中驰大厦酒店式家庭公寓户型配比报告（DOC 56页）

中驰大厦酒店式家庭公寓户型配比报告南京中瑞中驰左邻项目组差异化思路：发现市场的需求热点，研发新产品。满足热点需求，拔高新产品。领先热点需求，引爆新产品。目录：摘要篇：一、市场调研二、市场定位三、产品设计四、配套设计附录篇：附件一南京小户型调研报告完整版附件二深圳考察报告A3版附件三深圳小户型考察计划（含大量户型图片资料）一、市场调研1．南京单身公寓供应量很大：河西：奥体韵动汇、紫金西区中央、宋都名座、中泰国际广场。岔路口：城市泊客中驰商都东山：魔方四点八科学园：苹果都市、书香名门缺点：投资性很差：当前房地产市场投资气氛不佳。通用性很差：仅仅一个房间，不适合正常家庭使用。供应量太大：到处都开发小户型租赁前景黯淡：供应量大，普通住宅小区出租挤占市场。火爆销售不再：供应量大，租赁前景黯淡，通用性差，市场购买的激情弱化许多。2．南京的小面积的家庭公寓奇少：优点：通用性很好：2房或者3房，可以单身使用，可以家庭使用。使用年限很长：可以一直使用到小孩高中毕业，甚至终身使用。购买范围很广，面积小，总价低：2房2厅1卫可以作到50－55平米，22万以内；3房2厅2卫可以作到60－65平米，26万以内；1房1厅1卫可以作到20－25平米，10万以内；具备经济实力购买的人群非常之大。供应量少：由于不易设计，成本略高，目前南京供应量少。需求量大：深圳香港等房价高的区域已经证明需求量，同时南京市民收入虽然没有深圳香港高，但是南京房价比香港低，类同深圳，因此，需求量是不容置疑的。3．南京销售很快的典型家庭小户型：河西德盈双城：67平米的3房2厅2卫，率先销售完毕，并且位于北面，就是这样不利于居住的朝向，都由于户型的极端适用，期房阶段，刚刚推出2个月，该户型就一抢而空。而且单价接近7000元/平米。4．市场调查的结论：南京市场对于户型的功能设计有着强烈的“经济能用好用”的要求，当市场出现能够满足家庭功能的户型，且面积非常之小的时候，吸引力非常之大。该点在房价较高的城市，已经表现出来，比如香港深圳等地。在南京地区，也已经通过德盈双城这个项目的去化速率，明显表达出来。已经通过深圳考察河西考察，得以直观感受。南京滞销的单身公寓已有案例，不再陈述。中驰大厦不能陷入单身公寓的竞争泥潭，应该开创南京首个旗帜鲜明的“酒店式家庭公寓”，成为行业的明星，南京市场群起模仿的对象。二、市场定位1．客户定位：即将成家的年青人，经济实力普通，该部分人群在任何一个城市都是主流。单身成员，经济实力较好，投资自用皆考虑，对于产品有较高要求。2．市场定位：酒店式家庭公寓小而精致宝马mini级概念三、产品设计2房50－55平米设计：比例35％2.5房，1.5厅的2房设计概念：通过卧室的阳台，隔离出书房功能。通过客厅的边角，隔离出餐厅功能。达成很实惠很让客户占到便宜的产品设计。3房60－65平米设计：比例55％3房、1.5厅、2卫的设计概念：隔离出小房间，设计出书房（可临时放置单人床一张或者可改成主卫的附属浴缸所在房间）。设计2个卫生间：房虽小，享受不打折扣，通过书房的变形设计，还可以获得卫浴超级享受。1房20－25设计：10％特别小的单身公寓设计，卫生间很小，厨房直接靠墙。基本功能极度简化，在2房3房的边角处设置。四、配套设计大堂、电梯厅：特别具备高档酒店感。过道：特别具备文化气息，且光线明亮。立面：高度现代感，冷峻挺拔。南京中瑞房地产经纪有限公司中驰项目组2005-8-29附件一：南京小户型调研报告1、供应分析目前南京小户型项目供应分布主要集中在城中、河西小户型由于空间不足所带来的生活缺憾需要较为完善的配套设施来弥补，因此，其对交通便捷、商业休闲便利的要求更为严格，这决定了其多位于城市中心或次中心。据相关统计数据表明，目前南京市主城区的小户型的供应量高达64.06万平方米。从其供应分布来看，供应主要集中在河西和城中两个片区，城北片区目前已无小户型项目供应。其中城中板块以57%的供应量成为南京小户型的绝对大户。表南京小户型物业供应量片区总建面积（万㎡）已上市面积（万㎡）供应总套数比例城东6.15.0591410%城中27.7427.74193157%河西30.2216.08332833%总计64.0648.876173/目前南京市场上在售的小户型，按交付标准分，分为毛坯和精装修两类；按层高来分，分为平层和挑高两类表：南京市场小户型项目概况表：板块项目地址销售状态形态交付标准主力面积（㎡）价格江宁盈家春天金盛路175号售磬平层毛坯一房：35-53二房：673500武夷商城宏运大道两侧双龙大道路以东未售平层毛坯一房：46-50预计3500城市泊客岔路口宏运大道1188号在售平层毛坯、精装一室：41-55二室：62-66毛坯3600元/平米，装修标准为380元/平米中驰商都岔路口中驰路99号在售平层毛坯一房：40-503300水韵别墅佛城东路88号在售平层精装一房：32二房：784200江南青年城佛城西路11号在售平层毛坯一室：41-553000魔方4.8秦淮新河以南，上元大街以北在售挑高毛坯二室：40-50三室：60-754600书香名门天元路和天印路交汇处在售平层毛坯一房：50-58二房：62-773400苹果都市天元东路228号售磬平层毛坯一房：42-503550市政天元城成墟路28号在售平层毛坯45-72平米4200城东都市公社玄武区小卫街20号售磬平层精装一房：32-456600瑞鑫兰庭八宝东街3号在售挑高精装一房：55-66二房：8810500香格里拉大光路113号在售平层精装一房：40-608200城南蓝筹谷共青团路与宁南大道交汇处未售平层精装一房：50预计5000城中长发中心中山东路300号在售挑高毛坯50-6770-7612000天空之都户步街33号售磬挑高毛坯――10000君临国际广州路售磬平层精装63-708300朗诗·熙园丰富路8号售磬平层毛坯一房：509000未来城珠江路438号售磬挑高、平层精装――挑高10000平层7700亚东名座中山南路368号售磬平层精装――7850金陵王府王府大街售磬平层精装5012000城市先锋黑龙江路与中央路交叉口售磬挑高、平层毛坯――挑高8500平层7000独立年代虎踞南路100号售磬平层精装50-606900丽晶国际定淮门2号在售平层精装39-578500河西德盈双城江东中路118号在售挑高毛坯506800润花园集庆门大街未售挑高精装44-60预计7500-8000奥体韵动汇新安江街99号在售挑高、平层毛坯45-60挑高7000平层5000宋都奥体名座青石埂路以北在售平层毛坯53-705400紫鑫中华广场东南路220号在售平层精装43-836900紫金西区中央河西新城区在售平层精装456500城市假日江东北路218号售磬挑高毛坯――7200金马郦城河西新城区售磬平层毛坯、精装――毛坯6000精装7300非常建筑定淮门大街15号在售平层毛坯43-675700辰龙广场江东北路392号在售平层装修一房：43-576500摩尔特区龙园西路23号在售平层毛坯41-726200当前南京小户型项目多宣传为酒店式公寓，但与真正意义上的酒店式公寓标准相距甚远，市场上仍缺乏具有特色的小户型产品当前南京市场上小户型项目产品多样，既有挑高的，也有平层的；既有精装修的，也有毛坯的，在功能上能满足人们基本的居住需求，但谈及产品品质，南京仍缺乏与国际接轨的特色小户型产品，仅有部分断章取义的酒店式公寓产品。通常意义上的酒店式公寓指提供精装修的住宅产品、酒店式的物业管理，软硬件齐备的、与正常家庭居住的普通公寓相区别的、高品质的小面积物业。但南京市场上由于该类物业起步较晚，且先前本土市场不具备这类物业的消费基础条件，因此出现了断章取义的酒店式公寓产品，软硬件相脱离。目前南京市场上在售的酒店式公寓项目主要有二种：毛坯小面积产品与精装修小面积产品，但基本都未提供相应的酒店式服务，唯有即将面市的国际商城·（御景轩）明确提出了真正意义上的酒店式公寓产品。2、需求分析小户型产品因其具有总价、区位、配套等多重优势而倍受买家追捧小户型由于其产品自身的本质属性（位于配套成熟的居住区）、较强的实用性、较高的投资价值，一直以来都受到市场的极力追捧，尤其是地段成熟、配套齐全的中心城区，南京市场亦有如此表现。2004年，小户型产品市场依然以其低总价、低首付、升值潜力巨大而受到市场的追捧，推出后去化速度普遍较快，河西新城区也不例外，区域内象金马郦城、名仕嘉园等项目单身公寓一经推出，立即遭到市场的哄抢。表：河西主要在售小户型单身公寓销售情况楼盘名称户型面积套数比例总价范围销售率金马骊城24.7－28.7330.6－39.7440.2－49.6550.2－53.9160以上940922885.1%22.6%52.0%15.8%4.5%17－2221－3028－3835－4142－50100%名仕嘉园36.6653.471608066.7%33.3%18－2329－34100%100%城市假日48566550432410853.8%34.6%11.5%32－3838－4444－51100%100%100%数据来源：南京中瑞市场研究部随着买方市场的来临以及小户型产品的不断放量，未来该类物业竞争势必更加激烈，市场对特色小户型产品的需求呼声越来越高目前各片区已推出的酒店式公寓产品均保持了较高的去化率，而且市场销售价格仍在不断上扬，这反映了购房者与投资者对酒店式公寓产品的较高认同。随着多数普通消费者的消费需求得到满足，以及产品本身的局限性（面积小、极强的客户针对性），普通的酒店式公寓产品似乎已不能够更好的满足目标客户群的消费需求。客户希冀出现更好的、有特色的产品，如真正意义上的酒店式公寓。未来同质小户型产品的不断放量将加剧市场竞争，客户对于产品也将更加挑剔，需求将逐渐步入国际主流趋势，市场对特色小户型产品的需求呼声越来越高。3、价格分析普通小户型产品价格受地理位置、周边配套、产品品质等因素的影响较大，售价保持在7000—10000元/平方米之间，总价集中在35万—65万之间普通小户型项目最注重的莫过于其项目的地段价值，多数消费者选择单身公寓除了其总价低，其完善的配套设施更是其考虑的重要因素。因此小户型酒店式公寓的价格受地段作用非常明显。此外，普通小户型产品的销售价格还受到其周边配套、产品品质等因素的影响较大，精装修小户型的售价到还会因装修标准的不同而有所差异，目前南京市场上的小户型产品售价范围基本保持在7000—10000元/平方米之间，总价集中在35万—65万之间。河西单身公寓市场起步时就有了高起点的价格平台，河西北部片区的丽晶国际2004年年初销售均价7500元/平方米（含1000元/平方米的装修费用），今年9月刚刚开盘金马郦城单身公寓部分，毛坯房销售均价7250元/平方米，奥体韵动汇的销售均价预计为7000元/平方米，片区单身公寓的总价范围基本控制在20—35万元的区间。酒店式小户型产品价格受服务内容品质的影响更大真正意义上的酒店式单身公寓除受上述因素的影响外，服务内容的品质才是其价值最重要的衡量标准，目前在南京刚刚现身的国际商城·御景轩为南京首家真正意义上的酒店式公寓，其预计最低售价为1.6万元/平方米。表南京主要在售小户型单身公寓售价项目名称项目位置销售均价（元/平方米）主力总价（万元）金马郦城河西奥体大街725023--31奥体韵动汇河西CBD中心700025--49丽晶国际河西定淮门大街7500（装修标准1000）20--50永嘉年华河西江东北路201号620027--45瑞鑫兰庭解放路、八宝东街9500-10000（1600装修）45—90亚东名座中山南路、建邺路（市一中对面）780023--44君临国际广州路、中山路850022--50朗诗·熙园建邺路、丰富路8000（装修）25--41数据来源：南京中瑞市场研究部4、客户群分析小户型产品的主力购买人群一般有投资客与自住用户两种，而自住者又具体有以下三类人群：①·公务员②·在宁工作的外地年轻人士③·青年白领5、市