税范围的界定•按以下三个标准来判断是否属应计征土地增值税：•标准之一：•转让的土地使用权是否国家所有•①转让国有土地使用权，征土地增值税；•②转让集体所有制土地，应先在有关部门办理（或补办）土地使用或出让手续，使之变为国家所有才可转让，再纳入土地增值税的征税范围。•③自行转让集体土地是一种违法行为。•标准之二：•土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让•①转让土地使用权征税（二级市场），出让土地使用权不征（一级市场）；•土地使用权出让：土地使用者在政府垄断的土地一级市场通过支付土地出让金，获得一定年限的土地使用权的行为；•土地使用权转让：土地使用者通过出让形式取得土地使用权后，在土地二级市场将土地再转让的行为。•②未转让土地使用权、房产产权（如出租）也不征。•标准之三：•转让房地产是否取得收入•取得收入的征，房地产产权虽变更但未取得收入的不征。•总之，无论是单独转让国有土地使用权，还是房屋产权与国有土地使用权一并转让的，只要取得收入，均属于土地增值税的征税范围。以此为标准，对以下具体情况作如下判定：（注意客观题型）•三、有关事项是否属于征税范围•1、出售:•（1）出售国有土地使用权；•（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；•（3）存量房地产买卖。•2、继承、赠予:•（1）继承不征税（无收入）。•（2）赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人不征税；•（3）非公益性赠予征税。•3、出租不征税（无权属转移）；•4、房地产抵押抵押期内不征税；•（1）抵押期满偿还债务本息收回房地产不征税；•（2）抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征收土地增值税。•5、房地产交换单位之间换房，有收入的征税；个人之间互换自住房免征。6、以房地产投资、联营房地产转让到投资联营企业不征税；将投资联营房地产再转让，征税。7、合作建房建成后自用不征税；建成后转让征税。8、企业兼并转让房地产暂免征税。9、代建房不征税（无权属转移）。10、房地产重新评估不征（无收入）。•【例题1】下列各项中，应当征收土地增值税的是（）。•A、公司与公司之间互换房产•B、房地产开发公司为客户代建房产•C、兼并企业从被兼并企业取得房产•D、双方合作建房后按比例分配自用房产•【答案】Ａ。•【解析】：Ｂ没有发生房屋产权的转移，所以不用缴纳土地增值税；Ｃ属于是免缴土地增值税的情况；Ｄ没有发生房屋土地的转让业务，所以也不用缴纳土地增值税。•【例题2】下列各项中，不属于土地增值税征税范围的有（）。•A、以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的•B、以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的•C、被兼并企业的房地产在企业兼并中到兼并方的•D、以出地、出资双方合作建房，建成后又给其中一方的•【答案】ABC•【解析】土地增值税征税范围不包括未转让土地使用权和房产产权的行为，所以A正确；以房地产抵押贷款，在抵押期间不征收土地增值税，所以B正确；被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的，暂免征收土地增值税，所以C正确；以出地、出资双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税。级数增值额占扣除项目比例（A）税率速算扣除率1A≤50%30%0%250%A≤100%40%5%3100%A≤200%50%15%4200A60%35%第三节土地增值税的税率第四节应税收入和扣除项目的确定•一、应税收入的确定•（一）应税收入的确定•纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益。•从形式看，包括：①货币收入②实物收入③其他收入•二、扣除项目的确定•税法准予纳税人从转让收入额中减除的扣除项目有以下内容：•1、取得土地使用权所支付的金额。•包括两方面内容：（1）纳税人为取得土地使用权支付的地价款；（2）纳税人在取得土地使用权时国家统一规定交纳的有关费用，如登记、过户手续费。•2、房地产开发成本•它是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括：①土地的征用及拆迁补偿费②前期工程费③建筑安装工程费④基础设施费⑤公共配套设施费⑥开发间接费用等。•3、房地产开发费用•它是指与房地产开发项目有关的三项期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。开发费用在从转让收入中减除时，不是按实际发生额，而是按《实施细则》的标准扣除，标准的选择取决于财务费用中的利息支出。•（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的。①利息支出据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；②其他开发费用按地价款和房地产开发成本计算的金额之和的5％以内计算扣除，用公式表示：•房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5％•例如：支付的地价款为150万元，开发成本为250万元，则其他开发费用扣除数额不得超过20万元，即（150＋250）×5％，利息按实际发生数扣除。•（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金额机构贷款证明的，房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额之和的10％以内计算扣除，用公式表示：•房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10％•例如：支付的地价款为150万元，房地产开发成本为250万元，则房地产开发费用总扣除限额为40万元，即（150＋250）×10％，超限额部分的费用不得扣除。•房地产开发费用计算中还须注意三个问题：第一，扣除的具体比例（5％以内或10％以内），由各省、自治区、直辖市人民政府决定。第二，利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；第三，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。•4、与转让房地产有关的税金•它是指在转让房地产时缴纳的“三税一费”，即：营业税、城市建设维护税、印花税、教育费附加。•注意问题：•①房地产开发企业在转让时缴纳的印花税因已纳入管理费用，因而不得在此扣除。•②其他纳税人缴纳的印花税允许在此扣除（按产权转移书据所载金额的0.5‰贴花）。•【例题】房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时,允许单独扣除的税金是（）。•A、营业税印花税•B、房产税,城市维护建设税•C、营业税,城市维护建设税•D、印花税,城市维护建设税•【答案】：C•【解析】：房地产开发企业从土地增值税扣除的税金是不包括房产税的，由于印花税已经包括在房地产开发费用中，不再单独扣除。•5、财政部规定的其它扣除项目。•此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，其他纳税人不适用。加计20％的扣除，用公式表示：•加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20％•例如：支付的地价款为150万元，房地产开发成本为250万元，加计扣除费用为80万元，即（150＋120）×20％•注意：即使是从事房地产开发的纳税人，如果取得土地使用权后未进行任何开发与投入就对外转让，也不允许扣除20％的加计费用。举例如下：•【例题1】某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例10％；该项目的有关税金为200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额为（）。•A、1500万元B、2000万元•C、2500万元D、3000万元【答案】D•【解析】：10000×10％＋10000×20％＝3000万元。考点：公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，期间费用扣10％，房地产开发企业可以加扣费用20％.有关税金为200万元是干扰项。•【例题2】某房地产开发公司建一住宅出售，取得销售收入1600万元（设城建税率7%，教育费附加征收率3%）。建此住宅支付的地价款100万元（其中含有关手续费3万元），开发成本300万元，贷款利息支出无法准确分摊。该省政府规定的费用计提比例为10%，计算上述业务应交纳的土地增值税。【答案】1、实现收入总额：1600万元2、扣除项目金额：①支付地价款：100万元②支付开发成本：300万元③与转让房地产有关的费用为：（100+300）×10%＝40（万元）④扣除的税金：1600×5%×（1+7%+3%）＝88（万元）⑤加计扣除费用：（100+300）×20%＝80（万元）⑥扣除费用总额：100+300+40+88+80＝608（万元）3、确定增值额：1600－608＝992（万元）4、确定增值比率：992÷608×100%＝163%5、计算应纳税额：992×50%－608×15%＝404.8（万元）•6、对转让旧房及建筑物扣除项目金额的确定（1）房屋及建筑物的评估价格评估价格＝重置成本价×成新度折扣率（2）取得土地使用权所支付的地价款（3）国家统一规定交纳的有关费用（4）转让环节的税金对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭证的，在计征土地增值税时不允许扣除。第五节应纳税额的计算•一、增值额的确定•土地增值税的征税对象即增值额。•转让房地产取得的收入总额减除扣除项目金额后的余额为增值额。•在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收：•①隐瞒虚报房地产成交价格的；•②提供扣除项目金额不实的；•③转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。•④转让已使用的房屋及建筑物•二、应纳税额的计算方法•土地增值税的计算方法有两种，一种是超率累进税率的定义法，这是《土地增值税暂行条例》规定的计税方法；另一种是简便计算法，其计算公式为：应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×扣除系数土地增值税的计算步骤如下：（1）计算转让房地产取得的收入；（2）计算扣除项目金额；（3）计算增值额：（4）计算增值额占扣除项目金额的比例，确定适用税率；（5）计算应纳税额。•【例题1】2004年，某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1.4亿元，已知该公司支付与商品相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元，该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，该商品所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%，销售商品缴纳有关税金770万元。该公司销售商品房应缴纳的土地增值税为（）。•A、2256.5万元B、2445.5万元•C、3070.5万元D、3080.5万元•【答案】：B•【解析】：销售收入＝14000（万元）•土地使用权费及开发成本＝4800（万元）•房地产开发费用＝4800×10％＝480（万元）•税金＝770（万元）•加计扣除费用＝4800×20％＝960（万元）•扣除项目合计＝4800+480+770+960＝7010（万元）•增值额＝14000-7010＝6990（万元）•增值额与扣除